So steigern Sie Ihr Immobilienvermögen durch Hebelwirkung
Investitionen in Immobilien sind zu einem beliebten Weg geworden, um Ihr Anlageportfolio zu diversifizieren. Überall, wo wir hinschauen, werden wir ständig an die Vorteile des Immobilienkaufs erinnert, an die vielen Infomercials über Immobilienseminare oder an die Hausshows, die den unglaublichen Wert der Verwaltung oder Umkehrung von Mietobjekten belegen.
Aber so einfach ist das nicht. Schließlich ist der Kauf eines Mietobjekts nicht gleichbedeutend mit einer Investition in Aktien – Sie können hier und da nicht einfach ein wenig nachgeben und Eigentümer werden. Sie benötigen Kapital, um diesen Kauf zu tätigen. Und der Prozess kann oft langwierig und langwierig sein. Ganz zu schweigen von den damit verbundenen Risiken, insbesondere wenn Sie nicht recherchieren. Aber gibt es eine Möglichkeit, auf den Markt zu kommen, indem Sie Ihr Vermögen erhöhen? Versuchen Sie, die Hebelwirkung zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Auf diese Weise können Sie wenig bis gar kein Geld ausgeben und Schulden verwenden, um eine Rendite zu erzielen.
Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie Sie mithilfe von Hebeleffekten das Nettovermögen Ihrer Immobilien sowie einige der damit verbundenen Risiken steigern können. (Weitere Informationen finden Sie im Net Worth Tracker von Investopedia.)
Die zentralen Thesen
- Leverage verwendet geliehenes Kapital oder Schulden, um die potenzielle Rendite einer Investition zu erhöhen.
- Bei Immobilien ist der häufigste Weg, Ihre Investition zu nutzen, Ihr eigenes Geld oder eine Hypothek.
- Die Hebelwirkung wirkt sich zu Ihrem Vorteil aus, wenn die Immobilienwerte steigen, kann aber auch zu Verlusten führen, wenn die Werte fallen.
- Vermeiden Sie es, Risiken zu nutzen, indem Sie fundierte Investitionsentscheidungen treffen und Hypothekenzahlungen, offene Stellen und eine schwierige Wirtschaftslage berücksichtigen.
Was ist Hebelwirkung?
Hebelwirkung ist der Einsatz verschiedener Finanzinstrumente oder geliehenen Kapitals – mit anderen Worten Schulden , um die potenzielle Rendite einer Investition zu erhöhen. Es wird häufig sowohl an der Wall Street als auch an der Main Street verwendet, wenn es um den Immobilienmarkt geht. Hebelwirkung ist eine Technik, die sowohl von Menschen als auch von Unternehmen eingesetzt wird, um das Renditepotenzial zu erhöhen und gleichzeitig die Nachteile von Risiken zu erhöhen, wenn die Dinge nicht klappen.
Während das Potenzial für eine gute Rendite möglich ist – wie bei steigenden Immobilienpreisen , kann der Einsatz von Hebeleffekten ein zweischneidiges Schwert sein. Das liegt daran, dass es auch zu Verlusten kommen kann, wenn sich die Investition in die entgegengesetzte Richtung bewegt. Bei Immobilienpreisen entstehen Verluste, wenn die Preise fallen.
Möglichkeiten, auf die Hebelwirkung zuzugreifen
Der einfachste Weg, auf Hebel zuzugreifen, besteht darin, Ihr eigenes Geld zu verwenden. Im Falle einer Hypothek erhalten Sie mit einer Standardanzahlung von 20% 100% des Hauses, in dem Sie leben möchten. Bei einigen Finanzierungsprogrammen können Sie noch weniger Geld sparen.
Wenn Sie die Immobilie als Investition kaufen, sind Sie möglicherweise in der Lage, dass Ihre Partner einen Teil oder sogar das gesamte Geld bereitstellen. In ähnlicher Weise sind einige Verkäufer möglicherweise bereit, einen Teil des Kaufpreises der Immobilie zu finanzieren, die sie verkaufen möchten. Im Rahmen einer solchen Vereinbarung können Sie eine Immobilie mit wenig Geld und in einigen Fällen überhaupt ohne Geld kaufen.
