Erfolgreiche Abschottungs-Anlagestrategien
Sind Zwangsvollstreckungen beim Immobilienhandel eine gute Investition? Sie können es sein, aber in den Markt für Zwangsvollstreckungen zu investieren, ist eine Strategie, die ein Maß an Raffinesse und Sorgfalt erfordert, das weit über das hinausgeht, was die meisten Menschen erkennen. Es hat ein großes Potenzial, aber es erfordert große Anstrengungen, um Geld zu verdienen.
Die zentralen Thesen
- Investitionen in den Zwangsvollstreckungsmarkt können lukrativ sein, erfordern jedoch viel harte Arbeit.
- Investoren brauchen gut durchdachte Strategien, warum sie in die Immobilien investieren, wie sie sie erwerben und wie sie sie nutzen und / oder veräußern.
- Investoren müssen den lokalen Immobilienmarkt und jede Immobilie gründlich untersuchen sowie die staatlichen und lokalen Standards und die Stärke der Geschäftswelt.
Zwangsvollstreckungsinvestitionen sollten als bedeutende Investitionen betrachtet werden, die Konzentration, Sorgfalt und sorgfältige Untersuchung der lokalen Immobilien, Wirtschafts- und demografischen Trends erfordern. Es erfordert auch die Entwicklung einer Strategie für den Erwerb und den Verkauf von Immobilien.
Foreclosure Investing ist nichts für Amateure
Der Kauf von Gebrauchtwagen auf einer Auktion ähnelt der Investition in abgeschottete Immobilien. Gebrauchtwagenhändler sind Menschen, die alle Marken und Modelle sowie ihre häufigen Mängel kennen und wissen, wie sie geändert werden können, um Wert zu schaffen. Sie gehen deutlich weniger Risiken ein als die durchschnittliche Person, die an der Auktion teilnimmt, nur um ein Auto mit einem Rabatt zu kaufen.
Viele Zwangsvollstreckungskäufer gehen auf den Stufen des Gerichtsgebäudes zur Auktion in der Hoffnung, ein inneren Wert der Immobilie. Sie haben jedoch möglicherweise keine ernsthaften Kenntnisse über die Anlage selbst oder über Strategien zur Risikominderung. Investoren, die auf dem Markt für die Abschottung von Wohnimmobilien gut erfahren sind, wissen, dass es ein Rezept für eine Katastrophe ist, sich auf Preisunterschiede als Hauptquelle für Kapitalerträge zu verlassen.
Die richtige Methode, um eine Abschottungseigenschaft zu erhalten, ist nicht der Schrotflintenansatz. Stattdessen müssen Eigenschaften ausgewählt werden, die sich in einem Gebietsschema befinden, das für die Neuentwicklung oder Verbesserung bestimmt ist. Die Immobilien müssen unterschiedliche Eigenschaften aufweisen, die sie von anderen auf dem lokalen Markt abheben oder eine Möglichkeit zur Wertschöpfung bieten.
Anlagestrategien
Jeder Investor in Immobilien sollte eine gut durchdachte Strategie haben, die die Ziele und die Art und Weise des Erwerbs, des Haltens und der endgültigen Veräußerung der Immobilie umfasst. Diese Strategie ist umso kritischer, wenn speziell in den Zwangsvollstreckungsmarkt investiert wird. Sie müssen feststellen, ob die Zwangsvollstreckung auf einen unglücklichen Umstand im Zusammenhang mit dem früheren Eigentümer oder auf einen breiteren Trend zurückzuführen ist, der sich auf den lokalen Markt auswirken kann.
Investoren müssen eine erhebliche Menge an Recherchen auf dem lokalen Immobilienmarkt durchführen. Die Nachfrage nach Immobilien ist eine Funktion des Bevölkerungswachstums, des Beschäftigungswachstums, des verfügbaren Einkommenswachstums und des demografischen Wandels. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Preisgestaltung sowie auf die Möglichkeit, Immobilien am Ende des Investitionszeitraums zu verkaufen.
Erforschen Sie die bevorstehende Infrastrukturentwicklung wie Straßen, Schulen und Gemeindeprojekte. Erfahren Sie auch, wie die lokale und staatliche Regierung das Unternehmenswachstum unterstützt, und planen Sie, bestimmte Probleme wie Verkehr, Luftqualität, Kriminalität und Steuern zu beheben. All diese Elemente machen einen Bereich wünschenswerter und erhöhen den Wert der darin enthaltenen Eigenschaften.
Es kann ein kluger Schachzug sein, Eigentümer von Immobilien zu erreichen, die zur Zwangsvollstreckung bestimmt sind, bevor ihre Häuser in den Auktionsblock gehen.
