Immobilien für Ruhestandseinkommen: Was Sie wissen sollten
Wenn Sie vor dem Ruhestand stehen und nicht genügend Mittel zur Verfügung stehen, sollten Sie in Immobilien investieren.
Es ist wahr, es ist nicht das Kapital, das zuerst in den Sinn kommt. Aber Einkommenseigentum „kann eine wichtige Brücke zum Ruhestand für diejenigen sein, die nicht genug haben, um im traditionellen Sinne in den Ruhestand zu gehen“, sagt Jeff Camarda, Immobilieninvestor und CEO der in Jacksonville, Florida, ansässigen Camarda Wealth Advisor y Group.
Weil Immobilien ein so ineffizienter Markt sind, ist es möglich, tolle Schnäppchen mit sehr hohen Kapitalrenditen zu finden, sagt Camarda. Und wenn Sie die Immobilie selbst verwalten können, können Sie mehr Einkommen erzielen. Wenn Sie die richtige Immobilie zum richtigen Preis und zu den richtigen Konditionen kaufen, kann ein Mietobjekt deutlich mehr Einkommen erzielen als herkömmliche passive Anlagen.
Die zentralen Thesen
- Mietimmobilien können eine gute Quelle für Ruhestandseinkommen sein.
- Die relative Ineffizienz des Immobilienmarktes kann zu Schnäppchen führen, die hohe Renditen bieten.
- Wenn Sie einen Kredit aufnehmen müssen, um ein Mietobjekt zu kaufen, tun Sie dies, bevor Sie in den Ruhestand gehen.
- Die Wahl eines guten Standorts ist wichtiger als die Suche nach der günstigsten Immobilie.
- Sie sollten versuchen, nach Kosten etwa 8% pro Jahr auf Ihre Investition zu verdienen.
Wie viel Geld brauchst du?
Wenn Sie Ihren Kauf mit einer Hypothek finanzieren möchten, müssen Sie Maßnahmen ergreifen, bevor Sie in den Ruhestand gehen, sagt die assoziierte Immobilienmaklerin Janice Leis, die die wichtigsten Wohngebiete von Philadelphia und Südflorida bedient.
Nach den Richtlinien für Hypothekarkredite müssen Bewerber in der Regel beschäftigt sein und mindestens zwei Jahre lang in demselben Beruf beschäftigt sein. Kreditgeber verlangen auch eine erhebliche Anzahlung, in der Regel 30% oder mehr, wenn der Käufer die Immobilie nicht bewohnt, sagt John Walters von der LeWalt Consulting Groupe in St. Petersburg, Florida.
Wenn Sie nicht über das Geld verfügen, um eine so große Anzahlung zu leisten, sollten Sie Ihre IRA Mittel verwenden. Das gesamte Eigenkapitalwachstum und die Einnahmen aus Mieteinnahmen werden innerhalb Ihrer IRA steuerlich latent wachsen, sagt Walters. Wenn Sie die Immobilie mit Geldern innerhalb einer Roth IRA kaufen, auf die Sie bereits Steuern gezahlt haben, können alle Ihre Einnahmen und Ihr Eigenkapital steuerfrei wachsen. (Weitere Informationen finden Sie unter “ Verwenden Ihrer IRA zum Kaufen von Immobilien „.)
Denken Sie daran, wiederkehrende Ausgaben
Nachdem Sie herausgefunden haben, wie Sie die Immobilie kaufen werden, müssen Sie darüber nachdenken, wie Sie die wiederkehrenden Kosten decken werden. Wohn Owning Einkommen Eigentum ist wie ein Besitz Hauptwohnsitz in, dass es variable Kosten, die außerhalb der Hypothek, sagt Rob Albertson, ein Wohnimmobilienmakler mit Realty Austin in Austin, Texas. Es gibt Wartungskosten für kleinere Gegenstände (wie undichte Wasserhähne) und große Gegenstände (wie ein neues Dach).
Vergessen Sie nicht die Kosten für Marketing und Einkommensverluste in Zeiten von Leerstand und Mieterwechsel. Albertson sagt, dass Sie nicht mehr als eine Auslastung von 92% in Ihre Berechnungen einbeziehen sollten, selbst in einem heißen Mietmarkt. Seien Sie konservativ bei Ihren Schätzungen von Ausgaben und Einnahmen.
Steuervorteile und Verbindlichkeiten
Es sind auch Steuervorteile und -verbindlichkeiten zu berücksichtigen. Walters stellt fest, dass einer der Hauptvorteile von Mietobjekten die Möglichkeit ist, einenAbschreibungsabzug in Ihrer Einkommensteuererklärung des Bundes geltend zu machen.
Durch die Abschreibung wird der Wert Ihrer Immobilie jedes Jahr auf den ungefähren Verschleiß reduziert. Außerdem wird Ihre Steuerbelastung jedes Jahr gesenkt, wenn Sie sie geltend machen. Dies senkt jedoch auch Ihre Kostenbasis, was bedeutet, dass Sie mehr Steuern zahlen könnten, wenn Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen.
