So funktioniert die Abschreibung von Mietimmobilien

Die Abschreibung von Immobilien ist ein wichtiges Instrument für Vermieter von Mietimmobilien. Es ermöglicht Ihnen, die Kosten für den Kauf und die Verbesserung einer Immobilie über die Nutzungsdauer von Ihren Steuern abzuziehen und senkt somit Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Steuerabschreibungen

Die Investition in Mietimmobilien kann sich als kluger finanzieller Schachzug erweisen. Für den Anfang kann eine Mietimmobilie eine stetige Einnahmequelle bieten, während Sie Eigenkapital in der Immobilie aufbauen, da sie (idealerweise) im Laufe der Zeit an Wert gewinnt. Es gibt auch mehrere Steuervorteile. Oftmals können Sie Ihre Mietaufwendungen von Ihren erzielten Mieteinnahmen abziehen und so Ihre Gesamtsteuerbelastung senken.

Die meisten Ausgaben für Mietimmobilien, einschließlich Hypothekenversicherungen, Grundsteuern, Reparatur- und Wartungskosten, Heimbürokosten, Versicherungen, professionelle Dienstleistungen und Reisekosten im Zusammenhang mit der Verwaltung, sind alle im Jahr abzugsfähig, in dem Sie das Geld ausgeben.

Abschreibung von Immobilien

Ein anderer wichtiger Steuerabzug – nämlich der Abschreibungsbetrag – funktioniert etwas anders. Die Abschreibung ist der Prozess, mit dem die Kosten für den Kauf und die Verbesserung einer Mietimmobilie abgezogen werden. Anstatt im Jahr, in dem Sie die Immobilie kaufen (oder verbessern), einen großen Abzug vorzunehmen, verteilt die Abschreibung den Abzug über die Nutzungsdauer der Immobilie.

Der Internal Revenue Service (IRS) hat sehr spezifische Regeln für die Abschreibung. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, ist es wichtig zu verstehen, wie der Prozess funktioniert.

Auch wenn die Immobilie alle oben genannten Voraussetzungen erfüllt, kann sie nicht abgeschrieben werden, wenn Sie sie im selben Jahr in Betrieb genommen und entsorgt (oder nicht mehr gewerblich genutzt) haben.

Beachten Sie, dass Land nicht als abschreibungsfähig gilt, da es nie „aufgebraucht“ wird. Und im Allgemeinen können Sie die Kosten für Rodung, Bepflanzung und Landschaftsgestaltung nicht abschreiben, da diese Aktivitäten als Teil der Grundstückskosten und nicht als Gebäudekosten betrachtet werden.

Wann beginnt die Abschreibung?

Sie können mit der Abschreibung beginnen, sobald Sie die Immobilie in Betrieb genommen haben oder wenn sie bereit und für die Vermietung zur Verfügung steht.

Hier ein Beispiel: Sie kaufen ein Mietobjekt am 15. Mai. Nachdem Sie einige Monate an dem Haus gearbeitet haben, können Sie es am 15. Juli mieten, sodass Sie online und in den lokalen Zeitungen Werbung schalten können. Sie finden einen Mieter, und der Mietvertrag beginnt am 1. September. Da die Immobilie am 15. Juli in Betrieb genommen – d. h. vermietet und bezogen werden kann – beginnen Sie im Juli und nicht im September mit der Abschreibung des Hauses wenn Sie anfangen, Miete zu kassieren.

Sie können die Immobilie solange abschreiben, bis eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Sie haben Ihre gesamten Kosten oder eine andere Grundlage in der Immobilie abgezogen.
• Sie nehmen die Immobilie außer Betrieb, auch wenn Sie die Kosten oder eine andere Grundlage nicht vollständig gedeckt haben. Eine Immobilie wird aus dem Dienst genommen, wenn Sie sie nicht mehr als einkommensschaffende Immobilie nutzen – oder wenn Sie sie verkaufen oder umtauschen, sie für den persönlichen Gebrauch umwandeln, sie aufgeben oder wenn sie zerstört wird.

Sie können weiterhin einen Abschreibungsabzug für Immobilien geltend machen, die vorübergehend „inaktiv“ oder nicht genutzt werden. Wenn Sie beispielsweise nach dem Auszug eines Mieters Reparaturen vornehmen, können Sie die Immobilie weiter abschreiben, während Sie sie für den nächsten vorbereiten.

Abschreibung berechnen

Drei Faktoren bestimmen die Höhe der Abschreibung, die Sie jedes Jahr abziehen können: Ihre Grundlage in der Immobilie, der Erholungszeitraum und die verwendete Abschreibungsmethode.

