Hybrid-ARM
Was ist ein Hybrid-ARM?
Eine hybride Hypothek mit variablem Zinssatz oder hybrider ARM (auch als „ARM mit fester Laufzeit“ bekannt) verbindet die Merkmale einer Hypothek mit festem Zinssatz mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz. Diese Art von Hypothek hat eine anfängliche Zinsbindungsfrist, gefolgt von einer einstellbaren Zinssatzperiode. Nach Ablauf des Festzinssatzes beginnt sich der Zinssatz basierend auf einem Index zuzüglich einer Marge anzupassen. Das Datum, an dem die Hypothek vom festen in den variablen Zinssatz wechselt, wird als Neufestsetzungsdatum bezeichnet.
Die häufigste Konfiguration von Hybrid-ARM ist die 5/1, die eine anfängliche feste Laufzeit von 5 Jahren hat, gefolgt von einstellbaren Raten, die alle 12 Monate zurückgesetzt werden.
Die zentralen Thesen
- Hybride Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) bieten einen einleitenden Festzins für eine festgelegte Anzahl von Jahren, nach denen der Zinssatz jährlich angepasst wird.
- Wenn hybride ARMs variabel werden, werden sie regelmäßig angepasst, normalerweise jedes Jahr.
- Eigenheimbesitzer profitieren in der Regel von niedrigeren Hypothekenzahlungen während der Einführungsphase, können jedoch verlieren, wenn die Zinssätze nach Ablauf der festen Laufzeit höher sind.
- Die beliebteste Art von Hybrid-ARM ist der 5/1, der eine feste anfängliche Laufzeit von 5 Jahren hat, gefolgt von jährlichen Anpassungen mit einem variablen Zinssatz.
Grundlegendes zu Hybrid-ARMs
Ein Kreditnehmer sollte bei der Wahl eines hybriden Arms seinen Zeithorizont sorgfältig abwägen und die mit dem Neufestsetzungsdatum oder dem Ablauf der Zinsbindungsfrist verbundenen Risiken erkennen. Wenn sich die Zinssätze stark geändert haben, könnte diese Neuregelung zu erheblich hohen Zahlungen führen; Der Betrag, um den sich der Zinssatz anpassen kann, unterliegt jedoch in der Regel einer Zinsobergrenze.
Der 5/1-Hybrid-ARM ist möglicherweise die beliebteste Art von Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz, aber nicht die einzige Option. Es gibt auch 3/1, 7/1 und 10/1 ARMs. Diese Darlehen bieten einen festen Einführungszinssatz für drei, sieben bzw. zehn Jahre, nach dem sie jährlich angepasst werden.
Es gibt auch andere ARM-Strukturen, wie die 5/5- und 5/ 6-ARMs, die ebenfalls eine fünfjährige Einführungsphase aufweisen, gefolgt von einer Tarifanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate. Bemerkenswerterweise passen sich 15/15 ARMs einmal nach 15 Jahren an. Weniger verbreitet sind 2/28 und 3/27 ARMs. Bei ersteren gilt der feste Zinssatz nur für die ersten zwei Jahre, gefolgt von 28 Jahren variabler Zinssätze; bei letzterem beträgt der Festzinssatz drei Jahre, mit Anpassungen in jedem der folgenden 27 Jahre. Einige dieser Kredite werden nicht jährlich, sondern alle sechs Monate angepasst.
Wie Hybrid-ARMs strukturiert sind
Hybridhypotheken mit variablem Zinssatz können mit festen Zinsintervallen von drei, fünf, sieben oder 10 Jahren festgelegt werden, wobei der variable Zinssatz am Neufestsetzungsdatum ausgelöst wird. Nach Erreichen des Neufestsetzungsdatums wird der Zinssatz der Hypothek in der Regel jährlich ermittelt und neu berechnet.
Die langfristigen Festhypotheken, insbesondere solche mit einer Laufzeit von 30 Jahren, können niedrige Zinssätze aufweisen, die wettbewerbsfähig sind. Hybrid-ARMs bieten Eigenheimkäufern Optionen, die möglicherweise besser für ihre Bedürfnisse geeignet sind. Viele Eigenheimbesitzer bleiben beispielsweise nicht 30 Jahre in ihrer Wohnung, was es attraktiver macht, eine Hypothek zu verfolgen, deren Zinssätze besser zu dem Zeitraum passen, in dem sie die Immobilie halten wollen.
Bei einem hybriden ARM wird ein Index eingerichtet, der als Referenzzins dient, zu dem die Marge hinzugefügt wird, um den neuen Zinssatz zu ermitteln, der nach Erreichen des Neufestsetzungsdatums in Kraft tritt. Der Index kann auf einer Vielzahl von Benchmarks basieren, wie beispielsweise dem London Interbank Offered Rate.
Für den Zeitraum der Hypothek mit variablem Zinssatz wird eine Untergrenze festgelegt, um den absolut niedrigsten Zinssatz zu bestimmen, an den der Zinssatz des Kredits angepasst werden kann. Beispielsweise kann der Kreditgeber festlegen, dass der Zinssatz nicht unter die angegebene Marge fallen darf.
Die Berechnung des neuen variablen Zinssatzes kann eine Rückschaufrist umfassen, in der sich der Kreditgeber zum Neufestsetzungsdatum auf den Index innerhalb der Rückschaufrist bezieht. Die Länge dieses Zeitraums kann je nach Kreditgeber variieren und kann auf etwa 45 Tage festgelegt werden.