Besprechen Sie in erster Linie die finanzielle Machbarkeit Ihrer Pläne mit einem CPA, einem Immobilienanwalt und einem Versicherungsagenten, um zu sehen, wie viel alles kosten wird, sagt Leis.
Wählen Sie einen Ort
Günstige Einkäufe helfen Ihnen nicht, eine Rendite für Ihre Investition zu erzielen, wenn Sie keine Mieter finden, die die Immobilie leasen möchten, bemerkt Jenny Usaj, geschäftsführende Maklerin und Eigentümerin von Usaj Realty in Denver, Colorado.
„Während der Preis in besseren Gegenden höher sein wird, wird die Zeit für die Vermarktung der Immobilie ebenso sinken wie die Zeit, in der sie möglicherweise leer steht“, sagt sie. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wo Sie Mietobjekte finden können, beginnen Sie in der Nähe der Innenstadt oder eines College-Campus. Mietwohnungen folgen häufig Beschäftigungsmöglichkeiten.
Es ist auch wichtig, sich in der Nachbarschaft umzusehen und eine Immobilie zu kaufen, die die aktuelle Bevölkerungszahl der Region widerspiegelt, sagt Usaj. „Ist die Gegend mit alleinstehenden Erwachsenen oder Familien besiedelt? Wird eine Residenz mit einem oder drei Schlafzimmern für die Mieter in der Nähe attraktiver sein? Achten Sie auch hier darauf, nicht das beste Schnäppchen auf dem Markt zu machen. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie ansprechend ist zum Lebensstil der Region. “
Was wirst du verdienen?
„Sie möchten mindestens 8% des in die Miete investierten Kapitals verdienen, abzüglich aller Kosten“, sagt John Graves, Geschäftsführer einer unabhängigen The 7% Solution: You CAN Afford ein komfortabler Ruhestand. Die Aufwendungen beinhalten die Hypothek, Steuern, Versicherung, Wartung, 10% Immobilienverwaltungsgebühr und 10% Vakanz Kursgeld.
Wenn Sie 100.000 US-Dollar in die Immobilie investieren, möchten Sie ein Nettoeinkommen von 8.000 US-Dollar pro Jahr erzielen, sagt er. Der Grund für die 8% ist, dass sie Sie für das Risiko und die relative Illiquidität Ihrer Anlage entschädigen. Wenn Sie oder Ihr Ehepartner durch Reparaturen und Instandhaltung oder Verwaltung der Immobilie an der Immobilie arbeiten können, sinken Ihre Kosten und Ihr Einkommen steigt letztendlich, sagt er.
Potenzielle Probleme
Eigentümer von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien könnten auf eine Reihe von Problemen stoßen, darunter nicht zahlende Mieter, übermäßige Wartungskosten und Schwierigkeiten bei der Suche nach Mietern, sagt Cameron Novak, Immobilienmakler und Eigentümer des Homefinding Centers in Corona, Kalifornien.
Die Zusammenarbeit mit einem seriösen Immobilienmakler mit Referenzen, um Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu finden, sei ebenfalls wichtig, sagt er. Viele Gemeinden erheben strenge Inspektionsvorschriften und Gebühren für Vermieter, die Eigentumswohnungen in Mietobjekte umwandeln möchten, sagt John Braun, Immobilienanwalt bei Young Goodman Brown in Minneapolis und erfahrener Immobilieninvestor.
Potenzielle Anleger sollten sich vor dem Kauf mit diesen Fragen befassen. Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass Ausnahmeregelungen für Gehöfte nicht für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gelten, was höhere Grundsteuerbelastungen bedeuten kann.
Mietobjekte sind keine rein passive Investition. „Der Besitz von Wohneigentum ist keine Freisprecheinrichtung“, sagt Albertson. „Wenn Sie die Immobilie nicht verwalten möchten oder können, wie wenn Sie nicht in der Stadt wohnen, werden Sie 8% bis 10% Ihrer Bruttomieten an eine Verwaltungsgesellschaft gehen, um die Mietsammlung und -reparatur abzudecken Anfragen. “
Darüber hinaus sollten angehende Vermieter ihre eigenen Temperamente bewerten, bevor sie in den Besitz von Immobilien wechseln, da der Job den Umgang mit einer Vielzahl von Persönlichkeiten beinhaltet.
Schließlich ist die Auswahl des richtigen Mieters der Schlüssel. Eine gründliche Überprüfung ist entscheidend, sagt Albertson. „Dies ist die Person, die Sie mit Ihrem Altersguthaben betrauen. Sie sollten also sicher sein, dass Sie sich nicht auf eine Katastrophe oder zahlreiche Kopfschmerzen einstellen.“