23 Juni 2021 14:18

Investition in eine schlüsselfertige Immobilie

Innerhalb des Immobilienmarktes gibt es eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten. Abhängig von den Fähigkeiten, dem Kapital, dem Standort und/oder den Interessen des Investors können mehrere Optionen zur Verfügung stehen. Investitionen in öffentliche vs. private Immobilien sind oft eine wichtige Überlegung. Öffentliche Beteiligungen bieten den Aktionären einen Teil eines sehr großen Pools. Private Investments bieten oft die Chance, sich auf vielfältige Weise stärker zu engagieren. Fix and Flip wird im Privatmarkt immer beliebter, da Online-Kredite einen einfacheren Zugang zu Kapital ermöglichen, aber viele Privatanleger suchen nach etwas Schnellerem und Einfachem. Für diese Investoren sind schlüsselfertige Immobilien oft die erste Wahl.

Die zentralen Thesen

  • Schlüsselfertige Immobilieninvestitionen sind eine von mehreren Optionen für Investoren auf dem privaten Immobilienmarkt.
  • Schlüsselfertige Immobilien können beim Kauf vermietet werden.
  • Mit der richtigen Due Diligence können schlüsselfertige Immobilien mit geringem Aufwand für den Eigentümer sofort Erträge erwirtschaften.

Schlüsselfertige Immobilien erfordern nur sehr wenig Zeit und Mühe bei der Vermietung. Obwohl sie nicht immer die billigste Option sind, ist das Besondere an diesen Immobilien, dass sie bereits saniert wurden, in der Regel von einem spezialisierten schlüsselfertigen Immobilienunternehmen, bevor sie auf den Markt gebracht werden. Tatsächlich ist oft bereits ein Mieter im Haus, wenn der Verkauf abgeschlossen ist. Typischerweise bieten dieselben Firmen  dem Investor auch  Immobilienverwaltungsdienste an. Das bedeutet, dass der Hausverwalter derjenige ist, der angerufen wird, wenn die Klimaanlage ausfällt, nicht Sie.

In jedem Fall kann eine Mietwohnung eine gute Investition sein. Sie erhalten ein stetiges Einkommen aus Mieten, das hilft, die Kosten zu tilgen und einen Gewinn zu erzielen. Der Kauf einer Immobilie jeglicher Art und insbesondere einer Immobilie, die Sie an andere vermieten möchten, ist jedoch mit Risiken verbunden. Deshalb ist es wichtig, bei der Durchführung einer schlüsselfertigen Immobilien-Due Diligence in den folgenden Bereichen gute Entscheidungen zu treffen.

Kennen Sie Ihr Eigentum

Während schlüsselfertige Häuser in der Regel deutlich weniger Zeit benötigen als andere Immobilienarten, sollten Anleger die erforderliche Sorgfaltspflicht nicht unterschätzen. Die größte Frage ist natürlich, ob die Immobilie selbst einen guten Wert hat. Einige Neuanleger sind von dem Begriff „schlüsselfertig“ so begeistert, dass sie davon ausgehen, dass alle Häuser mit diesem Label ausfallsicher sind. Leider ist das nicht der Fall.

Experten sagen, dass Sie die Immobilie immer persönlich besuchen sollten, bevor Sie eine Transaktion abschließen, auch wenn dies bedeutet, in eine andere Stadt zu fliegen. Immobilien sind eine wichtige Anschaffung und Investition, daher ist es wichtig, genau zu wissen, was Sie kaufen. Durch die nähere Betrachtung der Immobilie erhalten Sie zudem ein besseres Gefühl für die Nachbarschaft, was die langfristige Marktfähigkeit der Immobilie maßgeblich beeinflusst.

Für zusätzliche Sicherheit ist es immer eine gute Idee, auch eine professionelle Immobilienbesichtigung in Anspruch zu nehmen, sagen erfahrene Investoren. Die Reha-Firma wird Sie vielleicht mit einer glanzvollen Küche und komplett renovierten Bädern begeistern, aber Sie möchten, dass die weniger auffälligen Elemente des Hauses – zum Beispiel Ofen und Dach – genauso gut in Schuss sind.

Kennen Sie Ihren Hausverwalter

Wenn Ihre schlüsselfertige Immobilie über einen Hausverwalter oder Hausverwaltungsdienste verfügt, ist es wichtig, deren Bedingungen zu verstehen. Die Hausverwaltung steht möglicherweise zur Verfügung, um eine breite Palette von Dienstleistungen wie Wartung, Mieteinzug und Gebäudereinigung anzubieten. Einige Hausverwalter sind möglicherweise auch für die Besetzung freier Mieter, die Durchführung von Hintergrundüberprüfungen und die Unterzeichnung von Mietverträgen verantwortlich. Da die Leistungen eines Hausverwalters in der Regel unterschiedlich sind, ist es wichtig, genau zu wissen, wofür er haftet, und dies schriftlich durch einen Vertrag zu vereinbaren.

Wenn Sie einen Immobilienverwalter in Betracht ziehen, der mit einer schlüsselfertigen Immobilie verbunden ist, sollten Sie sich noch einige weitere Fragen stellen:

  • Wie viel Erfahrung hat die Firma?
  • Wie lange dauert es durchschnittlich, einen neuen Mieter für offene Stellen zu finden?
  • Bietet das Unternehmen Finanzberichte in Form von Monats- und Jahresabschlüssen, die Ihnen helfen können, Einnahmen, Ausgaben und Einnahmen zu verfolgen?
  • Was sind die Gebühren?

