Immobilien zur Altersvorsorge: Was Sie wissen sollten
Wenn Sie kurz vor dem Ruhestand stehen und nicht über die erforderlichen Mittel verfügen, sollten Sie in Erwägung ziehen, in Immobilien zu investieren.
Es ist wahr, es ist nicht der Vermögenswert, der zuerst in den Sinn kommt. Aber Einkommensimmobilien „können eine wichtige Brücke in den Ruhestand für diejenigen sein, die im traditionellen Sinne nicht genug für den Ruhestand haben“, sagt Jeff Camarda, ein Immobilieninvestor und CEO der Camarda Wealth Advisor y Group mit Sitz in Jacksonville, Florida.
Da Immobilien ein so ineffizienter Markt sind, ist es möglich, tolle Schnäppchen mit sehr hohen Renditen zu finden, sagt Camarda. Und wenn Sie die Immobilie selbst verwalten können, können Sie mehr Einnahmen erzielen. Wenn man die richtige Immobilie zum richtigen Preis und zu den richtigen Konditionen kauft, kann eine Mietimmobilie deutlich mehr Einnahmen erwirtschaften als klassische Passivanlagen.
Die zentralen Thesen
- Mietimmobilien können eine gute Einnahmequelle für den Ruhestand sein.
- Die relative Ineffizienz des Immobilienmarktes kann zu Schnäppchen mit starken Renditen führen.
- Wenn Sie einen Kredit aufnehmen müssen, um eine Mietwohnung zu kaufen, tun Sie dies, bevor Sie in Rente gehen.
- Die Wahl eines guten Standorts ist wichtiger als die Suche nach der günstigsten Immobilie.
- Sie sollten versuchen, mit Ihrer Investition nach Kosten etwa 8 % pro Jahr zu verdienen.
Wie viel Geld brauchst du?
Wenn Sie planen, Ihren Kauf mit einer Hypothek zu finanzieren, müssen Sie vor Ihrer Pensionierung Maßnahmen ergreifen, sagt die assoziierte Immobilienmaklerin Janice Leis, die die besten Wohngebiete von Philadelphia und Südflorida betreut.
Die Richtlinien für Hypothekendarlehen verlangen in der Regel, dass Antragsteller angestellt sind und mindestens zwei Jahre lang eine feste Beschäftigungsgeschichte in demselben Beruf haben. Kreditgeber verlangen auch eine erhebliche Anzahlung, in der Regel 30% oder mehr, wenn der Käufer die Immobilie nicht bewohnt, sagt John Walters von der LeWalt Consulting Groupe in St. Petersburg, Florida.
Wenn Sie nicht über das Geld verfügen, um eine so große Anzahlung zu leisten, sollten Sie Ihre IRA Mittel verwenden. Das gesamte Eigenkapitalwachstum und die Einnahmen aus Mieteinnahmen werden innerhalb Ihrer IRA steuerbegünstigt wachsen, sagt Walters. Wenn Sie die Immobilie mit Geldern innerhalb einer Roth IRA kaufen, auf die Sie bereits Steuern gezahlt haben, können alle Ihre Einnahmen und Ihr Eigenkapital steuerfrei wachsen. (Weitere Informationen finden Sie unter „ Verwenden Ihres IRA zum Kauf von Immobilien.“)
Denken Sie an wiederkehrende Ausgaben
Nachdem Sie sich überlegt haben, wie Sie die Immobilie kaufen möchten, müssen Sie sich überlegen, wie Sie wiederkehrende Kosten decken können. Wohn Owning Einkommen Eigentum ist wie ein Besitz Hauptwohnsitz in, dass es variable Kosten, die außerhalb der Hypothek, sagt Rob Albertson, ein Wohnimmobilienmakler mit Realty Austin in Austin, Texas. Es fallen Wartungskosten für kleinere Gegenstände (wie undichte Wasserhähne) und größere Gegenstände (wie ein neues Dach) an.
Vergessen Sie nicht die Marketingkosten und die Einnahmeausfälle bei Leerstand und Mieterwechsel. Albertson sagt, dass Sie selbst in einem heißen Mietmarkt nicht mehr als eine Auslastung von 92 % in Ihre Berechnungen einbeziehen sollten. Seien Sie bei Ihren Schätzungen von Ausgaben und Einnahmen konservativ.
Steuervorteile und -verbindlichkeiten
Auch steuerliche Vorteile und Verbindlichkeiten sind zu berücksichtigen. Walters merkt an, dass einer der Hauptvorteile von Mietobjekten die Möglichkeit ist, einenAbschreibungsabzug in Ihrer Einkommensteuererklärung des Bundes geltend zu machen.
Die Abschreibung reduziert den Wert Ihrer Immobilie jedes Jahr auf ungefähre Abnutzung;es senkt auch Ihre Steuerrechnung jedes Jahr, in dem Sie es beantragen. Dies senkt jedoch auch Ihre Kostenbasis, was bedeutet, dass Sie mehr Steuern zahlen könnten, wenn Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen.
