Hypothekenbetrug: Verstehen und vermeiden

Die zentralen Thesen

• Häufige Betrugsmaschen im Zusammenhang mit individuellem Hypothekenbetrug sind Identitätsdiebstahl und Einkommens-/Vermögensfälschung, während Branchenexperten Bewertungsbetrug und Luftkredite nutzen können, um das System zu täuschen.
• Räuberische Kreditvergabe, Zwangsvollstreckungsrettung und Betrug bei der Reduzierung von Hypothekenkrediten trugen alle zur Großen Rezession im Jahr 2007 bei.
• Hypothekenbetrug ist in Amerika weiterhin ein Problem. Laut den Daten von CoreLogic vom September 2018 weist jeder 109 Hypothekenantrag Hinweise auf Betrug auf.
• Es gibt professionelle Organisationen, die Hypothekenbetrug überwachen und untersuchen, zusammen mit dem FBI.

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Wohnungs- oder Hypothekenbetrug kann von Einzelpersonen begangen werden, die beabsichtigen, eine Immobilie als Hauptwohnsitz zu bewohnen, oder von Investorengruppen, die über Mietobjekte betrügen oder Schätzungsbetrug beim Hauswechsel begehen.

Nach Angaben des Federal Bureau of Investigation (FBI) handelt es sich um jede Art von „wesentlicher Falschdarstellung, Falschdarstellung oder Unterlassung in Bezug auf die Immobilie oder eine potenzielle Hypothek, auf die sich ein Underwriter oder Kreditgeber zur Finanzierung, zum Kauf oder zur Versicherung eines Darlehens stützt“. Mit dieser Arbeitsdefinition sehen wir, dass Hypothekenbetrug sowohl von einzelnen Kreditnehmern als auch von Branchenexperten begangen werden kann. Und die Summen sind hoch. Zum Beispiel in Sacramento, Calif., Wurden sieben Personen in einem $ 10 Millionen Hypothek Betrug Anfang 2019 fürschuldig befunden

Es gibt zwei unterschiedliche Bereiche des Hypothekenbetrugs – Betrug für den Profit und Betrug für den Wohnungsbau.

1. Betrug aus Profitgründen:  Diejenigen, die diese Art von Hypothekenbetrug begehen, sind oft Brancheninsider, die ihr Fachwissen oder ihre Befugnisse nutzen, um den Betrug zu begehen oder zu erleichtern. Aktuelle Untersuchungen und weit verbreitete Berichte deuten darauf hin, dass ein hoher Prozentsatz des Hypothekenbetrugs auf Absprachen von Brancheninsidern wie Bankbeamten, Gutachtern, Hypothekenmaklern, Anwälten, Kreditgebern und anderen in der Branche tätigen Fachleuten zurückzuführen ist. Betrug zum Zwecke des Profits zielt nicht darauf ab, den Wohnraum zu sichern, sondern den Hypothekenkreditprozess zu missbrauchen, um Geld und Eigenkapital von Kreditgebern oder Hausbesitzern zu stehlen. Das FBI priorisiert Betrug für Gewinnfälle.
2. Wohnungsbetrug:  Diese Art von Betrug wird typischerweise durch illegale Handlungen eines Kreditnehmers dargestellt, der motiviert ist, das Eigentum an einem Haus zu erwerben oder zu behalten. Der Kreditnehmer kann beispielsweise Einkommens- und Vermögensinformationen in einem Kreditantrag falsch darstellen oder einen Gutachter dazu verleiten, den geschätzten Wert einer Immobilie zu manipulieren.

Um die Auswirkungen auf die Wohnungs- und Immobilienbranche sowie auf Finanzinstitute zu verstehen, lesen Sie einfach die Schlagzeilen und die Literatur zur Subprime-Hypothekenkrise von 2008. Ein Großteil dieser spekulativen Kreditvergabe basierte auf Hypothekenbetrug.

Warum Hypothekenbetrug begehen?