Alle nach 1986 in Betrieb genommenen Mietwohnungen werden nach dem Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) abgeschrieben, einer Rechnungslegungsmethode, bei der die Kosten (und Abschreibungsabzüge) über 27,5 Jahre verteilt werden. Dies ist die Zeit, die der IRS als die „Nutzungsdauer“ einer Mietimmobilie ansieht.

Es wird zwar immer empfohlen, bei der Berechnung der Abschreibung mit einem qualifizierten Steuerberater zusammenzuarbeiten, aber hier sind die grundlegenden Schritte:

1. Bestimmen Sie die Grundlage der Immobilie.Die Grundlage der Immobilie sind die Kosten oder der Betrag, den Sie (in bar, mit einer Hypothek oder auf andere Weise) für den Erwerb der Immobilie gezahlt haben. Einige Abrechnungsgebühren und Abschlusskosten, einschließlich Anwaltskosten, Aufzeichnungsgebühren, Umfragen, Übertragungssteuern, Eigentumsversicherungen und alle Beträge, die der Verkäufer schuldet, deren Zahlung Sie zustimmen (z. B. Nachsteuern), sind in der Grundlage enthalten. Einige Abwicklungsgebühren und Abschlusskosten können nicht in Ihre Basis aufgenommen werden. Dazu gehören Feuerversicherungsprämien, Miete für die Anmietung der Immobilie vor Abschluss und Gebühren im Zusammenhang mit der Aufnahme oder Refinanzierung eines Darlehens, einschließlich Punkte, Hypothekenversicherungsprämien, Kreditauskunftskosten und Bewertungsgebühren.
2. Trennen Sie die Kosten für Grundstücke und Gebäude. Da Sie nur die Kosten des Gebäudes und nicht das Grundstück abschreiben können, müssen Sie den Wert jedes einzelnen Gebäudes ermitteln, um den korrekten Abschreibungsbetrag zu erzielen. Zur Ermittlung des Wertes können Sie jeweils den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie verwenden oder den Wert anhand der veranlagten Grundsteuerwerte ermitteln. Angenommen, Sie haben ein Haus für 110.000 Dollar gekauft. Der jüngste Grundsteuerbescheid bewertet die Immobilie mit 90.000 US-Dollar, davon 81.000 US-Dollar für das Haus und 9.000 US-Dollar für das Land. Daher können Sie 90% (81.000 $ 90.000 $) des Kaufpreises auf das Haus und 10 % (9.000 $ ÷ 90.000 $) des Kaufpreises auf das Grundstück verteilen.
3. Bestimmen Sie Ihre Basis im Haus. Nachdem Sie nun die Basis der Immobilie (Haus plus Grundstück) und den Wert des Hauses kennen, können Sie Ihre Basis im Haus bestimmen. Im obigen Beispiel würde Ihre Basis im Haus – der Betrag, der abgeschrieben werden kann – 99.000 USD betragen (90 % von 110.000 USD). Ihre Basis im Land wäre 11.000 $ (10% von 110.000 $).
4. Bestimmen Sie gegebenenfalls die angepasste Basis.Für bestimmte Ereignisse, die zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie und der Bereitstellung zur Vermietung eintreten, müssen Sie möglicherweise Ihre Basis erhöhen oder verringern. Beispiele für Erhöhungen der Basis sind die Kosten für Ergänzungen oder Verbesserungen mit einer Nutzungsdauer von mindestens einem Jahr, die vor der Inbetriebnahme der Immobilie vorgenommen wurden, Gelder, die für die Wiederherstellung beschädigter Immobilien aufgewendet wurden, die Kosten für die Bereitstellung von Versorgungsleistungen an der Immobilie und bestimmte Anwaltskosten. Minderungen der Bemessungsgrundlage können aus Versicherungsleistungen resultieren, die Sie aufgrund von Schäden oder Diebstahl erhalten, nicht versicherte Unfallschäden, für die Sie einen Abzug vorgenommen haben, und Gelder, die Sie für die Gewährung einer Dienstbarkeit erhalten.

Welches System zu verwenden

Im nächsten Schritt wird bestimmt, welches der beiden MACRS gilt: das Allgemeine Abschreibungssystem (GDS) oder das Alternative Abschreibungssystem (ADS). GDS gilt für die meisten in Betrieb genommenen Immobilien, und im Allgemeinen müssen Sie es verwenden, es sei denn, Sie treffen eine unwiderrufliche Wahl für ADS oder das Gesetz verlangt von Ihnen, ADS zu nutzen.

