Wie sich Zinssätze auf Immobilienwerte auswirken
Zinsen haben als profunde Auswirkungen auf den Wert der Einkommen erzeugenden Schatzwechseln (T-Bills). Da ihr Einfluss auf den Erwerb von Wohneigentum (durch Erhöhung oder Senkung der Hypothekenkapitalkosten) so tiefgreifend ist, gehen viele Menschen fälschlicherweise davon aus, dass der einzig entscheidende Faktor bei der Immobilienbewertung der aktuelle Hypothekenzins ist.
Hypothekenzinsen sind jedoch nur ein zinsbezogener Faktor, der den Immobilienwert beeinflusst. Da Zinssätze auch die Kapitalflüsse, das Renditen beeinflussen, beeinflussen Zinssätze die Immobilienpreise auf vielfältige Weise.
Die zentralen Thesen
- Zinssätze können die Immobilienpreise auf verschiedene Weise beeinflussen.
- Ähnlich wie bei der Discounted-Cashflow-Analyse von Aktien- und Rentenanlagen berücksichtigt der Income-Ansatz den Netto-Cashflow.
- Zinssätze können die Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen beeinflussen – Veränderungen der Kapitalströme können sich auch direkt auf die Angebots- und Nachfragedynamik einer Immobilie auswirken.
- Der deutlichste Einfluss von Zinssätzen auf den Immobilienwert liegt in der Ableitung von Diskontierungs- oder Kapitalisierungszinssätzen, da diese dem risikofreien Zinssatz zuzüglich einer Risikoprämie entsprechen.
Bewertungsgrundlagen
Immobilienwerte werden in der Regel von Angebot und Nachfrage nach Immobilien sowie den Wiederbeschaffungskosten für die Entwicklung neuer Immobilien beeinflusst. Aber die Bewertung umfasst noch mehr, insbesondere wenn man bedenkt, wie sich staatlich beeinflusste Zinssätze, Kapitalflüsse und Finanzierungssätze auf den Immobilienwert auswirken. Um diese Dynamik zu verstehen, ist es wichtig, ein grundlegendes Verständnis des Ertragsansatzes zu haben – die gebräuchlichste Bewertungsmethode für Anleger. Der Ertragsansatz – der von gewerblichen Immobiliengutachtern und von Underwritern für immobilienbesicherte Anlagen bereitgestellt wird – ist der Discounted-Cashflow Analyse für Aktien- und Rentenanlagen sehr ähnlich.
Die Bewertung beginnt mit der Prognose der Liegenschaftserträge, die sich in Form der erwarteten Pachtzahlungen oder bei Hotels der erwarteten Auslastung multipliziert mit den durchschnittlichen Kosten pro Zimmer ergeben. Nach Berücksichtigung aller Kosten auf Immobilienebene erhält der Analyst das Nettobetriebsergebnis (NOI) oder den Cashflow, der nach allen Betriebsausgaben verbleibt.
Durch Abzug der damit verbundenen Kapitalkosten, des Investitionskapitals für die Instandhaltung oder Reparatur der Immobilie und anderer nicht immobilienspezifischer Ausgaben vom NOI erhalten wir den Netto-Cashflow (NCF). Da Immobilien in der Regel keine Barmittel zurückbehalten oder eine festgelegte Dividendenpolitik haben, entspricht NCF den den Anlegern verfügbaren Barmitteln – genau wie Barmittel aus Dividenden –, die zur Bewertung von Aktien oder festverzinslichen Anlagen verwendet werden. Durch Aktivierung von Dividenden oder durch Diskontierung des Cashflows (einschließlich eines etwaigen Restwertes) für einen bestimmten Anlagezeitraum wird der Immobilienwert ermittelt.
Kapitalströme
Zinssätze können die Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen erheblich beeinflussen, was sich auf die Kosten auf Immobilienebene und damit auf die Werte auswirkt. Angebot und Nachfrage nach Kapital und konkurrierenden Investitionen haben jedoch den größten Einfluss auf die erforderlichen Renditen (RROR) und den Anlagewert. Da das Federal Reserve Board den Fokus von der Geldpolitik wegund mehr auf die Steuerung der Zinssätzeverlagert hat, um die Wirtschaft anzukurbeln oder die Inflation abzuwehren, hatte seine Politik einen direkten Einfluss auf den Wert aller Anlagen.23
Wenn die Interbanken-Wechselkurse sinken, werden die Geldmittelkosten gesenkt und Geldmittel fließen in das System. Umgekehrt sinkt bei steigenden Zinsen die Verfügbarkeit von Mitteln. Bei Immobilien erhöhen oder verringern die Veränderungen der Interbanken-Kreditzinsen das für Investitionen verfügbare Kapital. Die Höhe des Kapitals und die Kapitalkosten beeinflussen sowohl die Nachfrage als auch das Angebot, dh das Geld, das für den Kauf und die Entwicklung von Immobilien zur Verfügung steht. Wenn beispielsweise die Kapitalverfügbarkeit knapp ist, neigen Kapitalgeber dazu, weniger als Prozentsatz des inneren Wertes zu verleihen oder nicht so weit oben im Kapitalstapel. Dies bedeutet, dass Kredite zu niedrigeren Beleihungsquoten (LTV) vergeben werden, wodurch die gehebelten Cashflows und Immobilienwerte reduziert werden.
