5 Möglichkeiten, eine Mietimmobilie zu bewerten
Es gibt mehrere Fragen, die sich Anleger stellen müssen, wenn es darum geht, ihr hart verdientes Geld anzulegen. Wie hoch wird die Investition sein? Was kostet es? Aber was noch wichtiger ist, Anleger sollten sich um seinen Wert sorgen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie in Betracht ziehen.
Einnahmequelle und eine stetige Möglichkeit, Geld zu verdienen. Aber bevor Sie in das Spiel der Immobilienvermietung einsteigen, wie gehen Sie vor, um Bewertungen vorzunehmen?
Lesen Sie weiter, um einige der gängigsten Methoden zur Bewertung hochwertiger Mietimmobilien zu erfahren.
Die zentralen Thesen
- Die Ermittlung der Kosten und der Rendite einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist ebenso wichtig wie die Ermittlung ihres Wertes.
- Investoren können den Verkaufsvergleichsansatz, das Capital Asset Pricing Model, den Income Approach und den Cost Approach verwenden, um Immobilienwerte zu bestimmen.
- Es gibt keine einheitliche Lösung, daher muss möglicherweise eine Kombination dieser Faktoren angewendet werden.
1. Der Verkaufsvergleichsansatz
Der Verkaufsvergleichsansatz (SCA) ist eine der bekanntesten Formen der Bewertung von Wohnimmobilien. Es ist die von Gutachtern und Immobilienmaklern am häufigsten verwendete Methode bei der Bewertung von Immobilien.
Dieser Ansatz ist einfach ein Vergleich ähnlicher Häuser, die über einen bestimmten Zeitraum vor Ort verkauft oder vermietet wurden. Die meisten Anleger werden einen SCA über einen längeren Zeitraum sehen wollen, um potenziell aufkommende Trends zu erkennen.
Der SCA stützt sich auf Attribute oder Merkmale, um einen relativen Preiswert zuzuweisen. Diese Werte können auf bestimmten Merkmalen basieren, wie z. B. der Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, Garagen und/oder Einfahrten, Pools, Terrassen, Kamine – alles, was eine Immobilie einzigartig und bemerkenswert macht.
Der Preis pro Quadratmeter ist eine gängige und leicht verständliche Kennzahl, mit der alle Anleger bestimmen können, wo ihre Immobilie bewertet werden sollte. Mit anderen Worten, wenn ein 2.000 Quadratmeter großes Stadthaus für 1 US-Dollar pro Quadratfuß vermietet wird, können Investoren vernünftigerweise mit Einnahmen in diesem Baseballstadion rechnen, vorausgesetzt, dass vergleichbare Stadthäuser in der Gegend dies ebenfalls tun.
Beispiel für einen Verkaufsvergleichsansatz
Denken Sie daran, dass SCA etwas allgemein gehalten ist – das heißt, jedes Haus hat eine Einzigartigkeit, die nicht immer quantifizierbar ist. Käufer und Verkäufer haben einzigartige Geschmäcker und Unterschiede. Der SCA ist als Grundlage oder vernünftige Meinung gedacht und kein perfekter Prädiktor oder Bewertungsinstrument für Immobilien. Es ist auch eine Methode, die verwendet werden sollte, um mit relativ ähnlichen Häusern zu vergleichen.
Es funktioniert also nicht, wenn Sie die Immobilie, an der Sie interessiert sind, bewerten möchten, die 2.000 Quadratmeter groß ist und eine Garage, einen Swimmingpool, sechs Schlafzimmer und fünf Badezimmer mit einer anderen Immobilie hat, die die Hälfte der Schlafzimmer hat, kein Pool und ist nur 1.200 Quadratmeter.
Wichtig ist auch, dass Anleger bei der Beantragung einer vergleichenden Marktanalyse einen zertifizierten Gutachter oder Immobilienmakler hinzuziehen. Dies mindert das Risiko von betrügerischen Schätzungen, die während der Immobilienkrise 2007 weit verbreitet waren.