Kreditnehmer und Fachleute sind aus vielen Gründen motiviert, Hypothekenbetrug zu begehen. Wir können die meisten dieser Gründe beschreiben, indem wir zwei Haupttypen definieren: Wohnungsbetrug und Gewinnbetrug. Wohnungsbetrug wird von Kreditnehmern begangen, die, oft mit Unterstützung von Kreditsachbearbeitern oder anderem Personal, relevante Details zu Beschäftigung und Einkommen, Schulden und Krediten oder Immobilienwert und -zustand falsch darstellen oder auslassen, um Immobilieneigentum zu erlangen oder zu erhalten. Betrug mit Gewinnerzielungsabsicht wird von Branchenexperten begangen, die relevante Details über ihre persönliche Beschäftigung und das Einkommen, die Schulden und die Kreditwürdigkeit oder die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden oder die ihrer Kunden falsch angeben, falsch darstellen oder auslassen, um den Gewinn aus einer Kredittransaktion zu maximieren.

Es ist hier wichtig zu beachten, dass jeder Profi in der Kredittransaktionskette betrügerische Absichten begehen kann, einschließlich Bauunternehmer, Immobilienmakler, Kreditsachbearbeiter, Hypothekenmakler, Kredit-/Schuldenberater, Immobiliengutachter, Immobilieninspektor, Versicherungen Agent, Titelgesellschaft, Anwalt und Treuhänder. Branchenprofis können auch als Netzwerk zusammenarbeiten, um Underwriter, Kreditgeber und Kreditnehmer zu betrügen, Gebühren zu maximieren und Gewinne an allen hypothekenbezogenen Dienstleistungen zu teilen. Diese Aktionen werden entweder durch den Wunsch motiviert, zusätzliche Verkaufsprovisionen zu erzielen oder einfach eine Anlageposition zu erhöhen.

Häufige Hypothekenbetrugsprogramme und -betrug

Die häufigsten Anlegerhypothekenbetrugsdelikte sind verschiedene Arten von Immobilien Flipping, Belegung Betrug und dem Stroh Käufer Betrug.

Das Umdrehen von Immobilien ist im Allgemeinen nicht illegal, wenn es mit dem Kauf eines Hauses, dem Halten/Reparieren und dem anschließenden Weiterverkauf mit Gewinn verbunden ist. Auf der anderen Seite, wenn eine Immobilie unter dem Marktpreis gekauft und mit Hilfe eines korrupten Gutachters sofort mit Gewinn verkauft wird, der „überprüft“, dass der Wert der Immobilie tatsächlich das Doppelte des ursprünglichen Kaufbetrags beträgt, liegt ein Hypothekenbetrug vor.

Im Fall des Systems zum Umblättern von Immobilien am selben Tag sind die Titelkette und die Bewertung häufig betrügerisch und umfassen drei Parteien – den Verkäufer, den Flipper und den ahnungslosen Endkäufer. Der Verkäufer schließt mit dem Flipper einen Kaufvertrag über den Kauf der Immobilie unter dem Marktwert ab. Der Flipper bietet dem Endkäufer eine Versicherung für betrügerische Rechtstitel, die den Flipper als Eigentümer anzeigt (obwohl dies nicht der Fall ist) und eine Bewertung zu dem überhöhten Preis vorgenommen wird, auf den sich der Flipper und der Endkäufer geeinigt haben.

Wohnungsbetrug ist ein System, das von Anlegern verwendet wird, um sich zusätzlich zu niedrigeren Hypothekenzinsen für höhere Belehnungsquoten und niedrigere Auslagen bei Käufen zu qualifizieren. Ein Wohnungsbetrug liegt vor, wenn ein Kreditnehmer behauptet, dass die Immobilie selbst genutzt wird, um einen günstigen Bankstatus zu erhalten, wenn die Immobilie tatsächlich leer bleibt. Der Strohkäufer verwendet oder erlaubt jemandem, seine Identität, Kreditwürdigkeit und sein Einkommen zu verwenden, um Eigentum für einen anderen Käufer zu erwerben, der möglicherweise nicht für eine Hypothek qualifiziert ist (oder sich für die besten Zinssätze qualifiziert). Strohkäufer werden von Anlegern oft freiwillig oder unwissentlich genutzt, um andere Formen und mehrere Ebenen des Betrugs zu vertuschen.