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Beispiel für die Hebelwirkung
Berücksichtigen Sie die übliche Anforderung zum Kauf von Immobilien mit einer Anzahlung von 20%. Das sind 100.000 US-Dollar auf einem 500.000-Dollar-Grundstück. Indem der Käufer nur 20% des Geldes ablegt und den Rest ausleiht, verwendet er im Wesentlichen einen relativ kleinen Prozentsatz seines eigenen Geldes, um den Kauf zu tätigen. Die Mehrheit wird daher von einem Kreditgeber bereitgestellt. Deshalb bezeichnen Immobilieninvestoren die verbleibenden 80% des Kaufpreises oft als das Geld anderer Leute.
Nehmen wir an, dass die Immobilie mit einer Rate von 5% pro Jahr an Wert gewinnt. Dies bedeutet, dass das Nettovermögen des Kreditnehmers in nur 12 Monaten auf 525.000 USD wächst. Der Vergleich dieses Gewinns mit dem Gewinn aus einem Kauf ohne Darlehen macht diesen Wert der Hebelstrategie deutlich. Zum Beispiel hätte derselbe Kreditnehmer die 100.000 US-Dollar verwenden können, um einen vollständig bezahlten Kauf einer 100.000-Dollar-Immobilie zu tätigen.
Unter der Annahme einer Wertsteigerung von 5% würde sich das Nettovermögen des Käufers aus dem Kauf einer 100.000-Dollar-Immobilie in bar innerhalb von 12 Monaten um 5.000 USD erhöhen, gegenüber 25.000 USD für die teurere Immobilie. Die Differenz von 20.000 USD zeigt die potenzielle Vermögenssteigerung, die durch den Einsatz von Hebeleffekten erzielt wird. Stellen Sie sich nun vor, dass 20 Jahre lang jedes Jahr 5% zulegen. Im Laufe der Zeit kann der Einsatz von Hebeleffekten einen sehr signifikanten und sehr positiven Einfluss auf Ihr Vermögen haben.
Die Gefahren der Hebelwirkung
Nun zu den schlechten Nachrichten. Das klingt alles großartig, aber es gibt einen Nachteil. Hebelwirkung kann gegen Sie wirken, genauso wie es zu Ihren Gunsten wirken kann. Um zu zeigen, wie es geht, schauen wir uns unser früheres Beispiel noch einmal an. Wenn Sie eine Anzahlung in Höhe von 100.000 USD für den Kauf eines Eigenheims in Höhe von 500.000 USD verwenden und die Immobilienpreise in Ihrer Region mehrere Jahre lang nacheinander sinken, funktioniert die Hebelwirkung umgekehrt. Nach dem ersten Jahr könnte Ihre Immobilie im Wert von 500.000 USD einen Wert von 475.000 USD haben, wenn sie um 5% abwertet. Wenn die Preise auf demselben Weg bleiben, könnte Ihre Immobilie bald einen Wert von 451.250 USD haben – ein Verlust an Eigenkapital von 48.750 USD.
So wie Hebelwirkung zu Ihren Gunsten wirken kann, kann sie auch gegen Sie wirken.
Unter dem gleichen Szenario mit einem Preisverfall von 5% hätte der Käufer, wenn diese 100.000 USD für den Kauf eines Eigenheims in Höhe von 100.000 USD in bar verwendet worden wären, nur 5.000 USD verloren, als die Immobilienpreise im ersten Jahr fielen – viel weniger als dieses teurere Eigenheim.
In Immobilienmärkten, in denen die Preise erheblich fallen, können Hausbesitzer mehr Geld schulden, als das Haus tatsächlich wert ist. Für Anleger können sinkende Preise die Gewinne reduzieren oder sogar eliminieren. Wenn auch die Mieten fallen, kann dies zu einer Immobilie führen, die nicht zu einem Preis vermietet werden kann, der die Kosten für die Hypothek und andere Kosten abdeckt. Wenn Sie darüber nachdenken, Vermieter zu werden, müssen Sie viele Faktoren berücksichtigen.
