Wie das Vermieten Ihres Gästezimmers nach hinten losgehen kann
Für viele Eigenheimbesitzer kann es manchmal attraktiv erscheinen, Mieteinnahmen zum Ausgleich eines Teils der monatlichen Hypothekenzahlung zu verwenden. Der Einkommensschub kann Wohneigentum erschwinglicher machen. Oder es kann eine schönere, teurere Immobilie in Ihre Reichweite bringen.
Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Gästezimmer, Ihre Schwiegerfamilie oder Ihre Kellerwohnung, eine Etage in Ihrem Haus oder eine Garage oder einen anderen Teil der Immobilie zu vermieten, sollten Sie sich dieser potenziellen Probleme bewusst sein, bevor Sie einen Mieter einstellen.
Die zentralen Thesen
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, zahlen Sie den Grenzsteuersatz auf Ihre Mieteinnahmen sowie staatliche und lokale Einkommenssteuern.
- In einigen Fällen können Sie das zu versteuernde Einkommen reduzieren, indem Sie Ihre Ausgaben melden.
- Sie wissen nicht genau, was Sie mit einem Mieter bekommen, ob die Person Ihr Haus absichtlich oder unbeabsichtigt beschädigt, ob sie die Miete pünktlich zahlt und ob sie Ihr Eigentum zerstört.
- Sie könnten mit einer Klage konfrontiert werden, wenn Sie entweder absichtlich oder in einigen Fällen unbeabsichtigt gegen das Gesetz verstoßen, weil Sie nicht alle Mietvorschriften in Ihrem Bundesstaat kennen.
- Es besteht die Gefahr, dass Ihr Mieter nach Ablauf des Mietvertrags die Abreise verweigert und Sie ein formelles Räumungsverfahren durchlaufen müssen, das sowohl kostspielig als auch stressig ist.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
Wenn Sie durch Ihre Vermietung ein Mindesteinkommen pro Monat erzielen müssen, denken Sie daran, dass die Steuern einen Teil Ihrer Mieteinnahmen ausmachen. Der Steuersatz, den Sie für dieses Einkommen zahlen, ist Ihr Grenzsteuersatz. Also, wenn Sie in der 25% marginal sind Steuerklasse und Sie erhalten $ 800 pro Monat in Mieteinnahmen, werden Sie nur in der Lage sein, $ 600 pro Monat nach Steuern zu versenken. Staatliche und lokale Einkommensteuern werden einen weiteren Bissen nehmen; Stellen Sie sicher, dass Sie berechnen, ob Sie noch genügend Mieteinnahmen erhalten, um Ihren Bedarf nach Steuern zu decken.
Die gute Nachricht ist, dass Sie Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen um alle mit der Vermietung verbundenen Ausgaben reduzieren können. Dazu gehören Werbung, Reinigung und Wartung, Versicherung, Abschreibungen und einige andere Kosten.
Sie können möglicherweise eine höhere Miete verlangen, um Ihre Mietsteuerrechnung auszugleichen, aber Sie können nur das verlangen, was der Markt trägt (und alles, was Sie zusätzlich verlangen, ist ebenfalls steuerpflichtig). Sie müssen Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben auf Formular 1040, Anhang E melden.
Wenn Sie Ihren zusätzlichen Raum vermieten, ist es eines der wichtigsten Dinge, die Risiken eines oft Fremden in Ihrem Zuhause gegenüber den Vorteilen des zusätzlichen Einkommens abzuwägen.
Ein Mieter kann Schäden verursachen
Sie sind wahrscheinlich versiert genug, um zu wissen, dass Sie von Ihrem Mieter vor dem Einzug eine Kaution verlangen sollten. eine Kaution dient zur Deckung eventueller Schäden an Ihrem Eigentum, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Obwohl Sie einen Unfallschaden erwarten und verstehen, ist es wichtig, eine ausreichende Kaution zu hinterlegen, um vorhersehbare Ereignisse abzudecken.
Manchmal verursachen Mieter jedoch massive Schäden an den von ihnen gemieteten Immobilien. Es könnte leichtsinnig oder zufällig sein – sie lassen eine Tür unverschlossen und Ihr Haus wird beispielsweise eingebrochen oder ein ausgefranstes Stromkabel entfacht ein Feuer. In diesen Fällen bedeutet dies nicht, dass der Schaden nicht vorsätzlich war, dass er keine großen negativen Auswirkungen auf Sie hat.
