Wie lange kann ein Bauherr oder Vermieter eine Mietereinsparung abschreiben?

Eine Mietvertragsverbesserung ist eine Änderung an einem Mietobjekt, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen. Mietereinbauten wie Streichen, Verlegen von Trennwänden, Ändern des Fußbodens oder Anbringen von kundenspezifischen Leuchten können entweder von den  Vermietern – die dies möglicherweise anbieten, um die Marktfähigkeit ihrer Mieteinheiten zu verbessern – oder von den Mietern selbst vorgenommen werden.

Während die wirtschaftliche Nutzungsdauer   der meisten Mietereinbauten fünf bis 15 Jahre beträgt, schreibt der  Internal Revenue Code vor  , dass die Abschreibung für solche Verbesserungen über die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes erfolgen muss.

Für Mietereinbauten gelten unterschiedliche Abschreibungsregeln, je nachdem, ob Sie mit der Finanzberichterstattung auf US-Steuerbasis oder der US-amerikanischen Rechnungslegung nach den Rechnungslegungsgrundsätzen (GAAP) arbeiten. Aus steuerlichen Gründen können Mietereinbauten für einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren abgeschrieben werden.

Grundlegendes zu Mietereinbauten

Mietereinbauten werden auch als Mieteranpassungen oder -ausbauten bezeichnet und in der Regel von Vermietern von Gewerbeimmobilien vorgenommen. Vermieter können diese Verbesserungen für bestehende oder neue Mieter bereitstellen. Die Änderungen sind auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters und dessen Bedürfnisse zugeschnitten. Nur Verbesserungen, die am Innenraum eines bestimmten Mieters vorgenommen wurden, gelten als Mietereinbauten.

Mietverbesserungen, wie oben erwähnt, gelten für strukturelle Änderungen in dem Raum, die einem bestimmten Mieter zugute kommen. Änderungen am Raum eines Mieters sind daher keine Mietverbesserung für den Nachbarn.

Änderungen an der Außenseite eines Gebäudes oder seiner Landschaft gelten ebenfalls nicht. Wenn ein Vermieter das Dach des Gebäudes ersetzt, den Aufzug aufrüstet oder den Parkplatz ebnet, gilt keine dieser Änderungen als Mietereinbauten, da sie keinem bestimmten Mieter zugute kommen.

Sobald der Mietvertrag endet, gehören die Verbesserungen in der Regel dem Vermieter, sofern in der Vereinbarung nichts anderes festgelegt ist. Wenn der Mieter sie mitnehmen kann, muss er sie entfernen, ohne das Eigentum zu beschädigen.

GAAP-Finanzberichterstattung

Für GAAP Rechnungslegung, Verbesserungen Erbbaurecht kann in Abhängigkeit von der Dollar – Betrag der Verbesserung aktiviert oder als Aufwand erfasst werden. Unternehmen legen ein Kapitalisierungslimit fest, einen vom Management festgelegten internen Rechnungslegungsstandard, der den Schwellenbetrag festlegt, über dem ein Posten aktiviert und nicht als Aufwand erfasst wird.

Wenn der Betrag die Kapitalisierungsgrenze nicht überschreitet, wird die Mietereinsparung in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie anfällt. Wenn jedoch die Kosten die Kapitalisierungsgrenze überschreiten, aktiviert und schreibt das Unternehmen sie ab.

Eine aktivierte Leasingverbesserung nach GAAP wird über die geringere verbleibende Nutzungsdauer oder die verbleibende Laufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben. Eine Nutzungsdauer wird anhand von Managementschätzungen ermittelt.

Darüber hinaus kann die verbleibende Laufzeit des Mietvertrags Verlängerungen umfassen, sofern diese vorhersehbar und hinreichend sicher sind. Wenn das Gebäude später gekauft wird, ist der Mietvertrag nicht mehr gültig und die Mietereinsparung wird  über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

US Tax Basis Finanzberichterstattung

Die 15-Jahres-Regel wurde 2004 vom Internal Revenue Service (IRS) erlassen. Vor diesem Jahr betrug die Abschreibungsdauer 39 Jahre. Die 15-Jahres-Regel ist nicht dauerhaft und muss jedes Jahr neu genehmigt werden.

Die Abschreibungsdauer wird unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer der Mietvertragsverbesserung oder der Restlaufzeit des Mietvertrags festgelegt.