Nachteile Viele Eigenschaften nutzen
Die Probleme werden noch größer, wenn mehrere Einheiten beteiligt sind, da gewerbliche Immobilieninvestoren häufig so wenig Geld wie möglich investieren. Das Ziel ist es, Ihr Geld zu nutzen, indem Sie die Kontrolle über 100% des Vermögens übernehmen und nur 20% des Wertes senken. Betrachten Sie die 500.000 US-Dollar in unserem vorherigen Beispiel. Sagen wir nur, es ist ein kleines Wohnhaus. Da es mit 100.000 USD als Anzahlung gekauft wurde und der Wert des Gebäudes um 30% sinkt, ist die Immobilie nur 350.000 USD wert, aber der Investor muss weiterhin Zinsen und Kapital für den vollen Wert des Darlehens von 400.000 USD zahlen.
Sollte der Betrag, den der Investor bei der Miete erhält, ebenfalls sinken, könnte dies zu einem Ausfall der Immobilie führen. Wenn der Investor den Cashflow aus dieser Immobilie verwendet, um die Hypothek auf andere Immobilien zu bezahlen, kann der Einkommensverlust einen Dominoeffekt hervorrufen, der dazu führen kann, dass ein gesamtes Portfolio über ein schlechtes Darlehen auf eine Immobilie abgeschottet wird.
Vermeiden Sie die Nutzung von Risiken
Nachdem Sie nun die Grundlagen der Hebelwirkung in Immobilien sowie einige der Fallstricke kennengelernt haben, denken Sie möglicherweise, dass es mit dieser Technik unmöglich ist, eine gute Rendite zu erzielen. Ärgern Sie sich nicht – es geht nur darum, den gesunden Menschenverstand zu verwenden. Immobilien sind wie jede Investition mit Risiken verbunden. Obwohl Sie die Hebelwirkung zu Ihrem Vorteil nutzen können, sollten Sie einige wichtige Dinge vermeiden, um einen besseren Vorsprung auf dem Markt zu erzielen.
Nehmen Sie zunächst nicht an, was passieren wird, bevor es passiert. Sie können die Wertentwicklung in der Vergangenheit nicht immer als Indikator dafür verwenden, was in Zukunft passieren wird – insbesondere auf dem Immobilienmarkt. Wenn Sie feststellen, dass die Immobilienwerte in einem bestimmten Bereich über einen bestimmten Zeitraum um 5% bis 10% gestiegen sind, bedeutet dies nicht, dass sie auf demselben Pfad fortgesetzt werden.
Budgetieren Sie sich als Nächstes entsprechend und wissen Sie, worauf Sie sich einlassen. Wenn Sie eine niedrigere Anzahlung leisten, ist der Betrag Ihres Darlehens höher. Das bedeutet, dass Sie eine größere Hypothekenzahlung vornehmen müssen. Möglicherweise müssen Sie niedrigere Leerstandsquoten, eine härtere Wirtschaft und schlechte Mieter berücksichtigen – all dies wird auf Sie fallen. Letztendlich sind Sie immer noch für die Hypothekenzahlung verantwortlich, also müssen Sie sicherstellen, dass Sie sich in jeder Situation über Wasser halten können.
Das Fazit
Bilder von solchen gehebelten Käufen erinnern an jene nächtlichen Infomercials, in denen glatt sprechende Pitchmänner vorschlagen, dass Sie Millionen von Dollar verdienen können, wenn Sie Immobilien kaufen, ohne Geld zu verlieren. Es ist zwar möglich, wir empfehlen jedoch nicht, diese Route zu wählen.
Zum Glück müssen Sie nicht. Es gibt weniger exotische Möglichkeiten, Hebel einzusetzen, sodass Sie Immobilien mit einem relativ geringen Betrag kaufen können – sogar ohne Geld. Obwohl sie dies möglicherweise nicht als Hebel betrachten, tun dies die meisten Menschen, wenn sie beim Kauf eines Eigenheims eine Hypothek aufnehmen. Sie zahlen den Kredit über einen Zeitraum von Jahren oder Jahrzehnten zurück, während sie die Nutzung der Immobilie genießen. Die Moral der Geschichte ist, dass Hebelwirkung ein allgemeines Werkzeug ist, das gut funktioniert – wenn es umsichtig eingesetzt wird.