Ihre Hausratversicherung deckt wahrscheinlich die finanziellen Verluste, entschädigt Sie jedoch nicht für die Zeit und den Stress, Ihr Haus sicherer zu machen oder umbauen zu lassen. Es kann auch keine persönlichen oder sentimentalen Gegenstände ersetzen. Ihr Mieter könnte auch Bettwanzen oder Kakerlaken in Ihr Eigentum bringen; diese Schädlinge können teuer und schwer zu beseitigen sein.
Darüber hinaus zerstören Mieter manchmal absichtlich Ihre Immobilie und stehlen von Ihnen. In einigen Albtraumsituationen haben Vermieter festgestellt, dass ein Mieter einen illegalen Betrieb von seinem Grundstück aus durchführte. In diesen Worst-Case-Szenarien kann es erforderlich sein, Strafanzeige zu stellen oder vor Gericht zu klagen.
Sie könnten am Ende gegen das Gesetz verstoßen
Um Mieter vor skrupellosen Vermietern zu schützen, enthält das Vermieter-Miet-Recht viele Fallstricke, in die selbst der gewissenhafteste Vermieter geraten kann, wenn er sich der Regeln nicht bewusst ist. Hier sind einige Bereiche, in denen Sie ausrutschen könnten:
- Versäumnis, vor dem Betreten der Wohnung des Mieters eine ordnungsgemäße Vorankündigung oder Genehmigung einzuholen (und damit die Privatsphäre des Mieters zu verletzen)
- Keine sichere, bewohnbare und in gutem Zustand befindliche Unterkunft zur Verfügung zu stellen. Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die Sie möglicherweise streichen lassen, wenn sie nur Sie betreffen, können zu potenziellen Verbindlichkeiten werden, wenn ein Mieter in Ihrem Haus wohnt
- Mieten Sie eine Wohnung, die Schimmel enthält, der einen Mieter krank machen kann
- Verstoß gegen städtische Wohnvorschriften (z. B. begrenzen einige Gebietsschemas die Anzahl der Personen, die eine Immobilie bewohnen können, basierend auf der Quadratmeterzahl oder der Anzahl der darin enthaltenen Schlafzimmer.)
- Versäumnis, versprochene Annehmlichkeiten wie einen Swimmingpool bereitzustellen oder aufrechtzuerhalten, wodurch die Bedingungen des Mietvertrags verletzt werden
- Erhebung einer Kaution, die die staatlichen Höchstgrenzen überschreitet, unsachgemäß verwendet oder nicht innerhalb der erforderlichen Frist zurückgegeben wird, wenn der Mieter auszieht
- Keine ausreichende Wärme- oder Klimatisierung
Diese Fehler können bestenfalls dazu führen, dass Sie Ihren Mieter verlieren. Im schlimmsten Fall könnten Sie verklagt werden und verlieren. Vermieter-Mieter-Gesetze sind landesspezifisch; Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre staatlichen Gesetze recherchieren.
Ihr Mieter wird nicht gehen
Sie werden wahrscheinlich nicht einen Teil Ihres Hauses für immer vermieten wollen. Wenn sich Ihre familiäre Situation ändert – Sie entscheiden sich beispielsweise für Kinder oder möchten, dass ein älterer Elternteil einzieht , muss Ihr Mieter möglicherweise ausziehen.
Eine andere wahrscheinliche Möglichkeit ist, dass Sie irgendwann die volle Hypothek bequem bezahlen können. Zu diesem Zeitpunkt möchten Sie möglicherweise Ihre Privatsphäre zurück. Manchmal hat ein bestimmter Mieter technisch gesehen nichts falsch gemacht, aber er passt einfach nicht gut zur Persönlichkeit. Manchmal hört ein Mieter auf, Miete zu zahlen, bewohnt aber weiterhin Ihre Immobilie.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Die meisten Mieter sind anständige Leute, die ausziehen, wenn sie nicht zahlen können oder wenn ihr Mietvertrag ausläuft. Aber manchmal wird ein Mieter nicht gehen, wenn er sollte. In diesen Fällen müssen Sie ein Räumungsverfahren durchlaufen. Räumungsgesetze sind streng und Vermieter müssen sie genau befolgen, damit ein Räumungsfall vor Gericht bestehen kann. Das Verfahren kann zeitaufwändig und kostspielig sein – möglicherweise müssen Sie einen Anwalt beauftragen.
Die Quintessenz
Unabhängig davon, aus welchem Grund Sie sich für die Vermietung eines Teils Ihrer Immobilie entscheiden, gibt es wichtige Vor- und Nachteile, die alle angehenden Vermieter berücksichtigen sollten, bevor sie diesen Schritt wagen.