Wie viele Hypothekenzahlungen kann ich vor der gerichtlichen Verfallserklärung verpassen?
Unter normalen Umständen beträgt die Anzahl der Zahlungen, die Sie für Ihre Hypothek verpassen können, vier, bevor der Zwangsvollstreckungsprozess beginnt. Dies hängt jedoch auch von einer Reihe von Faktoren ab, einschließlich der besonderen Richtlinien Ihres Kreditgebers und des Immobilienmarktes.
Während der Coronavirus-Pandemie hat die Bundesregierung jedoch Hypotheken, die von der Federal Housing Authority ( FHA )versichertoder von Fannie Mae oder Freddie Mac unterstützt werden, 60 Tage lang gegen Zwangsvollstreckunggeschützt.1
Die zentralen Thesen
- Während die Anzahl der versäumten Hypothekenzahlungen, die zur Zwangsvollstreckung führen, variieren kann, beginnt die Zwangsvollstreckung in der Regel nach vier versäumten Zahlungen.
- Während der Coronavirus-Pandemie wurden Zwangsvollstreckungen vorübergehend für bis zu 60 Tage ausgesetzt.
- Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlung zu leisten, ist das Wichtigste, was Sie tun können, in offener Kommunikation mit Ihrem Kreditgeber zu bleiben.
Richtlinien Ihres Kreditgebers
Die Praktiken und Richtlinien Ihres jeweiligen Kreditgebers wirken sich darauf aus, wie lange Sie ohne Zahlung bleiben können, bevor Sie zur Zwangsvollstreckung gezwungen werden. Wenn Ihr Kreditgeber über ein großes Portfolio an risikoarmen Krediten verfügt, kann er in Bezug auf Zahlungsausfälle nachsichtiger sein oder einzelne Kreditnehmer berücksichtigen. Häufig verzeiht ein solcher Kreditgeber eine gelegentliche verpasste Zahlung und verweist Ihre Situation möglicherweise nicht an die Wohnungsbehörde, bis Sie weiterhin weitere Zahlungen verpassen.
Verfügt der Kreditgeber jedoch über ein Portfolio mit risikoreichen Krediten, ist die Möglichkeit einer Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens bereits nach nur zwei versäumten Zahlungen höher. Selbst wenn Sie ein mit geringem Risiko Kreditnehmer sind, so kann das Verfahren durch Normen ausgelöst wird aufgrund des Gesamtausfallrisikos des Hypothekenpools durch den Kreditgeber im Besitz.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Faktoren des Wohnungsmarktes
Der allgemeine Zustand Ihres lokalen Wohnungsmarktes ist ein weiterer Faktor, der beim Zeitpunkt des Zwangsvollstreckungsverfahrens eine Rolle spielt. Wenn in der Nachbarschaft oder Region viele Zwangsvollstreckungen anhängig sind, können Sie wahrscheinlich länger in Ihrem Haus bleiben, da die örtlichen Wohnungsbehörden und die Gerichte möglicherweise im Rückstand sind und nicht über die Ressourcen verfügen, um so viele Fälle gleichzeitig zu bearbeiten. In solchen Situationen gab es Fälle, in denen Menschen 10 oder mehr monatliche Zahlungen verpasst haben, bevor sie ihr Zuhause endgültig verloren haben.
Wenn Sie in Verzug sind, sollte sich Ihr Hypothekendienst mehrmals mit Ihnen in Verbindung setzen, um zu versuchen, die Situation zu verbessern. Normalerweisekontaktiert Sieder Kreditgeber am 36. Tag nach Ihrer letzten Zahlungtelefonisch. Bis zum 45. Tag, nachdem Sie eine Zahlung verpasst haben, muss sich Ihr Hypothekendienstleister schriftlich mit Ihnen in Verbindung setzen und Sie über die Ihnen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten informieren.
Obwohl die meisten Kreditgeber und Dienstleistungen den Zwangsvollstreckungsprozess nicht wegen einer einzigen versäumten Zahlung beginnen, verstößt das Versäumen auch nur einer Hypothekenzahlung für Sie gegen Ihren Hypothekenvertrag. Aus diesem Grund ist es so wichtig, mit Ihrem Kreditgeber zu kommunizieren, wenn Sie mit einer Zahlung in Verzug geraten oder eine Zahlung verpassen.
