Erfolgreiche Foreclosure-Investitionsstrategien
Sind Zwangsvollstreckungen eine gute Investition, wenn es um den Handel mit Immobilien geht? Sie können sein, aber in den Markt für Zwangsvollstreckungen zu investieren ist eine Strategie, die ein Maß an Raffinesse und Sorgfalt erfordert, das weit über das hinausgeht, was die meisten Menschen wissen. Es hat großes Potenzial, aber es braucht viel Mühe, um es zu kassieren.
Die zentralen Thesen
- Investitionen in den Markt für Zwangsvollstreckungen können lukrativ sein, aber es erfordert viel harte Arbeit.
- Investoren brauchen durchdachte Strategien, warum sie in die Immobilien investieren, wie sie diese erwerben und wie sie sie nutzen und/oder veräußern.
- Investoren müssen den lokalen Immobilienmarkt und jede Immobilie sowie die staatlichen und lokalen Regierungsstandards und die Stärke der Geschäftswelt gründlich recherchieren.
Investitionen in Zwangsversteigerungen sollten als jede bedeutende Investition betrachtet werden, die Konzentration, Sorgfalt und eine sorgfältige Untersuchung der lokalen Immobilien, Wirtschafts- und demografischen Trends erfordert. Es erfordert auch die Erarbeitung einer Strategie für den Erwerb von Immobilien und deren Verkauf.
Investitionen in die Zwangsvollstreckung sind nichts für Amateure
Der Kauf von Gebrauchtwagen bei einer Auktion ist vergleichbar mit der Investition in zwangsversteigerte Immobilien. Gebrauchtwagenhändler sind Menschen, die alle Marken und Modelle sowie deren typische Mängel kennen und sie wertschöpfend verändern. Sie gehen deutlich weniger Risiko ein als die durchschnittliche Person, die an der Auktion teilnimmt, nur um ein Auto mit einem Rabatt zu kaufen.
Viele Käufer von Zwangsvollstreckungen gehen zur Auktion auf den Stufen des Gerichtsgebäudes in der Hoffnung, ein inneren Wert der Immobilie. Sie haben jedoch möglicherweise keine ernsthaften Kenntnisse über die Anlage selbst oder über Strategien zur Risikominderung. Anleger, die sich auf dem Markt für Wohnungsabschottungen gut auskennen, wissen, dass das Vertrauen auf Preisunterschiede als Hauptquelle der Kapitalerträge ein Rezept für eine Katastrophe ist.
Die richtige Methode zur Erlangung einer Zwangsvollstreckung ist nicht der Schrotflintenansatz; Stattdessen müssen Sie Eigenschaften auswählen, die sich in einem Gebietsschema befinden, das für eine Neuentwicklung oder Verbesserung bestimmt ist. Die Immobilien müssen über unterschiedliche Attribute verfügen, die sie von anderen auf dem lokalen Markt abheben oder eine Möglichkeit bieten, Wert zu schaffen.
Anlagestrategien
Jeder Immobilieninvestor sollte eine durchdachte Strategie haben, die die Ziele und die Art und Weise des Erwerbs der Immobilie, des Haltens und der schließlichen Veräußerung umfasst. Diese Strategie ist noch kritischer, wenn Sie gezielt in den Markt für Zwangsvollstreckungen investieren. Sie müssen feststellen, ob die Zwangsvollstreckung auf einen unglücklichen Umstand im Zusammenhang mit dem ehemaligen Eigentümer oder auf einen breiteren Trend zurückzuführen ist, der sich auf den lokalen Markt auswirken könnte.
Investoren müssen den lokalen Immobilienmarkt umfassend recherchieren. Die Nachfrage nach Immobilien ist eine Funktion des Bevölkerungswachstums, des Beschäftigungswachstums, des verfügbaren Einkommens und des demografischen Wandels. Dies wird sich stark auf die Preisgestaltung sowie die Möglichkeit zum Verkauf von Immobilien am Ende des Anlagezeitraums auswirken.
Erforschen Sie anstehende Infrastrukturentwicklungen wie Straßen, Schulen und Gemeinschaftsprojekte. Erfahren Sie auch, wie die lokale und staatliche Regierung das Geschäftswachstum unterstützt und plant, bestimmte Probleme wie Verkehr, Luftqualität, Kriminalität und Steuern zu beheben. Alle diese Elemente machen einen Bereich attraktiver und erhöhen den Wert der darin befindlichen Immobilien.
Es kann ein kluger Schachzug sein, sich an die Eigentümer von Immobilien zu wenden, die zur Zwangsversteigerung bestimmt sind, bevor ihre Häuser in den Auktionsblock gehen.