Diese Veränderungen der Kapitalströme können sich auch direkt auf die Angebots- und Nachfragedynamik einer Immobilie auswirken. Die Kapitalkosten und die Kapitalverfügbarkeit wirken sich auf das Angebot aus, indem sie zusätzliches Kapital für die Immobilienentwicklung bereitstellen und auch die Bevölkerung potenzieller Käufer beeinflussen, die nach Deals suchen. Diese beiden Faktoren wirken zusammen, um die Immobilienwerte zu bestimmen.
Die Kapitalkosten und die Kapitalverfügbarkeit wirken sich auf das Angebot aus, indem sie zusätzliches Kapital für die Immobilienentwicklung bereitstellen.
Rabatte
Der deutlichste Einfluss der Zinssätze auf den Immobilienwert zeigt sich in der Ableitung von Diskontierungs- oder Kapitalisierungszinssätzen. Der Kapitalisierungssatz kann als der erforderliche Dividendensatz eines Anlegers angesehen werden, während ein Abzinsungssatz den Gesamtrenditeanforderungen eines Anlegers entspricht. K bezeichnet normalerweise RROR (erforderliche Rendite), während die Kapitalisierungsrate gleich (K – g) ist, wobei g das erwartete Wachstum des Einkommens oder der Anstieg des Kapitalzuwachses ist.
Jeder dieser Zinssätze wird von den vorherrschenden Zinssätzen beeinflusst, da er dem risikofreien Zinssatz zuzüglich einer Risikoprämie entspricht.Für die meisten Anleger ist der risikofreie Zinssatz der Zinssatz für US-Staatsanleihen. Durch Bundeskredite garantiert, gelten sie wegen der geringen Ausfallwahrscheinlichkeit als risikolos. Da Anlagen mit höherem Risiko eine entsprechend höhere Rendite erzielen müssen, um das zusätzliche Risiko zu kompensieren, addieren Anleger bei der Bestimmung von Diskont- und Kapitalisierungssätzen eine Risikoprämie zum risikofreien Zinssatz, um die risikoadjustierten Renditen zu ermitteln, die für jede betrachtete Anlage erforderlich sind.
Da der Abzinsungssatz (K) gleich dem risikofreien Zins zuzüglich einer Risikoprämie ist, entspricht der Kapitalisierungszinssatz dem risikolosen Zins zuzüglich einer Risikoprämie abzüglich des erwarteten Ertragswachstums (g). Obwohl die Risikoprämien aufgrund von Angebot und Nachfrage und anderen Risikofaktoren auf dem Markt variieren, variieren die Abzinsungssätze aufgrund von Änderungen der Zinssätze, aus denen sie bestehen. Steigen die geforderten Renditen von Konkurrenz- oder Ersatzanlagen, sinken die Immobilienwerte;Umgekehrt steigen bei sinkenden Zinsen die Immobilienpreise.
Die Quintessenz
Es ist wichtig, sich auf die Hypothekenzinsen zu konzentrieren, da sie einen direkten Einfluss auf die Immobilienpreise haben. Wenn Sie ein potenzieller Eigenheimbesitzer oder Immobilieninvestor sind, können Sie die aktuellen Zinssätze einfach mit einem Hypothekenrechner ermitteln.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass sich ändernde Zinssätze auf zahlreiche Aspekte von Immobilien auswirken. Neben dem Preis Ihres neuen Eigenheims wirken sich die Zinsen auch auf die Kapitalverfügbarkeit und die Investitionsnachfrage aus. Diese Kapitalströme beeinflussen Angebot und Nachfrage nach Immobilien und damit auch die Immobilienpreise.
Darüber hinaus wirken sich die Zinssätze auch auf die Renditen von Ersatzinvestitionen aus und die Preise ändern sich, um dem inhärenten Risiko von Immobilienanlagen gerecht zu werden. Diese Veränderungen der erforderlichen Renditen für Immobilien variieren auch während Destabilisierungsperioden an den Kreditmärkten. Da die Anleger mit einer erhöhten Variabilität der künftigen Zinssätze oder einem Anstieg des Risikos rechnen, erhöhen sich die Risikoprämien, wodurch die Immobilienpreise stärker unter Druck geraten.