Typischer Zeitplan für die Zwangsversteigerung von Hypotheken
Während Umstände und Ort Abweichungen im Zeitplan einer Hypothekenabschottung diktieren können, gibt es eine Vorlage dafür, wie dies normalerweise geschieht:
- Eine Nachfrist von 15 Tagen ist üblich. Wenn Sie innerhalb dieser Zeit bezahlen, ist alles gut. Wenn Sie nicht zahlen und dann eine weitere Zahlung verpassen, wird es komplizierter. Verspätungsgebühren können hinzugefügt werden, und Ihr Kreditgeber kann Sie bei den Kreditauskunfteien melden, was Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt.
- Sobald Sie die zweite Zahlung verpassen, befinden Sie sich in Verzug. Wenn Sie eine zweite Hypothekenzahlung verpassen, wird sich wahrscheinlich der Hypothekendienstleister ändern. Es wird normalerweise durchsetzungsfähiger in der Art, wie es mit Ihnen umgeht. Dies kann eine beängstigende Situation sein, aber Sie können möglicherweise immer noch eine Einigung mit dem Kreditgeber erzielen. Unabhängig von den Umständen, die zu einer versäumten Hypothekenzahlung geführt haben, sollten Sie sich daran erinnern, dass Hypothekenunternehmen ihr Geld nach Möglichkeit ohne einen unordentlichen Zwangsvollstreckungsprozess erhalten möchten. es ist kostengünstiger für sie. Das bedeutet, dass sie nach Möglichkeit eine Zahlungsvereinbarung mit Ihnen treffen möchten.
- Wenn Sie nach 90 Tagen keine Einigung mit Ihrem Hypothekengeber erzielen und drei Hypothekenzahlungen verpassen, ist dies eine ernste Situation. Sie erhalten ein Schreiben des Hypothekengebers, in dem Ihnen mitgeteilt wird, dass Sie noch 30 Tage Zeit haben, um Ihr Konto auf den neuesten Stand zu bringen. Wenn Sie in Ihrem Haus bleiben möchten, müssen Sie mit dem Kreditgeber sprechen, um ein Zwangsvollstreckungsverfahren zu vermeiden. Sie erwarten normalerweise die vollständige Zahlung des geschuldeten Geldes, aber Sie können möglicherweise trotzdem eine Zahlungsvereinbarung treffen.
- Nach Ablauf der 30 Tage, wenn keine Zahlung erfolgt und keine Einigung erzielt wurde, beginnt die Zwangsvollstreckung. Zu diesem Zeitpunkt sind Sie bei vier verpassten monatlichen Hypothekenzahlungen.
Die Gesetze zur Zwangsvollstreckung können von Staat zu Staat unterschiedlich sein. In einigen Staaten müssen sich Hypothekengeber mit Kreditnehmern treffen, bevor sie eine Zwangsvollstreckung beantragen können.
COVID-19-Bestimmungen
Gemäß den neuen Richtlinien der Bundesregierung werden alle neuen Zwangsvollstreckungen gestoppt und laufende Zwangsvollstreckungen für FHA-versicherte Hypotheken ausgesetzt. Zwangsvollstreckungen und Räumungen von Hypotheken, die von Fannie Mae und Freddie Mac (etwa zwei Drittel aller Hypotheken in den USA) besichert wurden, werden nun bis mindestens 31. März 2021 ausgesetzt, aufgrund einer von Präsident Biden bei seinem ersten unterzeichneten Durchführungsverordnung. Tag im Amt.
Hausbesitzer, die von der Coronavirus-Krise finanziell betroffen sind, können eine Hypothekenstundung beantragen, die ihre Zahlungen bis zu einem Jahr kürzen oder ganz aussetzen kann. Darüber hinaus werden während dieser Zeit keine Strafen oder Verzugsgebühren erhoben und Kreditgeber werden Kreditauskunfteien keine überfälligen Zahlungen in einem Stundungsplan melden.6
Die Quintessenz
Wenn Sie mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind, ist es am besten, mit Ihrem Kreditgeber in Kontakt zu bleiben und mit ihm über Ihre Situation zu sprechen. Sie haben möglicherweise Programme, die Ihnen helfen, Ihr Zuhause zu behalten, insbesondere wenn Sie von COVID-19 finanziell betroffen sind.