Akquisitionsstrategien
Den meisten Anlegern wurde beigebracht, Veröffentlichungen zu durchforsten, in denen Vermögenswerte aufgeführt sind, die versteigert werden sollen, und dann mit den Eigentümern über ihre Absicht zum Kauf der Immobilie zu korrespondieren, bevor sie in den Auktionsblock geht. Obwohl Geschäfte auf den Stufen des Gerichts abgeschlossen werden können, wird die Suche nach alternativen Wegen zur Sicherung von notleidenden Immobilien Ihre Chancen auf einen Abschluss erheblich verbessern. Es kann auch eine Gelegenheit bieten, die Immobilie vollständig zu verstehen und zu analysieren.
Nehmen wir zum Beispiel an, ein Investor erhält Zugang zu Immobilien, indem er seine Kontakte auf dem Markt und sein Wissen über Wohnkredite nutzt, um Hausbesitzer in Schwierigkeiten bei Verhandlungen mit ihren Kreditgebern zu unterstützen. Wenn die Kreditprobleme gelöst sind, erhöht der Investor nicht nur sein Ansehen sowohl bei den Eigentümern als auch bei den Kreditgebern; der Investor kann auch Empfehlungen zu anderen mit Problemkrediten erhalten. Und wenn die Situation nicht geklärt werden kann, erwirbt der Investor als erster die Immobilie, weil er das Vertrauen der Eigentümer gewonnen hat. Anleger können auch eine fundierte Entscheidung über den Kauf der Immobilie treffen, da sie die Vor- und Nachteile kennen.
Eine andere Strategie besteht darin, die notleidenden Kredite mit einem Abschlag von den Kreditgebern zu kaufen. Banken und andere Kreditinstitute möchten keine Zwangsvollstreckungen erwerben. Um die Übernahme von Immobilien im Besitz von Immobilien (REO) zu vermeiden, verkaufen diese Institute oft mehrere notleidende Kredite mit einem erheblichen Abschlag auf den Nennwert. Anleger können bei der Ausarbeitung eines notleidenden Kredits flexibler als die Kreditgeber sein und ihn manchmal wieder in einen notleidenden Kredit umwandeln, der dank der niedrigeren Investitionsbasis des Investors eine viel höhere Rendite erzielt. Nach der Laufzeit der Kredite können Anleger diese entweder halten oder nach längerer Laufzeit der Kredite mit einem Aufschlag verkaufen.
Für den Fall, dass die Kredite nicht ausgearbeitet werden, kann der Anleger auf dem Grundstück abzuschotten und nehmen Titel ohne mit irgendwelchen anderen Parteien konkurrieren zu müssen. Der einzige Nachteil dieses Ansatzes besteht darin, dass der Kauf eines Kreditpools einen höheren Kapitalaufwand erfordert als der Kauf einzelner Immobilien bei einer Auktion. Der Punkt ist, dass es kreative Möglichkeiten gibt, den Wettbewerb beim Erwerb eines notleidenden Vermögenswerts zu reduzieren.
Besitzstrategien
Anleger sollten sich auch darüber im Klaren sein, was nach dem Erwerb des Vermögenswerts zu tun ist. Wird die Immobilie wieder in den Markt „ gespiegelt “ oder wird sie vor dem Verkauf gehalten und gewürzt, bis eine Marktveränderung abgewartet wird?
Flipping-Eigenschaften
Anleger, die erwägen, Zwangsvollstreckungen zu kaufen und diese kurz nach dem Kauf wieder zu vermarkten, sollten Wege finden, die Immobilie zu verbessern. Zu denjenigen, die das Beste für das Geld bieten, gehören das Hinzufügen von Schlafzimmern und Badezimmern, das Umgestalten von Küchen und die Fertigstellung von Kellern oder anderen ungenutzten Räumen.
Da Informationen über Immobilientransaktionen öffentlich bekannt sind, werden einige potenzielle Käufer vorsichtig sein, unmittelbar nach einer Zwangsversteigerung eine Prämie für eine Immobilie zu zahlen, selbst wenn der Preis mit anderen Immobilien in der Umgebung übereinstimmt. Wertschöpfung durch Sanierung trägt zur Begründung des höheren Wiederverkaufspreises bei und kann das Risiko langer Vermarktungszeiten reduzieren. Investoren sollten jedoch vorsichtig sein, die Immobilie so stark zu verbessern, dass ihr Preis erheblich höher ist als bei benachbarten Immobilien.
Es ist eine schlechte Idee, ein abgeschottetes Haus so stark zu verbessern, dass Sie es vom Markt verdrängen.