Besprechen Sie in erster Linie die finanzielle Machbarkeit Ihrer Pläne mit einem CPA, einem Immobilienanwalt und einem Versicherungsagenten, um zu sehen, wie viel alles kosten wird, sagt Leis.
Wählen Sie einen Standort
Ein billiger Kauf wird Ihnen nicht helfen, eine Rendite zu erzielen, wenn Sie keine Mieter finden, die die Immobilie leasen möchten, bemerkt Jenny Usaj, geschäftsführende Maklerin und Eigentümerin von Usaj Realty in Denver, Colorado.
„Während der Preis in besseren Gegenden höher sein wird, wird die Zeit für die Vermarktung der Immobilie sowie die Zeit, in der sie leer steht, abnehmen“, sagt sie. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wo Sie Mietwohnungen finden können, beginnen Sie in der Nähe der Innenstadt oder in der Nähe eines College-Campus. Mietwohnungen folgen oft Beschäftigungsmöglichkeiten.
Es ist auch wichtig, sich in der Nachbarschaft umzusehen und eine Immobilie zu kaufen, die die aktuelle Demografie der Gegend widerspiegelt, sagt Usaj. „Ist die Gegend mit alleinstehenden Erwachsenen oder Familien besiedelt? Wird eine Residenz mit einem oder drei Schlafzimmern für die Mieter in der Nähe attraktiver sein? Achten Sie auch hier darauf, nicht das beste Schnäppchen auf dem Markt zu machen. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie ansprechend ist zum Lebensstil der Gegend.“
Was werden Sie verdienen?
„Sie möchten mindestens 8% des in die Miete investierten Kapitals verdienen, abzüglich aller Ausgaben“, sagt John Graves, geschäftsführender Direktor einer unabhängigen The 7% Solution: You CAN Afford ein komfortabler Ruhestand. Zu den Aufwendungen zählen Hypotheken, Steuern, Versicherungen, Instandhaltung, 10 % Hausverwaltungsgebühr und 10 % Leerstandszulage.
Wenn man 100.000 US-Dollar in die Immobilie investiert, möchte man ein Nettoeinkommen von 8.000 US-Dollar pro Jahr erzielen, sagt er. Der Grund für die 8% ist, dass sie Sie für das Risiko und die relative Illiquidität Ihrer Anlage entschädigen. Wenn Sie oder Ihr Ehepartner an der Immobilie arbeiten können, indem Sie Reparaturen und Wartungen durchführen oder die Immobilie verwalten, sinken Ihre Kosten und Ihr Einkommen steigt letztendlich, sagt er.
Potenzielle Probleme
Eigentümer von Investitionsimmobilien könnten auf eine Reihe von Problemen stoßen, darunter Mieter, die nicht zahlen, übermäßige Wartungskosten und Schwierigkeiten bei der Suche nach Mietern, sagt Cameron Novak, Immobilienmakler und Eigentümer des Homefinding Centers in Corona, Kalifornien.
Wichtig sei auch die Zusammenarbeit mit einem seriösen Immobilienmakler mit Referenzen, um Ihre Anlageimmobilie zu finden, sagt er. Viele Kommunen erlegen Vermietern, die Eigentumswohnungen in Mietwohnungen umwandeln wollen, strenge Inspektionsvorschriften und Gebühren auf, sagt John Braun, Immobilienanwalt bei Young Goodman Brown in Minneapolis und erfahrener Immobilieninvestor.
Potenzielle Anleger sollten sich vor dem Kauf mit diesen Fragen befassen. Sie sollten sich auch bewusst sein, dass die Befreiung von Gehöften nicht für Anlageimmobilien gilt, was zu höheren Grundsteuern führen kann.
Mietimmobilien sind nicht ausschließlich eine passive Investition. „Der Besitz von Wohneigentum ist keine freihändige Angelegenheit“, sagt Albertson. „Wenn Sie die Immobilie nicht verwalten möchten oder können, wie wenn Sie nicht in der Stadt wohnen, werden Sie 8% bis 10% Ihrer Bruttomieten an eine Verwaltungsgesellschaft gehen, um die Mietsammlung und -reparatur abzudecken Anfragen.“
Darüber hinaus sollten angehende Vermieter ihr eigenes Temperament bewerten, bevor sie in den Besitz einer Immobilie springen, da der Job mit einer Vielzahl von Persönlichkeiten zu tun hat.
Schließlich ist die Auswahl des richtigen Mieters entscheidend. Gründliches Screening ist entscheidend, sagt Albertson. „Dies ist die Person, die Sie mit Ihrem Altersguthaben anvertrauen, also stellen Sie besser sicher, dass Sie sich nicht auf eine Katastrophe oder zahlreiche Kopfschmerzen einstellen.“