Kennen Sie Ihre Eigentumsvereinbarung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Immobilieninvestments zu strukturieren, insbesondere im privaten Markt. Die Kenntnis Ihrer Eigentumsvereinbarung ist normalerweise ein Faktor für Ihre Gesamtinvestitionsentscheidung. Es gibt mehrere Strukturen, die verwendet werden können. Real Estate Investment Groups (REIGs), Personengesellschaften und Gesellschaften mit beschränkter Haftung sind einige der Optionen. In solchen Geschäftsstrukturen trägt das Unternehmen in der Regel die meisten Verantwortungen und bietet viele praktische Vorteile. Diese Strukturen geben in der Regel auch die Einnahmen an die Eigentümer als Partner weiter. Dies bedeutet, dass das Einkommen auf einem K-1 gemeldet werden kann.

Es können auch weniger komplexe Vereinbarungen bestehen. In vielen Fällen wird der Finanzier zum unabhängigen Eigentümer. Unabhängiges Eigentum kann eine persönliche Verwaltung oder die Beschaffung von Dienstleistungen Dritter zur Unterstützung der Immobilienverwaltung erfordern. In einigen Fällen versuchen unabhängige Eigentümer möglicherweise, separate Spesenabrechnungen einzurichten, die für die Verwendung durch die Hausverwaltung von Drittanbietern autorisiert sind.

Insgesamt ist es wichtig, Ihr Arrangement zu kennen und sich mit den Assoziationen wohl zu fühlen. Jede Art von Struktur hat ihre eigenen Bestimmungen, daher sollten Sie alle Nuancen verstehen und sich auf sie einigen, bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen.

Finanzierung Ihrer schlüsselfertigen Investition

Die Zinssätze ändern sich ständig mit verschiedenen Arten von wirtschaftlichen Umfeldern. Eine Finanzierung zu den niedrigsten Raten ist ideal. Auch wenn Sie nicht zum besten Zeitpunkt einsteigen, gibt es immer Möglichkeiten, den besten Preis auszuhandeln. Kreditnehmer mit der besten Bonität werden den größten Vorteil haben. Der Hypothekarkreditmarkt bietet auch eine Vielzahl von Kreditprodukten an.

Bankrate.com kann ein großartiger Ort sein, um die durchschnittlichen Zinssätze für alle Arten von Hypothekendarlehen zu überprüfen. Nicht alle Banken bieten jede Art von Kredit an, aber hier sind einige zu beachten:

  • 30 Jahre fest
  • 20 Jahre fest
  • 15 Jahre fest
  • 5/1 ARM
  • 7/1 ARM
  • 10/1 ARM
  • 30-jährige Veteranenangelegenheiten (VA)
  • 30 Jahre Eidgenössische Wohnungsverwaltung (FHA)
  • 30 Jahre fester Jumbo
  • 15 Jahre fester Jumbo

Je länger der Kredit finanziert wird, desto geringer sind die monatlichen Raten, aber desto höher die Zinsen. FHA-Darlehen bieten einigen qualifizierten Kreditnehmern Sonderkonditionen. Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM) mit festgelegten Intervallen erfordern eine feste Zahlung für einen bestimmten Zeitraum, gefolgt von einem variablen Zinssatz, der nach einem Zeitplan danach zurückgesetzt wird. Jumbo-Darlehen sind für relativ höhere Kapitalbeträge vorgesehen.



Die Vorabgenehmigung eines Hypothekendarlehens kann eine gute Idee für Anleger sein, die sich über ein Hypothekendarlehen finanzieren möchten.

Im Juni 2020 beträgt der durchschnittliche prozentuale Sollzinssatz einer 30-jährigen Festhypothek ca. 3,18 % gegenüber 2,62 % bei einer 15-jährigen Festhypothek.3 Staatliche Hilfskredite, wie sie von Veterans Affairs oder der Federal Housing Administration unterstützt werden, haben niedrigere Zinssätze für diejenigen, die sich qualifizieren.

Kennen Sie die Fallstricke

Auch wenn es sich nach einer guten Möglichkeit anhört, zusätzliche  Einnahmen zu erzielen, ist es wichtig zu wissen, dass Immobilieninvestitionen nicht jedermanns Sache sind. Es besteht immer die Gefahr eines unvorhergesehenen Unglücks, von einer plötzlichen  Erhöhung der Grundsteuer  über chronische Wartungsprobleme bis hin zu Unfällen (Feuer, umstürzende Bäume usw.). Daher sollten Käufer über zusätzliches Kapital und Bargeld verfügen, auf das sie sich verlassen können, wenn Überraschungen oder Notfälle auftreten.

Erfahrene Investoren sagen auch, dass es oft am besten ist, schlüsselfertige Immobilien als langfristiges Unterfangen zu betrachten. Im Gegensatz zu Aktien und anderen relativ  liquiden  Anlagen kann der Verkauf von Immobilien eine Weile dauern. Immobilienwerte schwanken auch, so dass ein Verkauf zur Erzielung jeglicher Art von Gewinn möglicherweise erst nach einigen Jahren der Hypothekenzahlungen möglich ist.

Die Quintessenz

Schlüsselfertige Immobilien sind  eine interessante Alternative  auf dem Immobilienmarkt. Sie erfordern wenig Renovierung oder Wartung. Sie stehen Mietern in der Regel auch sofort zur Verfügung, dh sofortige Einkommensströme, sobald freie Stellen besetzt sind.

Natürlich ist die Investition in Immobilien nie ein risikoloses Unterfangen. Mit der richtigen Due Diligence können schlüsselfertige Immobilien jedoch mit geringen Risiken und hohen Renditen verbunden sein.

 

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