2. Das Capital Asset Pricing Modell
Das Capital Asset Pricing Model (CAPM) ist ein umfassenderes Bewertungsinstrument. Das CAPM führt die Konzepte der Risiko- und Opportunitätskosten ein, die für Immobilieninvestitionen gelten.
Dieses Modell betrachtet die potenzielle Kapitalrendite (ROI), die sich aus Mieteinnahmen ergibt, und vergleicht sie mit anderen risikolosen Anlagen wie US-Staatsanleihen oder alternativen Anlageformen in Immobilien wie Real Estate Investment Trusts (REITs). ).
Kurz gesagt, wenn die erwartete Rendite einer risikofreien oder garantierten Investition den potenziellen ROI aus Mieteinnahmen übersteigt, ist es finanziell einfach nicht sinnvoll, das Risiko einer Mietwohnung einzugehen. Hinsichtlich des Risikos berücksichtigt das CAPM die mit der Anmietung von Immobilien verbundenen Risiken.
Risikofaktoren
Zum Beispiel sind nicht alle Mietobjekte gleich. Standort und Alter der Immobilie sind wichtige Überlegungen. Die Anmietung älterer Immobilien bedeutet, dass Vermieter wahrscheinlich höhere Instandhaltungskosten tragen werden.
Eine Mietwohnung in einem Gebiet mit hoher Kriminalität erfordert wahrscheinlich mehr Sicherheitsvorkehrungen als eine Anmietung in einer Wohnanlage.
Dieses Modell schlägt vor, diese Risiken zu berücksichtigen, bevor Sie Ihre Investition in Betracht ziehen oder eine Mietpreisstruktur festlegen. Mit CAPM können Sie feststellen, welche Rendite Sie verdienen, wenn Sie Ihr Geld gefährden.
3. Der Einkommensansatz
Der Einkommensansatz konzentriert sich darauf, was das potenzielle Einkommen für Mietimmobilien im Verhältnis zur Anfangsinvestition ergibt. Der Ertragsansatz wird häufig für gewerbliche Immobilieninvestitionen verwendet.
Der Einkommensansatz wird häufig bei Investitionen in gewerbliche Immobilien verwendet, da er potenzielle Mieteinnahmen einer Immobilie im Verhältnis zu den anfänglichen Barausgaben für den Kauf der Immobilie untersucht.
Der Ertragsansatz beruht auf der Bestimmung des jährlichen Kapitalisierungszinssatzes für eine Investition. Dieser Satz ist das prognostizierte Jahreseinkommen aus dem Bruttomietmultiplikator dividiert durch den aktuellen Wert der Immobilie. Wenn also der Kauf eines Bürogebäudes 120.000 US-Dollar kostet und die erwarteten monatlichen Einnahmen aus Vermietung 1.200 US-Dollar betragen, beträgt die erwartete jährliche Kapitalisierungsrate: 14.400 (1.200 US-Dollar x 12 Monate) ÷ 120.000 US-Dollar = 0,12 oder 12 %
Dies ist ein sehr vereinfachtes Modell mit wenigen Annahmen. Wahrscheinlich fallen bei einer Hypothek Zinsaufwendungen an. Außerdem können zukünftige Mieteinnahmen in fünf Jahren mehr oder weniger wertvoll sein als heute.
Viele Anleger kennen den Nettobarwert des Geldes. Auf Immobilien angewendet wird dieses Konzept auch als Discounted Cashflow bezeichnet. Zukünftig erhaltene Dollar unterliegen sowohl einem Inflations- als auch einem Deflationsrisiko und werden entsprechend abgezinst dargestellt.
4. Bruttomietmultiplikator-Ansatz
Der Bruttorentenmultiplikator (GRM) bewertet eine Mietimmobilie basierend auf der Miete, die ein Investor jedes Jahr einziehen kann. So lässt sich schnell und einfach messen, ob sich eine Immobilie lohnt. Dies ist natürlich, bevor Steuern, Versicherungen, Nebenkosten und andere mit der Immobilie verbundene Ausgaben berücksichtigt werden, daher sollte dies mit Vorsicht betrachtet werden.