Akquisitionsstrategien
Den meisten Anlegern wurde beigebracht, Veröffentlichungen zu durchsuchen, in denen die zu versteigernden Vermögenswerte aufgeführt sind, und dann mit den Eigentümern über ihre Absicht zu korrespondieren, die Immobilie zu kaufen, bevor sie in den Auktionsblock geht. Obwohl Angebote für die Gerichtsschritte erzielt werden können, verbessern die Suche nach alternativen Möglichkeiten zur Sicherung notleidender Immobilien Ihre Abschlusschancen erheblich. Es kann auch die Möglichkeit bieten, die Immobilie vollständig zu verstehen und zu analysieren.
Nehmen wir zum Beispiel an, ein Investor erhält Zugang zu Immobilien, indem er seine Kontakte auf dem Markt und sein Wissen über Wohnungsbaukredite nutzt, um den schwierigen Hausbesitzern dabei zu helfen, mit ihren Kreditgebern zu verhandeln. Wenn die Kreditprobleme geklärt sind, erhöht der Investor nicht nur seinen Ruf sowohl bei den Eigentümern als auch bei den Kreditgebern. Der Investor kann auch Empfehlungen an andere mit Problemkrediten erhalten. Und wenn die Situation nicht geklärt werden kann, ist der Investor der erste, der die Immobilie erwirbt, weil er das Vertrauen der Eigentümer gewonnen hat. Investoren können auch eine fundierte Entscheidung über den Kauf der Immobilie treffen, da sie von den Nachteilen und Vorteilen erfahren haben.
Eine andere Strategie besteht darin, die notleidenden Kredite mit einem Abschlag von den Kreditgebern zu kaufen. Banken und andere Kreditinstitute erwerben keine Zwangsvollstreckungen. Um zu vermeiden, dass Immobilien in Immobilienbesitz (REO) übernommen werden, verkaufen diese Institute häufig mehrere notleidende Kredite mit einem erheblichen Abschlag zum Nennwert. Anleger können flexibler als die Kreditgeber bei der Ausarbeitung eines notleidenden Kredits sein und ihn manchmal wieder in einen leistungsfähigen Kredit umwandeln, der dank der geringeren Basis des Anlegers in der Anlage eine viel höhere Rendite erzielt. Nach dem Würzen der Kredite können Anleger sie entweder halten oder mit einer Prämie verkaufen, sobald sich die Kredite für einige Zeit entwickelt haben.
Für den Fall, dass die Kredite nicht bearbeitet werden können, kann der Investor die Immobilie abschotten und den Titel übernehmen, ohne mit anderen Parteien konkurrieren zu müssen. Der einzige Nachteil dieses Ansatzes besteht darin, dass der Kauf eines Kreditpools einen höheren Kapitalaufwand erfordert als der Kauf einzelner Immobilien auf einer Auktion. Der Punkt ist, dass es kreative Möglichkeiten gibt, den Wettbewerb beim Erwerb eines notleidenden Vermögenswerts zu verringern.
Strategien besitzen
Anleger sollten auch sicher sein, was zu tun ist, wenn der Vermögenswert erworben wurde. Wird die Eigenschaft „werden blättert wieder in den Markt“, oder wird es vor dem Verkauf einen Marktwechsel statt und gewürzt wird erwartet?
Eigenschaften umdrehen
Anleger, die erwägen, Zwangsvollstreckungen zu kaufen und diese kurz nach dem Kauf zu vermarkten, sollten Wege finden, um die Immobilie zu verbessern. Zu denjenigen, die das Beste für Ihr Geld bieten, gehören das Hinzufügen von Schlafzimmern und Badezimmern, der Umbau von Küchen und die Fertigstellung von Kellern oder anderen nicht genutzten Räumen.
Da Informationen zu Immobilientransaktionen öffentlich bekannt sind, werden einige potenzielle Käufer vorsichtig sein, unmittelbar nach einem Zwangsvollstreckungsverkauf eine Prämie für eine Immobilie zu zahlen, selbst wenn ihr Preis mit anderen Immobilien in der Region übereinstimmt. Wertschöpfung durch Sanierung liefert eine Begründung für den höheren Wiederverkaufspreis und kann das Risiko langer Vermarktungsperioden verringern. Investoren sollten jedoch vorsichtig sein, die Immobilie so stark zu verbessern, dass ihr Preis erheblich höher ist als bei benachbarten Immobilien.
Es ist eine schlechte Idee, ein abgeschottetes Haus so sehr zu verbessern, dass Sie es vom Markt verdrängen.
