Bei wie vielen Hypothekengebern sollten Sie sich bewerben
Wenn Sie sich bei mehreren Hypothekengebern bewerben, können Sie Preise und Gebühren vergleichen, um das beste Angebot zu finden. Mehrere Angebote zur Hand zu haben, bietet eine Hebelwirkung bei Verhandlungen mit einzelnen Kreditgebern. Wenn Sie sich jedoch bei zu vielen Kreditgebern bewerben, kann dies zu Score-senkenden Kreditanfragen führen und eine Flut von unerwünschten Anrufen und Aufforderungen auslösen.
Es gibt keine magische Zahl an Anträgen, manche Kreditnehmer entscheiden sich für zwei bis drei, andere nutzen fünf oder sechs Angebote, um eine Entscheidung zu treffen.
Gründe, sich bei mehreren Kreditgebern zu bewerben
Es ist schwer zu wissen, dass Sie das beste Angebot erhalten, wenn Sie es nicht mit anderen Angeboten verglichen haben. Mit Gesetzen, die die Entschädigung von Hypothekenunternehmen einschränken, gibt es weniger Unterschiede bei den Sätzen und Gebühren von Unternehmen zu Unternehmen als in der Vergangenheit – zum Beispiel in den 2000er Jahren. Es bleiben jedoch subtile Unterschiede, und was jetzt wie kleine Zinsersparnisse aussieht, könnte sich bei Hypotheken mit 15 oder 30 Jahren Laufzeit in einen großen Dollarbetrag umwandeln.
Darüber hinaus strukturieren verschiedene Kreditgeber Kredite in Bezug auf Zinssätze und Abschlusskosten, die in einem umgekehrten Verhältnis zueinander stehen, unterschiedlich. Einige Kreditgeber erhöhen die Abschlusskosten, um Ihren Zinssatz zu senken, während andere, die für niedrige oder keine Abschlusskosten werben, im Gegenzug höhere Zinssätze anbieten.
Die zentralen Thesen
- Die Beantragung bei mehreren Kreditgebern ermöglicht es Kreditnehmern, einen Kreditgeber gegen einen anderen auszuspielen, um einen besseren Zinssatz oder ein besseres Angebot zu erhalten.
- Wenn Sie sich bei mehreren Kreditgebern bewerben, können Sie Preise und Gebühren vergleichen. Dies kann sich jedoch aufgrund mehrerer Kreditanfragen auf Ihre Kreditauskunft und Ihr Ergebnis auswirken.
- Wenn Sie eine Hypothek viele Jahre lang behalten möchten, ist es am besten, sich für einen niedrigeren Zinssatz und höhere Abschlusskosten zu entscheiden. Wenn Sie planen, den Kredit nach einigen Jahren zu refinanzieren oder abzubezahlen, halten Sie die Abschlusskosten am besten niedrig.
- Es gibt keine optimale Anzahl von Bewerbungen, obwohl zu wenige Bewerbungen dazu führen können, dass Sie das beste Angebot verpassen, während zu viele Ihre Kreditwürdigkeit senken und Sie mit unerwünschten Anrufen belästigen können.
Wenn Sie mehrere Schätzungen in gutem Glauben (GFEs) nebeneinander betrachten, können Sie Tarif- und Abschlusskostenszenarien vergleichen, um die beste für Ihre Situation auszuwählen. Generell ist es sinnvoll, höhere Abschlusskosten zu einem niedrigeren Zinssatz zu bezahlen, wenn Sie die Hypothek über viele Jahre halten wollen, da Ihre Zinsersparnis die höheren Abschlusskosten irgendwann übertrifft.
Wenn Sie nach einigen Jahren einen Verkauf oder eine Refinanzierung planen, ist es besser, die Abschlusskosten so gering wie möglich zu halten, da Sie die Hypothek nicht lange genug bezahlen, damit sich die Zinsersparnis summiert.
Sie können sogar einen Kreditgeber gegen einen anderen spielen, wenn Sie mehrere Angebote haben. Angenommen, Kreditgeber A bietet Ihnen einen Zinssatz von 4 % mit 2.000 USD Abschlusskosten an. Dann kommt Kreditgeber B und bietet 3,875% mit den gleichen Abschlusskosten. Sie können das Angebot von Kreditgeber B Kreditgeber A vorlegen und versuchen, ein besseres Angebot auszuhandeln. Dann können Sie das neue Angebot von Kreditgeber A an Kreditgeber B zurückgeben und dasselbe tun, und so weiter.
Nachteile der Bewerbung bei mehreren Kreditgebern
Damit ein Kreditgeber Ihren Hypothekenantrag genehmigt und ein Angebot unterbreitet, muss er Ihre Kreditauskunft überprüfen. Dazu führt es eine Kreditanfrage bei den drei großen Büros durch.
Kreditanalysten weisen darauf hin, dass zu viele Anfragen Ihre numerische FICO-Score nicht beeinflussen.
Ein weiteres schändliches Geheimnis, das viele Kreditnehmer nicht kennen, ist, dass Kreditbüros zusätzliche Einnahmen erzielen, indem sie Ihre Informationen an Hypothekengeber verkaufen, bei denen Sie sich nicht beworben haben. Dies ist im Fachjargon als Trigger Lead bekannt. Das Einreichen eines Hypothekenantrags löst einen Kreditauszug aus, und Hypothekenunternehmen bezahlen die Kreditauskunfteien für Listen von Personen, deren Kredit kürzlich von Hypothekenunternehmen gezogen wurde.
Da sie wissen, dass diese Leute Hypotheken suchen, rufen die Verkäufer der Unternehmen die Liste auf und stellen ihre Dienste vor. Je mehr Kreditgeber Sie beantragen, desto wahrscheinlicher ist es, dass Ihre Informationen als Trigger-Lead verkauft werden, was zu einer Flut von Verkaufsgesprächen führen kann.
Die Goldlöckchen-Zahl
Zu wenige Anwendungen können dazu führen, dass das beste Angebot verpasst wird, während zu viele Ihre Kreditwürdigkeit senken und Sie mit unerwünschten Anrufen belagern können. Leider gibt es keine Goldlöckchen-Nummer, die die richtige Anzahl von Hypothekengebern darstellt, bei denen Sie sich bewerben sollten. Einige Kreditnehmer bewerben sich nur mit zwei und sind sich sicher, dass der eine oder andere den idealen Kredit anbieten kann, während andere von fünf oder sechs Banken hören möchten, bevor sie eine Entscheidung treffen.
Der vielleicht beste Ansatz, um eine Hypothek aufzunehmen, besteht darin, zunächst eine Marktforschung durchzuführen, um eine Vorstellung davon zu bekommen, was im aktuellen Kreditklima viel ausmacht. Als nächstes kontaktieren Sie zwei oder drei Kreditgeber und fordern Sie sie auf, die von Ihnen festgelegten Bedingungen zu erfüllen oder zu übertreffen. Wenn Sie deren Angebote überprüfen und immer noch der Meinung sind, dass es ein besseres Angebot gibt, wenden Sie sich bei Bedarf an zusätzliche Kreditgeber, aber verstehen Sie die festgestellten Nachteile.