So vermeiden Sie eine Steuerbelastung beim Verkauf einer Mietimmobilie

Investitionen in Hypothek abdecken und gleichzeitig jeden Monat zusätzliche Gewinne erzielen. Wenn solche Immobilien schließlich verkauft werden, können Anleger erhebliche Gewinne erzielen. Diese Verkaufsereignisse können jedoch erhebliche langfristige Kapitalertragsteuerverbindlichkeiten auslösen.

Ein typisches Beispiel: Dieser Steuersatz beträgt 15%, wenn Sie zusammen mit einem steuerpflichtigen Einkommen zwischen 80.000 und 496.600 USD verheiratet sind. Wenn Ihr steuerpflichtiges Einkommen 496.600 USD oder mehr beträgt, erhöht sich der Kapitalertragssatz auf 20 %.

Für ein Ehepaar, das zusammen mit einem steuerpflichtigen Einkommen von 280.000 US-Dollar und einem Veräußerungsgewinn von 100.000 US-Dollar einreicht, belaufen sich die Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Mietwohnung auf 15.000 US-Dollar. Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, diesen Kapitalertragsteuerbiss zu minimieren. Dieser Artikel erklärt drei der effektivsten Methoden.

Gewinne mit Verlusten ausgleichen

• Was es ist:  Steuerverluste
• Für wen es ist: Jeder mit Kapitalverlusten in einem bestimmten Steuerjahr
• Was Sie erhalten: Die Möglichkeit, diese Verluste von den Veräußerungsgewinnen aus einem Verkauf von Mietimmobilien abzuziehen

Steuerliche Verlusternten beschreiben den Prozess Steuer zu reduzieren, wenn ein Objekt Verkauf durch nicht realisierter Verlust ) und beschließt, den Vermögenswert im selben Jahr mit Verlust zu verkaufen wie der Gewinn aus dem Verkauf von Mietimmobilien (ein realisierter Verlust ). Obwohl diese steuerminimierende Taktik in erster Linie dazu verwendet wird, Gewinne aus Aktienanlagen auszugleichen, wenden immer mehr Leute sie beim Verkauf von Mietimmobilien an.

Angenommen, ein Investor hat im laufenden Jahr 50.000 US-Dollar aus dem Verkauf einer Mietwohnung verdient. Sie hat auch einen nicht realisierten Verlust von 75.000 Dollar an der Börse. Sie kann sich dafür entscheiden, einen Teil ihrer Aktien zu verkaufen, um einen Verlust von 50.000 USD zu realisieren, um die Kapitalgewinne von 50.000 USD vollständig auszugleichen.

Nutzen Sie § 1031 der Abgabenordnung

• Was es ist:  IRS Abschnitt 1031 „ähnlicher“ Austausch
• Für wen es ist: Jeder, der den Erlös aus dem Verkauf von Mietimmobilien in neue Immobilien reinvestieren kann
• Was Sie erhalten: Die Möglichkeit, einige oder alle Steuern auf den Kapitalgewinn aufzuschieben

Immobilieninvestoren können die Zahlung von Kapitalertragsteuern gemäß § 1031 der Abgabenordnungaufschieben, der es ihnen ermöglicht, eine Mietimmobilie beim Kauf einer „ gleichartigen “ Immobilie zuverkaufenund Steuern erst nach dem Austausch zu zahlen. Rechtlich gesehen ist der Begriff „gleiche Art“ weit gefasst. Ein Investor muss nicht eine Eigentumswohnung gegen eine andere tauschen oder ein Geschäft gegen ein anderes tauschen. Solange es sich bei beiden fraglichen Immobilien um einkommensschaffende Mieteinheiten handelt, handelt es sich um Freiwild.

Aber das Timing ist bei dieser Methode entscheidend, da Investoren ab dem Datum des Immobilienverkaufs nur 45 Tage Zeit haben, um potenzielle Ersatzimmobilien zu identifizieren, die sie innerhalb von 180 Tagen formell schließen müssen. Und wenn eine Steuererklärung (mit Verlängerungen) vor dieser 180-Tage-Frist fällig ist, müssen Anleger noch früher schließen. Wer die Frist versäumt, muss beim Verkauf des ursprünglichen Mietobjekts die volle Kapitalertragsteuer zahlen.

Machen Sie Ihr Mietobjekt zu Ihrem Hauptwohnsitz

• Was es ist: Umwandlung einer Mietwohnung in einen Hauptwohnsitz
• Für wen es ist: Jeder, der ein Mietobjekt in seinen Hauptwohnsitz umwandeln kann
• Was Sie bekommen: Die Möglichkeit, bis zu 500.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen von den Steuern auszuschließen

Der Verkauf eines Eigenheims, in dem Sie wohnen, ist steuerlich günstiger, als eine Mietimmobilie mit Gewinn zu entladen. IRS Section 121 erlaubt es Personen, bis zu 250.000 US-Dollar der Gewinne aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes auszuschließen, wenn sie ledig sind, und bis zu 500.000 US-Dollar, wenn sie gemeinsam verheiratet sind. Um sich zu qualifizieren, müssen Anleger ihr Eigenheim seit mindestens fünf Jahren besitzen und mindestens zwei dieser fünf Jahre darin gelebt haben. Die Jahre als persönlicher Wohnsitz müssen nicht aufeinanderfolgend sein. Aus diesem Grund entscheiden sich einige Investoren dafür, Mietobjekte in ihren Hauptwohnsitz umzuwandeln.

Der Abzugsbetrag hängt davon ab, wie lange die Immobilie als Mietobjekt im Vergleich zu ihrer Nutzung als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Darüber hinaus darf ein Steuerpflichtiger den Teil des Gewinns nicht ausschließen, der zuvor auf einen Abschreibungsrücknahme bezeichnet, die für Mietobjekte spezifisch ist, und der Betrag, der zuvor als Abschreibungsabzug verwendet wurde, wird mit einem Rücknahmesatz von 25% besteuert.

Die Quintessenz

Kapitalertragsteuern können einen beträchtlichen Teil des Gewinns aus Ihren Verkäufen von Mietimmobilien in Höhe von 15 % oder 20 % Ihrer Einnahmen einbringen. Glücklicherweise können Strategien zur Vermeidung von Kapitalertragsteuern und Aufschiebung dazu beitragen, diese Belastung zu verringern. Wenden Sie sich wie immer an einen Steuerexperten, um eine spezifische Beratung zu Ihrer eigenen Mietobjektsituation zu erhalten.