Holding-Eigenschaften
Eine andere Strategie besteht darin, Vermögenswerte als Mietobjekte zu halten, bis auf dem Markt etwas passiert, um den Immobilienwert zu steigern. Investoren müssen den Mietmarkt ausreichend kennen, um sicher zu sein, dass eine ausreichende Nachfrage nach Mietflächen besteht und die Immobilie genügend Miete erwirtschaftet, um die Kosten für ihren Unterhalt zu decken.
Für diejenigen, die den zusätzlichen Zeit- und Arbeitsaufwand bewältigen können, der als Vermieter erforderlich ist, kann der Kauf von notleidenden Immobilien mit einem Abschlag und deren Umwandlung in Mietimmobilien erheblichen Wohlstand schaffen. Die Möglichkeit, attraktive Finanzierungen wie zinsgebundene Darlehen in Verbindung mit der Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen von der Einkommensteuer zu erhalten, kann eine Möglichkeit bieten, Cashflow zu generieren, während auf den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf gewartet wird.
Obwohl Wohnimmobilien nicht so volatil sind wie andere Anlageklassen, zeichnen sie sich durch lange Phasen niedriger Renditen und dann einen Wertanstieg aus, der einer starken Nachfrageänderung entspricht, die einen erheblichen Teil der Rendite erklärt. Auch dies ist der Anstoß für laufende Forschung und eine Halteperiode Strategie, die den Zeitpunkt des Wertsprungs abschätzen helfen und einen Plan für die Anlage in Vorbereitung für den Verkauf erstellen.
Exit-Strategien
Eine Exit-Strategie nicht durchdacht zu haben , ist ein großer Fehler, den neue Investoren häufig machen. Viele haben den falschen Eindruck, dass der beste Zeitpunkt, um in Zwangsversteigerungen zu investieren, dann ist, wenn eine Fülle davon verfügbar ist. Tatsächlich unterstreicht ein erheblicher Anstieg der zum Verkauf stehenden Eigenheime und Zwangsversteigerungen ein Problem, das die Menschen daran hindert, ihre Kredite zu bezahlen, oder sie nicht bereit macht, ihre Häuser zu behalten. Dies könnte auf den Verlust von Arbeitsplätzen in der Region oder auf ein Infrastrukturproblem zurückzuführen sein, das die Region unerwünscht macht.
Diese Trends werden sich positiv auf das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen oder Zwangsversteigerungen und negativ auf die Nachfrage auswirken. Dies bedeutet, dass es schwieriger sein, die Immobilie zu verkaufen, bis die Marktfundamentaldaten verbessern.
Ein häufiger Fehler von Anlegern, die sich für ihren Gewinn ausschließlich auf die Preisdifferenz verlassen, besteht darin, dass sie die negativen Auswirkungen der Tragkosten nicht erkennen. Ausgaben können Hypothekenzahlungen, Steuern, Versicherungen und Wartung während einer langwierigen Marketing- und Verkaufsperiode umfassen.
Das Setzen einer Frist für den Verkauf einer Immobilie und die anschließende Abzinsung des Preises bis zum Verkauf der Immobilie ist eine Möglichkeit, übermäßige Lagerkosten zu vermeiden. Es ist viel besser, mit einem kleinen bis null Gewinn zu verkaufen, als eine Immobilie weiterhin zu einem Preis anzubieten, der eine lange Vermarktungsdauer sicherstellt, was zu hohen Lagerkosten führt, die zu Verlusten führen können.
Die Quintessenz
In notleidende Immobilien zu investieren, um Wohlstand aufzubauen, ist eine praktikable Strategie, aber keine Möglichkeit, schnell reich zu werden. Für jede Geschichte vom Tellerwäscher zum Millionär gibt es 10 weitere Personen, die ihr Kapital verloren haben, weil sie nicht mit den Veränderungen der Markttrends Schritt gehalten haben.
Diejenigen, die auf dem Markt für Zwangsvollstreckungen erfolgreich sind, haben die Strategien und Taktiken anderer erfolgreicher Investoren studiert. Sie haben die Zeit und die Ressourcen investiert, um die entsprechenden Marktkontakte zu knüpfen, die erforderlich sind, um einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen zu erzielen. Zeit und Energie in das Kennenlernen des lokalen Immobilienmarktes zu stecken, ist jedoch nur eine von mehreren Strategien, mit denen Anleger sich im Wettbewerb behaupten können. Der Erfolg kommt von intelligenten, sorgfältig ausgearbeiteten und ausgeführten Akquisitions- und Exit-Strategien.