Nur-Interesse-ARM
Was ist ein Nur-Zins-ARM?
Ein Interesse nur variabel verzinsliche Hypotheken (ARM) ist eine Art von Hypothekendarlehen, in denen der Kreditnehmer nur die erforderlich ist, zu zahlen Zinsen Teil jeden Monat für einen bestimmten Zeitraum zu verdanken. Während des Zinszeitraums müssen nur die in jedem Zeitraum aufgelaufenen Zinsen gezahlt werden, und ein Kreditnehmer ist nicht verpflichtet, einen geschuldeten Kapitalbetrag zurückzuzahlen. Die Dauer des Zinszeitraums variiert von Hypothek zu Hypothek, kann jedoch zwischen einigen Monaten und mehreren Jahren liegen.
Nach dem Zinszeitraum muss die Hypothek amortisiert werden, damit die Hypothek bis zum Ende ihrer ursprünglichen Laufzeit zurückgezahlt wird. Dies bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen nach Ablauf der anfänglichen Zinsperiode erheblich steigen müssen. Nur-Zins-ARMs haben auch variable Zinssätze, was bedeutet, dass die monatlich geschuldete Zinszahlung Änderungen der Marktbedingungen ändert.
Die zentralen Thesen
- Ein zinsloser ARM ist eine anpassbare Hypothek, bei der nur Zinszahlungen für die anfängliche Laufzeit des Darlehens fällig sind, im Gegensatz zu Zahlungen, die sowohl Kapital als auch Zinsen umfassen.
- Zinszahlungen können für einen bestimmten Zeitraum erfolgen, als Option gewährt werden oder während der gesamten Laufzeit des Darlehens mit einer Ballonzahlung am Ende dauern.
- Während zinslose Hypotheken anfänglich zu niedrigeren Zahlungen führen, bedeutet dies auch, dass Sie kein Eigenkapital aufbauen und nach Ablauf der Zinsperiode einen Anstieg der Zahlungen verzeichnen.
Grundlegendes zu Nur-Interessen-ARMs
Nur verzinsliche Hypotheken mit variablem Zinssatz können riskante Finanzprodukte sein. Die Kreditnehmer gehen nicht nur das Risiko ein, dass die Zinssätze steigen, sondern werden auch nach Ablauf der Zinsperiode einer steigenden Zahlung ausgesetzt sein. Darüber hinaus, da die Hypothek Haupt Gleichgewicht nicht während der interest-only Zeit reduziert wird, ist die Rate, mit der Home – Equity zunimmt oder abnimmt, ganz abhängig von hausPreisWertSchätzung. Die meisten Kreditnehmer beabsichtigen, einen Nur-Zins-ARM vor Ablauf des Zinszeitraums zu refinanzieren. Eine Reduzierung des Eigenheimkapitals kann dies jedoch erschweren.
In den Jahren nach dem Platzen der Immobilienblase aus den 2000er Jahren wurden zinslose Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) stark kritisiert. Da solche Hypotheken während des Zinszeitraums äußerst kostengünstig zu bedienen sein können, wurden sie als Möglichkeit für potenzielle Hausbesitzer vermarktet, Häuser zu kaufen, die sie sich nicht leisten konnten. Weil die Immobilienpreise in den frühen Jahren der 2000er Jahre so schnell stiegen, überzeugten Hypothekengeber viele Hausbesitzer davon, dass sie ein teures Haus mit einem Zins-ARM kaufen könnten, da eine fortgesetzte Preissteigerung es diesen Kreditnehmern ermöglichen würde, ihr Darlehen vor den Zinsen zu refinanzieren -nur der Zeitraum endet.
Als die Häuser an Wert verloren, waren viele Kreditnehmer natürlich mit Hypothekenzahlungen konfrontiert, die weit über das hinausgingen, was sie sich leisten konnten. Was noch schlimmer ist, als das Platzen der Immobilienblase die US-Wirtschaft in eine Rezession zog, führten auch viele Hausbesitzer dazu, dass sie ihre Jobs verloren, was die Rückzahlung noch schwieriger machte.
Hybrid-ARMs
Eine 5/1-Hybridhypothek mit variablem Zinssatz ( 5/1-ARM ) beginnt mit einer anfänglichen fünfjährigen Festzinsperiode, gefolgt von einem Zinssatz, der jährlich angepasst wird. Die „5“ im Begriff bezieht sich auf die Anzahl der Jahre mit einem festen Zinssatz, und die „1“ bezieht sich darauf, wie oft sich der Zinssatz danach anpasst (einmal pro Jahr). Daher können die monatlichen Zahlungen nach fünf Jahren – manchmal dramatisch – steigen.
Es gibt auch 3/1, 7/1 und 10/1 ARMs. Diese Darlehen bieten einen festen Einführungszinssatz für drei, sieben bzw. zehn Jahre, nach dem sie jährlich angepasst werden. Es gibt andere ARM-Strukturen, wie die 5 / 5- und 5/ 6-ARMs, die ebenfalls eine fünfjährige Einführungsphase beinhalten, gefolgt von einer Ratenanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate. Insbesondere werden 15/15 ARMs nach 15 Jahren einmal angepasst und bleiben dann für den Rest des Darlehens fest. Weniger verbreitet sind 2/28 und 3/27 ARMs.
Beispiel für einen Nur-Zins-ARM
Angenommen, Sie nehmen eine Hypothek mit einem variablen Zinssatz von 100.000 USD zu einem Zinssatz von 5% und einem Zinssatz von 10 Jahren auf, gefolgt von 20 weiteren Jahren mit Zins- und Grundsatzzahlungen. Unter der Annahme, dass die Zinssätze bei 5% bleiben, müssten Sie in den ersten zehn Jahren nur 417 USD pro Monat an Zinsen zahlen. Wenn die Zinsperiode endet, würde sich der monatlich geschuldete Betrag verdoppeln, da Sie dann sowohl Hauptzahlungen als auch Zinszahlungen leisten müssten.