Obwohl er dem Einkommensansatz ähnlich sein mag, verwendet der Bruttomietmultiplikatoransatz nicht das Nettobetriebseinkommen als Obergrenze, sondern die Bruttomiete.
Die Obergrenze des Bruttomietmultiplikators ist größer als eins, während die Obergrenze für den Einkommensansatz ein prozentualer Wert ist. Um einen Vergleich von Äpfeln zu Äpfeln zu erhalten, sollten Sie sich die GRMs und Mieteinnahmen anderer ähnlicher Immobilien ansehen, die denen ähneln, an denen Sie interessiert sind.
Beispiel für einen Bruttomietmultiplikatoransatz
Nehmen wir an, eine Gewerbeimmobilie wird in der Nachbarschaft, die Sie sich ansehen, für 500.000 USD verkauft, mit einem Jahreseinkommen von 90.000 USD. Um seinen GRM zu berechnen, teilen wir den Verkaufspreis durch die jährlichen Mieteinnahmen: 500.000 $ ÷ 90.000 $ = 5,56.
Sie können diese Zahl mit der Zahl vergleichen, die Sie sich ansehen, solange Sie die jährlichen Mieteinnahmen kennen. Sie können seinen Marktwert herausfinden, indem Sie den GRM mit seinem Jahreseinkommen multiplizieren. Wenn es höher ist als das, das kürzlich verkauft wurde – dh für 500.000 US-Dollar – lohnt es sich möglicherweise nicht, also ziehen Sie in Betracht, weiterzumachen.
5. Der Kostenansatz
Der Kostenansatz für die Bewertung von Immobilien besagt, dass Immobilien nur das wert sind, wofür sie vernünftigerweise verwendet werden können. Es wird geschätzt, indem der Bodenwert und der Abschreibungswert etwaiger Verbesserungen kombiniert werden.
Gutachter dieser Schule setzen sich oft für den höchsten und besten Nutzen ein, um den Kostenansatz für Immobilien zusammenzufassen. Es wird häufig als Grundlage für die Bewertung von unbebauten Grundstücken verwendet.
Wenn Sie beispielsweise ein Wohnungsentwickler sind, der drei Morgen Land in einer kargen Gegend kaufen möchte, um es in Eigentumswohnungen umzuwandeln, basiert der Wert dieses Landes auf der besten Nutzung dieses Landes. Wenn das Land von Ölfeldern umgeben ist und die nächste Person 20 Meilen entfernt wohnt, ist die beste Nutzung und damit der höchste Wert dieser Immobilie nicht die Umwandlung in Wohnungen, sondern möglicherweise die Erweiterung der Bohrrechte, um mehr Öl zu finden.
Ein weiteres Argument für die beste Verwendung hat mit der Zoneneinteilung von Eigenschaften zu tun. Wenn die potenzielle Immobilie nicht zu Wohnzwecken ausgewiesen wird, verringert sich ihr Wert, da dem Entwickler erhebliche Kosten für die Umwidmung entstehen. Dieser Ansatz gilt als am zuverlässigsten, wenn er bei neueren Strukturen verwendet wird, und als weniger zuverlässig bei älteren Immobilien. Sie ist oft der einzig verlässliche Ansatz bei der Betrachtung spezieller Nutzungseigenschaften.
Die Quintessenz
Es gibt keine Möglichkeit, den Wert einer Mietwohnung zu bestimmen. Die meisten ernsthaften Anleger prüfen Komponenten all dieser Bewertungsmethoden, bevor sie Investitionsentscheidungen über Mietimmobilien treffen. Das Erlernen dieser einführenden Bewertungskonzepte sollte ein Schritt in die richtige Richtung sein, um in das Immobilieninvestmentspiel einzusteigen.
Wenn Sie dann eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen ein günstiges Einkommen bringt, ermitteln Sie mit einem Hypothekenrechner einen günstigen Zinssatz für Ihre neue Immobilie. Mit diesem Tool erhalten Sie auch konkretere Zahlen, mit denen Sie bei der Bewertung eines potenziellen Mietobjekts arbeiten können.