Einkommensansatz
Was ist der Einkommensansatz?
Der Ertragsansatz, der manchmal auch als Ertragskapitalisierungsansatz bezeichnet wird, ist eine Art Immobilienbewertungsmethode, die es Anlegern ermöglicht, den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der Erträge der Immobilie zu schätzen. Es wird verwendet, indem das Nettobetriebseinkommen (NOI) der eingezogenen Miete durch den Kapitalisierungssatz geteilt wird.
So funktioniert der Einkommensansatz
Der Einkommensansatz wird typischerweise für ertragserzeugende Immobilien verwendet und ist einer von drei beliebten Ansätzen zur Bewertung von Immobilien. Die anderen sind der Kostenansatz und der Vergleichsansatz. Der Ertragsansatz für Immobilienbewertungen ähnelt dem Discounted Cashflow (DCF) für die Finanzierung. Der Ertragswertansatz diskontiert den zukünftigen Wert der Mieten mit dem Kapitalisierungszinssatz.
Bei der Anwendung des Einkommensansatzes für den Kauf einer Mietimmobilie berücksichtigt ein Investor die Höhe des erzielten Einkommens und andere Faktoren, um zu bestimmen, zu welchem Preis die Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen verkauft werden kann. Neben der Feststellung, ob der Investor von dem Mietobjekt profitieren kann, möchte ein Kreditgeber sein potenzielles Rückzahlungsrisiko kennen, wenn er dem Investor eine Hypothek gewährt.
Von den drei Methoden zur Bewertung von Immobilien gilt die Ertragsmethode als die aufwendigste und schwierigste.
Besondere Überlegungen
Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens beim Kauf einer Mietimmobilie muss ein Investor auch den Zustand der Immobilie berücksichtigen. Potenzielle große Reparaturen, die möglicherweise erforderlich sind, können die zukünftigen Gewinne erheblich schmälern.
Darüber hinaus sollte ein Investor berücksichtigen, wie effizient die Immobilie betrieben wird. Zum Beispiel kann der Vermieter den Mietern Mietminderungen gewähren, um die Gartenarbeiten oder andere Aufgaben zu erledigen. Vielleicht stehen einzelne Mieter in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, die sich in den nächsten Monaten wenden sollten, und der Vermieter will sie nicht räumen. Wenn die eingezogene Miete nicht höher ist als die laufenden Kosten, wird der Investor die Immobilie höchstwahrscheinlich nicht kaufen.
Beim Einkommensansatz stehen Cap-Rate und Schätzwert in einem umgekehrten Verhältnis – eine Senkung der Cap-Rate erhöht den Schätzwert
Ein Anleger muss auch feststellen, wie viele Einheiten zu einem bestimmten Zeitpunkt durchschnittlich leer sind. Wenn nicht jede Einheit die volle Miete erhält, wird das Einkommen des Anlegers aus der Immobilie beeinträchtigt. Dies ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie stark sanierungsbedürftig ist und viele Einheiten leer stehen – was auf eine geringe Auslastung hindeutet. Wenn die Einheiten nicht regelmäßig besetzt werden, ist die Mieteinziehung geringer als sie sein könnte, und der Kauf der Immobilie ist möglicherweise nicht im besten Interesse des Anlegers.
Die zentralen Thesen
- Der Ertragsansatz ist eine Methode zur Immobilienbewertung, bei der die Erträge der Immobilie zur Schätzung des beizulegenden Zeitwerts verwendet werden.
- Es wird berechnet, indem das Nettobetriebsergebnis durch den Kapitalisierungssatz geteilt wird.
- Ein Käufer sollte bei der Anwendung des Einkommensansatzes besonders auf den Zustand der Immobilie, die Betriebseffizienz und den Leerstand achten.
Beispiel für den Einkommensansatz
Beim Einkommensansatz verwendet ein Anleger Marktverkäufe von Vergleichswerten, um einen Kapitalisierungssatz auszuwählen. Bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten in einem bestimmten Landkreis betrachtet der Investor beispielsweise die aktuellen Verkaufspreise ähnlicher Immobilien im selben Landkreis. Nach Berechnung des Kapitalisierungssatzes kann der Investor den NOI des Mietobjekts durch diesen Satz dividieren. Zum Beispiel ist eine Immobilie mit einem Nettobetriebseinkommen (NOI) von 700.000 US-Dollar und einem gewählten Kapitalisierungssatz von 8 % 8,75 Millionen US-Dollar wert.