Die häufigsten Betrugsfälle bei Hypothekenbetrug sind Identitätsdiebstahl und Einkommens-/Vermögensfälschung. Identitätsdiebstahl tritt auf, wenn der echte Käufer unter Verwendung der Informationen eines unfreiwilligen und unwissenden Opfers, einschließlich Sozialversicherungsnummern, Geburtsdaten und Adressen, betrügerisch eine Finanzierung erhält. Identitätsdiebstahl für Hypothekenzwecke kann auch gestohlene Gehaltsabrechnungen, Bankunterlagen, Steuererklärungen, W-2s und gefälschte Arbeitsbescheinigungen umfassen. Sogar Eigentumsnachweise können gefälscht werden, und Kreditnehmer können eine betrügerische Hypothek auf eine Immobilie aufnehmen, die sie weder besitzen noch bewohnen.

Luftkredit vs. Bewertungsbetrug

Die häufigsten Betrügereien bei Hypothekenbetrug in der Branche sind Luftkredit und Bewertungsbetrug.

Ein Luftkredit ist ein Kredit für eine nicht vorhandene Immobilie oder für einen nicht vorhandenen Kreditnehmer. Eine Gruppe von Fachleuten arbeitet oft zusammen, um einen gefälschten Kreditnehmer und eine gefälschte Titelkette zu erstellen und eine Titel- und Sachversicherungsmappe zu erhalten. Darüber hinaus kann die Betrugskette Telefonbanken und Mailboxen umfassen, um gefälschte Beschäftigungsnachweise, Privatadressen und Telefonnummern von Kreditnehmern zu erstellen. Der Betrug mit Luftkrediten bringt den Tätern einfach Bargeld in die Hände, und es wird nie eine Immobilie gekauft oder verkauft.

Bei Bewertungsbetrug arbeiten oft ein Immobilienmakler, Bauunternehmer, Gutachter und Kreditsachbearbeiter zusammen, um einen Kaufpreis und einen Kreditbetrag zu maximieren, um ihre Provisionen zu erhöhen. Auf der anderen Seite unterschätzen korrupte Gutachter eine Immobilie oft, um sicherzustellen, dass ein Mitinvestor den Vermögenswert kaufen kann.

Einige Formen von räuberischen Kreditgeschäften, Zwangsvollstreckungsrettungs- und Hypothekenreduktionsbetrug hängen stark von den oben genannten Hypothekenbetrugspraktiken ab. Raubbaukredite beinhalten in der Regel die Fälschung der Einkommenszahlen der Kreditgeber, um ihre Fähigkeit, zusätzliche Schulden aufzunehmen, ungenau widerzuspiegeln. Solche Aktivitäten trugen stark zur Großen Rezession bei.

Bekämpfung von Hypothekenbetrug

Es gibt keinen Mangel an Gesetzen auf lokaler, bundesstaatlicher oder bundesstaatlicher Ebene, die darauf abzielen, Hypothekenbetrug zu reduzieren. Die Staaten haben in letzter Zeit einen großen Schritt getan, indem sie die Lizenzierung und Weiterbildung von Kreditsachbearbeitern verlangen. Darüber hinaus werden Immobilien, Eigentums- und Versicherungsagenturen von Regierungsbehörden lizenziert und überwacht. Viele Staaten verlangen auch eine regelmäßige Prüfung der Aktivitäten und Transaktionen von Hypothekendarlehensunternehmen, um die Einhaltung zu überwachen.

Professionelle Organisationen wie die Mortgage Bankers Associations ( MBA ) und die National Association of Mortgage Brokers ( NAMB ) haben einen Verhaltenskodex und Best Practices, die von Experten überwacht werden. Die Economic Crimes Unit – II des FBI überwacht auch Beschwerden und verdächtige Aktivitäten in der Hypothekenbranche.

Die Quintessenz

Die gute Nachricht ist, dass wir die Märkte verbessern können, indem wir Hypothekenbetrug reduzieren. Einzelpersonen müssen realistische Erwartungen in Bezug auf Kreditaufnahme und Wohneigentumserfahrung setzen. Anleger sollten sich realistische Gewinnziele setzen. Branchenexperten müssen höhere persönliche Standards verfolgen und sich der Rechenschaftspflicht von Peer-Organisationen unterwerfen. Die Regierungen müssen die Gesetzgebung vereinheitlichen und die Strafverfolgung mit aktiven Ermittlungen in Einklang bringen.