Wie viele Hypothekengeber sollten Sie sich bewerben?
Wenn Sie sich bei mehreren Hypothekengebern bewerben, können Sie Zinssätze und Gebühren vergleichen, um das beste Angebot zu finden. Wenn Sie mehrere Angebote zur Hand haben, können Sie bei Verhandlungen mit einzelnen Kreditgebern eine Hebelwirkung erzielen. Die Bewerbung bei zu vielen Kreditgebern kann jedoch zu einer Senkung der Kreditanfragen führen und eine Flut unerwünschter Anrufe und Anfragen auslösen.
Es gibt keine magische Anzahl von Anträgen, einige Kreditnehmer entscheiden sich für zwei bis drei, während andere fünf oder sechs Angebote verwenden, um eine Entscheidung zu treffen.
Gründe für die Bewerbung bei mehreren Kreditgebern
Es ist schwierig zu wissen, dass Sie das beste Angebot erhalten, wenn Sie es nicht mit anderen Angeboten verglichen haben. Aufgrund der Gesetze, die die Vergütung von Hypothekenunternehmen einschränken, gibt es von Unternehmen zu Unternehmen weniger Unterschiede bei den Zinssätzen und Gebühren als in der Vergangenheit – beispielsweise in den 2000er Jahren. Es bleiben jedoch subtile Unterschiede bestehen, und was jetzt wie kleine Zinsersparnisse aussieht, könnte zu einem großen Dollarbetrag über 15- oder 30-jährige Hypotheken führen.
Darüber hinaus strukturieren verschiedene Kreditgeber Kredite in Bezug auf Zinssätze und Abschlusskosten, die in einem umgekehrten Verhältnis zueinander stehen, unterschiedlich. Einige Kreditgeber erhöhen die Abschlusskosten, um Ihren Zinssatz zu senken, während andere, die für niedrige oder keine Abschlusskosten werben, im Austausch höhere Zinssätze anbieten.
Die zentralen Thesen
- Durch die Bewerbung bei mehreren Kreditgebern können Kreditnehmer einen Kreditgeber gegen einen anderen antreten, um einen besseren Zinssatz oder ein besseres Geschäft zu erzielen.
- Wenn Sie sich bei mehreren Kreditgebern bewerben, können Sie Preise und Gebühren vergleichen. Dies kann sich jedoch aufgrund mehrerer Kreditanfragen auf Ihre Kreditauskunft und Ihr Ergebnis auswirken.
- Wenn Sie eine Hypothek über viele Jahre behalten möchten, entscheiden Sie sich am besten für einen niedrigeren Zinssatz und höhere Abschlusskosten. Wenn Sie planen, das Darlehen nach einigen Jahren zu refinanzieren oder zurückzuzahlen, ist es am besten, die Abschlusskosten niedrig zu halten.
- Es gibt keine optimale Anzahl von Anträgen, obwohl zu wenige Anträge dazu führen können, dass das beste Angebot verpasst wird, während zu viele Ihre Kreditwürdigkeit senken und Sie mit unerwünschten Anrufen belagern können.
Wenn Sie mehrere Schätzungen nach Treu und Glauben (GFEs) nebeneinander betrachten, können Sie Zins- und Abschlusskostenszenarien vergleichen, um die beste für Ihre Situation auszuwählen. Es ist im Allgemeinen sinnvoll, höhere Abschlusskosten für einen niedrigeren Zinssatz zu zahlen, wenn Sie die Hypothek über viele Jahre behalten möchten, da Ihre Zinsersparnisse letztendlich die höheren Abschlusskosten übersteigen.
Wenn Sie nach einigen Jahren verkaufen oder refinanzieren möchten, ist es besser, die Abschlusskosten so niedrig wie möglich zu halten, da Sie die Hypothek nicht lange genug bezahlen, damit sich die Zinsersparnisse summieren.
Sie können sogar einen Kreditgeber gegen einen anderen spielen, wenn Sie mehrere Angebote haben. Angenommen, Kreditgeber A bietet Ihnen einen Zinssatz von 4% mit Abschlusskosten von 2.000 USD. Dann kommt Kreditgeber B und bietet 3,875% bei gleichen Abschlusskosten. Sie können das Angebot von Kreditgeber B an Kreditgeber A weitergeben und versuchen, ein besseres Angebot auszuhandeln. Dann können Sie das neue Angebot von Kreditgeber A an Kreditgeber B zurückgeben und dasselbe tun, und so weiter.
Nachteile der Bewerbung bei mehreren Kreditgebern
Damit ein Kreditgeber Ihren Hypothekenantrag genehmigen und ein Angebot abgeben kann, muss er Ihre Kreditauskunft überprüfen. Zu diesem Zweck wird eine Kreditanfrage bei den drei großen Büros gestellt.
Kreditanalysten stellen fest, dass zu viele Anfragen Ihre numerische FICO-Punktzahl nicht beeinflussen.
Ein weiteres schändliches Geheimnis, das viele Kreditnehmer nicht kennen, ist, dass Kreditbüros zusätzliche Einnahmen erzielen, indem sie Ihre Informationen an Hypothekengeber verkaufen, bei denen Sie sich nicht beworben haben. Dies ist in der Fachsprache als Trigger Lead bekannt. Das Einreichen eines Hypothekenantrags löst eine Kreditaufnahme aus, und Hypothekenbanken zahlen die Kreditauskunfteien für Listen von Personen, deren Kredit kürzlich von Hypothekenbanken gezogen wurde.
In dem Wissen, dass diese Leute Hypotheken suchen, rufen die Verkäufer der Unternehmen die Liste auf und stellen ihre Dienstleistungen auf. Je mehr Kreditgeber Sie sich bewerben, desto wahrscheinlicher ist es, dass Ihre Informationen als Auslöser verkauft werden, was zu einer Flut von Verkaufsgesprächen führen kann.
Die Goldlöckchen Nummer
Zu wenige Anwendungen können dazu führen, dass das beste Angebot verpasst wird, während zu viele Ihre Kreditwürdigkeit senken und Sie mit unerwünschten Anrufen belagern können. Leider gibt es keine Goldilocks-Nummer, die die richtige Anzahl von Hypothekengebern darstellt, für die Sie sich bewerben sollten. Einige Kreditnehmer bewerben sich nur mit zwei und sind sich sicher, dass der eine oder andere den idealen Kredit anbieten kann, während andere von fünf oder sechs Banken hören möchten, bevor sie eine Entscheidung treffen.
Der vielleicht beste Ansatz, um eine Hypothek zu erhalten, besteht darin, zunächst Marktforschungen durchzuführen, um eine Vorstellung davon zu bekommen, was im aktuellen Kreditklima viel ausmacht. Wenden Sie sich als Nächstes an zwei oder drei Kreditgeber und fordern Sie sie auf, die von Ihnen festgelegten Bedingungen zu erfüllen oder zu übertreffen. Wenn Sie ihre Angebote überprüfen und dennoch der Meinung sind, dass ein besseres Angebot besteht, wenden Sie sich bei Bedarf an weitere Kreditgeber, verstehen Sie jedoch die festgestellten Nachteile.