Eigenschaften halten
Eine andere Strategie besteht darin, Vermögenswerte als Mietobjekte zu halten, bis auf dem Markt etwas passiert, um die Immobilienwerte zu verbessern. Investoren müssen sich des Vermietungsmarktes hinreichend bewusst sein, um sicher zu sein, dass eine ausreichende Nachfrage nach Mietflächen besteht und die Immobilie genügend Miete generiert, um die Kosten für deren Instandhaltung zu decken.
Für diejenigen, die mit der zusätzlichen Zeit und Mühe fertig werden, die es erfordert, ein Vermieter zu sein, kann der Kauf notleidender Immobilien mit einem Rabatt und die Umwandlung in Mietobjekte erheblichen Wohlstand schaffen. Die Möglichkeit, attraktive Finanzierungen wie zinslose Kredite in Verbindung mit der Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen von Einkommenssteuern zu erhalten, kann eine Möglichkeit bieten, Cashflow zu generieren, während auf den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf gewartet wird.
Obwohl Wohnimmobilien nicht so volatil sind wie andere Anlageklassen, zeichnen sie sich durch lange Perioden mit niedrigen Renditen und einem Wertanstieg aus, der einer wesentlichen Änderung der Nachfrage entspricht, was einen erheblichen Teil der Rendite erklärt. Auch dies ist der Anstoß für laufende Forschung und eine Halteperiode Strategie, die den Zeitpunkt des Wertsprungs abschätzen helfen und einen Plan für die Anlage in Vorbereitung für den Verkauf erstellen.
Beenden Sie Strategien
Eine Exit-Strategie nicht durchdacht zu haben , ist ein großer Fehler, den neue Investoren häufig machen. Viele haben den falschen Eindruck, dass der beste Zeitpunkt für Investitionen in Zwangsvollstreckungsimmobilien der ist, wenn eine Fülle von Immobilien verfügbar ist. Tatsächlich unterstreicht eine signifikante Zunahme von Immobilien zum Verkauf und zur Abschottung ein Problem, das die Menschen daran hindert, ihre Kredite zu bezahlen, oder sie nicht bereit macht, ihre Häuser zu behalten. Dies könnte auf den Verlust von Arbeitsplätzen in der Region oder auf ein Infrastrukturproblem zurückzuführen sein, das die Region unerwünscht macht.
Diese Trends werden sich positiv auf das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern oder Zwangsvollstreckungen auswirken und sich negativ auf die Nachfrage auswirken. Dies bedeutet, dass es schwieriger sein wird, die Immobilie zu verkaufen, bis sich die Marktgrundlagen verbessern.
Ein häufiger Fehler von Anlegern, die sich für ihren Gewinn ausschließlich auf die Preisdifferenz verlassen, besteht darin, dass sie die negativen Auswirkungen der Buchkosten nicht erkennen. Die Ausgaben können Hypothekenzahlungen, Steuern, Versicherungen und Wartung während eines längeren Marketing- und Verkaufszeitraums umfassen.
Das Festlegen einer Frist für den Verkauf einer Immobilie und das anschließende Abzinsen des Preises bis zum Verkauf der Immobilie ist eine Möglichkeit, übermäßige Transportkosten zu vermeiden. Es ist viel besser, mit einem Gewinn von klein bis null zu verkaufen, als weiterhin eine Immobilie zu einem Preis anzubieten, der eine lange Vermarktungsdauer gewährleistet und die Transportkosten erhöht, die zu Verlusten führen können.
Das Fazit
In notleidende Immobilien zu investieren, um Wohlstand aufzubauen, ist eine praktikable Strategie, aber keine Möglichkeit, schnell reich zu werden. Für jede Geschichte von Lumpen bis Reichtum gibt es 10 weitere Menschen, die ihr Kapital verloren haben, weil sie sich nicht über Veränderungen in den Markttrends auf dem Laufenden gehalten haben.
Diejenigen, die auf dem Markt für Zwangsvollstreckungen erfolgreich sind, haben die Strategien und Taktiken anderer erfolgreicher Investoren untersucht. Sie haben Zeit und Ressourcen investiert, um die geeigneten Marktkontakte zu knüpfen, die erforderlich sind, um einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen zu erzielen. Zeit und Energie in das Kennenlernen des lokalen Immobilienmarktes zu stecken, ist jedoch nur eine von mehreren Strategien, mit denen Anleger sich im Wettbewerb behaupten können. Erfolg beruht auf intelligenten, sorgfältig ausgearbeiteten und ausgeführten Akquisitions- und Exit-Strategien.