ADS ist vorgeschrieben, wenn die Immobilie:

• Hat eine qualifizierte geschäftliche Nutzung in 50 % der Fälle oder weniger
• Hat eine steuerfreie Verwendung
• Wird durch steuerbefreite Anleihen finanziert
• Wird hauptsächlich in der Landwirtschaft verwendet

Im Allgemeinen verwenden Sie GDS, es sei denn, Sie haben einen solchen Grund, ADS einzusetzen. Auch hier empfiehlt es sich, einen qualifizierten Steuerberater zu konsultieren, der Ihnen helfen kann, die günstigste Abschreibungsmethode für Ihr Mietobjekt zu ermitteln.

Sobald Sie wissen, welches MACRS-System gilt, können Sie den Erholungszeitraum für die Immobilie bestimmen. Die Erholungsphase mit GDS beträgt 27,5 Jahre für Wohnimmobilien. Wenn Sie ADS verwenden, beträgt die Wiederherstellungsfrist für die gleiche Art von Immobilie 30 Jahre für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2017 in Betrieb genommen wurden, oder 40 Jahre, wenn sie zuvor in Betrieb genommen wurden.

Bestimmen Sie als Nächstes den Betrag, den Sie jedes Jahr abschreiben können. Da die meisten Mietwohnungen GDS verwenden, konzentrieren wir uns auf diese Berechnung.

Für jedes volle Jahr, in dem eine Immobilie in Betrieb ist, würden Sie den gleichen Betrag abschreiben: 3,636% pro Jahr, solange Sie die Immobilie weiterhin abschreiben. Wenn die Immobilie weniger als ein Jahr in Betrieb war (z. B. haben Sie im Mai ein Haus gekauft und im Juli mit der Vermietung begonnen), würden Sie in diesem Jahr je nach Inbetriebnahme einen geringeren Prozentsatz abschreiben. Nach der GDS-Tabelle des IRS Residential Rental Property, das heißt:

Nehmen wir zum Beispiel ein Haus mit einer Basis von 99.000 US-Dollar und das am 15. Juli in Betrieb genommen wurde.

• Im ersten Jahr werden Sie 1,667 % oder 1.650,33 $ (99.000 $ x 1,667 %) abschreiben.
• Für jedes Jahr danach werden Sie mit einer Rate von 3,636% oder 3.599,64 $ abgeschrieben, solange die Miete das ganze Jahr über in Betrieb ist.

Beachten Sie, dass diese Zahl im Wesentlichen der Berechnung der Basis und der Division durch den Erholungszeitraum von 27,5 entspricht: 99.000 $ ÷ 27,5 = 3.600 $. Der kleine Unterschied ergibt sich aus dem ersten Dienstjahr.

Inwieweit reduziert die Abschreibung die Steuerschuld?

Wenn Sie Immobilien vermieten, geben Sie normalerweise Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben für jede Mietimmobilie in der entsprechenden Zeile von Anhang E an, wenn Sie Ihre jährliche Steuererklärung einreichen. Der Nettogewinn oder -verlust geht dann auf Ihr 1040-Formular. Die Abschreibung ist eine der Ausgaben, die Sie in Anhang E aufnehmen werden, sodass der Abschreibungsbetrag effektiv Ihre Steuerschuld für das Jahr reduziert.

Wenn Sie beispielsweise 3.599,64 USD abschreiben und sich in der Steuerklasse von 22 % befinden, sparen Sie in diesem Jahr 791,92 USD (3.599,64 USD x 0,22) an Steuern.

Die Quintessenz

Die Abschreibung kann ein wertvolles Instrument sein, wenn Sie in Mietobjekte investieren, da Sie so die Kosten für den Kauf der Immobilie über Jahrzehnte verteilen und so die Steuerbelastung jedes Jahres senken können. Wenn Sie eine Immobilie abschreiben und sie dann für mehr als ihren Abschreibungswert verkaufen, müssen Sie diesen Gewinn natürlich durch die Abschreibungsrückerstattungssteuer versteuern.

Da die Steuergesetze für Mietimmobilien kompliziert sind und sich regelmäßig ändern, wird immer empfohlen, dass Sie bei der Gründung, dem Betrieb und dem Verkauf Ihres Mietimmobiliengeschäfts mit einem qualifizierten Steuerberater zusammenarbeiten. So können Sie sicher sein, die günstigste steuerliche Behandlung zu erhalten und Überraschungen in der Steuerzeit zu vermeiden.