Hybrid ARM
Was ist ein Hybrid-ARM?
Eine hybride Hypothek mit variablem Zinssatz oder ein hybrider ARM (auch als „ARM mit fester Laufzeit“ bezeichnet) kombiniert die Merkmale einer Hypothek mit festem Zinssatz mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz. Diese Art von Hypothek hat eine anfängliche feste Zinsperiode, gefolgt von einer einstellbaren Zinsperiode. Nach Ablauf des festen Zinssatzes beginnt sich der Zinssatz basierend auf einem Index plus einer Marge anzupassen. Das Datum, an dem die Hypothek vom festen zum einstellbaren Zinssatz wechselt, wird als Rücksetzdatum bezeichnet.
Die häufigste Konfiguration von Hybrid-ARM ist die 5/1-Konfiguration mit einer anfänglichen festen Laufzeit von 5 Jahren, gefolgt von einstellbaren Raten, die alle 12 Monate zurückgesetzt werden.
Die zentralen Thesen
- Hybride variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) bieten einen einführenden festen Zinssatz für eine festgelegte Anzahl von Jahren, wonach sich der Zinssatz jährlich anpasst.
- Wenn hybride ARMs variabel werden, werden sie regelmäßig angepasst, normalerweise jedes Jahr.
- Hausbesitzer genießen in der Regel während der Einführungsphase niedrigere Hypothekenzahlungen, können jedoch verlieren, wenn die Zinssätze nach Ablauf der festgelegten Frist höher sind.
- Der beliebteste Typ von Hybrid-ARM ist der 5/1-ARM mit einer festen anfänglichen Laufzeit von 5 Jahren, gefolgt von jährlichen Anpassungen mit variablem Zinssatz.
Grundlegendes zu Hybrid-ARMs
Ein Kreditnehmer sollte bei der Auswahl eines Hybridarms seinen Zeithorizont sorgfältig berücksichtigen und die mit dem Rücksetzdatum oder dem Ablauf des festen Zinszeitraums verbundenen Risiken erkennen. Wenn sich die Zinssätze stark geändert haben, kann dieses Zurücksetzen zu erheblich hohen Zahlungen führen. Typischerweise unterliegt der Betrag, um den sich der Zinssatz anpassen kann, jedoch einer Zinsobergrenze.
Der 5/1-Hybrid-ARM ist zwar die beliebteste Art von Hypothek mit variablem Zinssatz, aber nicht die einzige Option. Es gibt auch 3/1, 7/1 und 10/1 ARMs. Diese Darlehen bieten einen festen Einführungszinssatz für drei, sieben bzw. zehn Jahre, nach dem sie jährlich angepasst werden.
Es gibt andere ARM-Strukturen, wie die 5 / 5- und 5/ 6-ARMs, die ebenfalls eine fünfjährige Einführungsphase beinhalten, gefolgt von einer Ratenanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate. Bemerkenswerterweise passen sich 15/15 ARMs nach 15 Jahren einmal an. Weniger verbreitet sind 2/28 und 3/27 ARMs. Bei ersteren gilt der feste Zinssatz nur für die ersten zwei Jahre, gefolgt von 28 Jahren anpassbarer Zinssätze. Bei letzteren beträgt der feste Zinssatz drei Jahre, wobei jeweils Anpassungen in den folgenden 27 Jahren vorgenommen werden. Einige dieser Darlehen werden nicht jährlich, sondern alle sechs Monate angepasst.
Wie hybride ARMs strukturiert sind
Hybride Hypotheken mit variablem Zinssatz können mit festen Zinssatzintervallen von drei, fünf, sieben oder zehn Jahren festgelegt werden, wobei der variable Zinssatz am Rücksetzdatum ausgelöst wird. Nach Erreichen des Rücksetzdatums wird der Zinssatz für die Hypothek in der Regel jährlich bewertet und neu berechnet.
Bei den langfristigen festverzinslichen Hypotheken, insbesondere bei Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren, können wettbewerbsfähige Niedrigzinsen erzielt werden. Hybrid-ARMs bieten Eigenheimkäufern Optionen, die möglicherweise besser für ihre Bedürfnisse geeignet sind. Zum Beispiel bleiben viele Hausbesitzer 30 Jahre lang nicht in ihren Wohnungen, was es attraktiver macht, eine Hypothek aufzunehmen, die Zinssätze bietet, die besser zu dem Zeitrahmen passen, den sie für das Eigentum erwarten.
Mit einem hybriden ARM wird ein Index erstellt, der als Benchmark-Interesse dient, zu dem die Marge addiert wird, um den neuen Zinssatz zu ermitteln, der nach Erreichen des Rücksetzdatums festgelegt wird. Der Index kann auf einer Vielzahl von Benchmarks basieren, beispielsweise auf dem London Interbank Offered Rate.
Für den Zeitraum der Hypothek mit variablem Zinssatz wird eine Untergrenze festgelegt, um den absolut niedrigsten Zinssatz zu bestimmen, an den der Zinssatz des Darlehens angepasst werden kann. Zum Beispiel könnte der Kreditgeber festlegen, dass der Zinssatz nicht unter die angegebene Marge fallen darf.
Die Berechnung des neuen einstellbaren Zinssatzes kann einen Lookback-Zeitraum umfassen, in dem sich der Kreditgeber zum Zeitpunkt des Zurücksetzens auf den Index innerhalb des Lookback-Zeitraums bezieht. Die Dauer dieses Zeitraums kann je nach Kreditgeber variieren und kann auf etwa 45 Tage festgelegt werden.