Wie lange kann ein Bauherr oder Vermieter einen Erbbaurechtsausbau abschreiben?
Ein Mieterausbau ist eine Änderung an einem Mietobjekt, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen. Mieterausbauten wie Anstriche, Trennwände, Bodenwechsel oder individuelle Beleuchtungskörper können entweder von den Vermietern – die dies anbieten, um die Marktfähigkeit ihrer Mieteinheiten zu erhöhen – oder den Mietern selbst vorgenommen werden.
Während die wirtschaftliche Nutzungsdauer der meisten Mietereinbauten fünf bis 15 Jahre beträgt, schreibt das Internal Revenue Code vor , dass solche Verbesserungen über die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Für Mietereinbauten gelten unterschiedliche Abschreibungsregeln, je nachdem, ob Sie mit der Finanzberichterstattung auf US-Steuerbasis oder den US-amerikanischen Rechnungslegungsgrundsätzen (GAAP) arbeiten. Aus steuerlichen Gründen sind Mietereinbauten bis zu 15 Jahre abschreibungsfähig.
Die zentralen Thesen
- Eine Mietvertragsverbesserung ist eine Änderung an einem Mietobjekt, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen.
- Der IRS erlaubt keine Abzüge für Mietereinbauten. Da Verbesserungen jedoch als Teil des Gebäudes gelten, unterliegen sie der Abschreibung.
- Nach GAAP sollte die Abschreibung von Mietereinbauten nach einem 15-Jahres-Plan erfolgen, der jedes Jahr auf Grundlage seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer neu bewertet werden muss.
Verstehen von Verbesserungen im Erbbaurecht
Mieterausbauten werden auch Mieterausbauten oder Ausbauten genannt und werden in der Regel von Vermietern von Gewerbeimmobilien vorgenommen. Vermieter können diese Verbesserungen für bestehende oder neue Mieter bereitstellen. Die Anpassungen werden auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters und dessen Bedürfnisse zugeschnitten. Nur Verbesserungen, die am Innenraum eines bestimmten Mieters vorgenommen wurden, gelten als Mietereinbauten.
Mieterausbauten beziehen sich, wie oben erwähnt, auf bauliche Veränderungen der Fläche, die einem bestimmten Mieter zugute kommen. Änderungen an der Fläche eines Mieters gelten daher nicht als Mieterausbau für den Nachbarn.
Änderungen am Äußeren eines Gebäudes oder seiner Landschaft gelten ebenfalls nicht. Wenn ein Vermieter das Dach des Gebäudes ersetzt, den Aufzug modernisiert oder den Parkplatz pflastert – keine dieser Änderungen gilt als Mieterausbau, da sie keinem bestimmten Mieter zugute kommen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses gehören die Verbesserungen grundsätzlich dem Vermieter, sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt ist. Wenn der Mieter sie mitnehmen kann, hat er sie ohne Beschädigung des Eigentums zu entfernen.
GAAP-Finanzberichterstattung
Für die GAAP-Finanzberichterstattung können Verbesserungen an Erbbaurechten aktiviert oder als Aufwand erfasst werden, abhängig vom Dollarbetrag der Verbesserung. Unternehmen legen eine Kapitalisierungsgrenze fest, einen vom Management festgelegten internen Rechnungslegungsstandard, der den Schwellenwert festlegt, ab dem ein Posten aktiviert statt als Aufwand erfasst wird.
Übersteigt der Betrag die Aktivierungsgrenze nicht, wird der Mieterausbau in der Periode des Anfalls als Aufwand erfasst. Übersteigen die Anschaffungskosten jedoch die Aktivierungsgrenze, aktiviert das Unternehmen diese und schreibt sie ab.
Ein nach GAAP aktivierter Mietereinbau wird über die Restnutzungsdauer bzw. die Restlaufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben. Die Nutzungsdauer wird auf der Grundlage von Schätzungen des Managements bestimmt.
Darüber hinaus kann die Restlaufzeit des Mietvertrags Verlängerungen beinhalten, sofern diese vorhersehbar und mit hinreichender Sicherheit möglich sind. Bei einem nachträglichen Erwerb des Gebäudes erlischt der Mietvertrag und der Mietereinbau würde über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.
Finanzberichterstattung auf US-Steuerbasis
Die 15-Jahres-Regel wurde 2004 vom Internal Revenue Service (IRS) erlassen. Vor diesem Jahr betrug die Abschreibungsdauer 39 Jahre. Die 15-Jahres-Regel ist nicht dauerhaft und muss jedes Jahr neu genehmigt werden.
Die Abschreibungsdauer wird unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer des Mietereinbaus oder der Restlaufzeit des Leasingverhältnisses festgelegt.