So investieren Sie in Private-Equity-Immobilien

Private-Equity-  Immobilienfonds ermöglichen es  vermögenden Privatpersonen und Institutionen wie Stiftungen und Pensionsfonds, in Eigen- und Fremdkapital in Immobilienvermögen zu investieren. Mit einer aktiven Managementstrategie verfolgt Private-Equity-Immobilien einen diversifizierten Ansatz für den Besitz von Immobilien. Komplementäre investieren in eine Vielzahl von Immobilienarten an unterschiedlichen Standorten. Eigentumsstrategien können von neuen Entwicklungen und unbebauten Grundstücken bis hin zur vollständigen Neuentwicklung bestehender Immobilien oder Cashflow-Injektionen in angeschlagenen Immobilien reichen.

Hier sehen Sie, wie Anleger an Private-Equity-Immobilien partizipieren können und erhalten einen Überblick über die Chancen, Risiken und Beschränkungen der Branche.

Den idealen Private-Equity-Immobilienfonds finden

Erstens ist die durchschnittliche Person nicht in der Lage, sich an Private-Equity-Immobilieninvestitionen zu beteiligen. Der traditionelle Private-Equity-Fonds erfordert, dass Anleger mindestens 250.000 US-Dollar in einen Fonds investieren, obwohl die meisten Manager nach Einzelpersonen oder Institutionen suchen, die bereit sind, zusammen mit anderen Anlegern mehr als 20 bis 25 Millionen US-Dollar in einen langfristigen kollektiven Kapitalanlageplan einzubringen.

Da Private-Equity-Immobilienfonds kaum reguliert sind, sind die Möglichkeiten traditionell auf „akkreditierte Anleger“ beschränkt. Dies bedeutet, dass der Anleger über ein persönliches oder gemeinsames Vermögen von mindestens 1 Million US-Dollar (ohne den Wert seiner Hauptbewohner) verfügen muss oder das Jahreseinkommen der Person mindestens 200.000 US-Dollar betragen muss. Paare, die in den letzten zwei Jahren zusammen mindestens 300.000 US-Dollar verdient haben und eine „angemessene Erwartung“ haben, dass ihr Einkommen im laufenden Jahr auf diesem Niveau bleiben wird, sind ebenfalls förderfähig.

Einzelpersonen oder Paare, die in Private-Equity-Immobilien investieren möchten, sollten eine Firma suchen, die sich auf diese Disziplin spezialisiert hat. Bei der Prüfung der Fondsoptionen einer Private-Equity-Firma sollten sie die Struktur jedes Private-Equity-Fonds verstehen, bei der es sich in der Regel um eine Kommanditgesellschaft handelt.

Externe Anleger werden beim Eintritt in einen Fonds Kommanditisten, d. h. sie übernehmen die Haftung für das Geld, das sie in den Fonds investieren, und haben kein Vetorecht über die von den Komplementären (GPs) ausgewählten Immobilien. Das Geld eines Kommanditisten wird mit anderen teilnehmenden Investoren zusammengelegt, und Fondsmanager werden ein Portfolio von Immobilien aufbauen, um die Rentabilität zu maximieren und das finanzielle Risiko zu minimieren.

Verständnis der Kosten und der Anlagestruktur des Fonds

Private-Equity-Immobilienfonds haben eine Reihe von Verwaltungs- und Performancegebühren, die von den Anlegern bezahlt werden müssen. Es ist üblich, dass Private-Equity-Fonds eine jährliche Gebühr von 2 % des investierten Kapitals verlangen, um Firmengehälter, Deal Sourcing und Rechtsdienstleistungen, Daten- und Forschungskosten, Marketing und zusätzliche fixe und variable Kosten zu bezahlen. Diesen Anlegergebühren sind jedoch keine Grenzen gesetzt.

Einzelpersonen sollten diese Kosten vor einer Investition gut verstehen, da dies die Gesamtrendite begrenzt. Wenn beispielsweise ein Private-Equity-Immobilienfonds 500 Millionen US-Dollar aufbringt, würde er jedes Jahr 10 Millionen US-Dollar sammeln, um die damit verbundenen Ausgaben zu begleichen. Über die Dauer seines 10-Jahres-Zyklus würde ein Fonds 100 Millionen US-Dollar an Gebühren erheben, was bedeutet, dass in diesem Jahrzehnt nur 400 Millionen US-Dollar tatsächlich investiert würden.

Private-Equity-Manager erhalten auch einen „Carry“, eine Performancegebühr, die traditionell 20 % des überschüssigen Bruttogewinns des Fonds ausmacht. Anleger sind traditionell bereit, diese Gebühren zu zahlen, da der Fonds in der Lage ist, Corporate Governance- und Managementprobleme zu mildern die sich negativ auf ein öffentliches Unternehmen auswirken könnten.

Die meisten Private-Equity-Immobilienfonds gelten als „bedarfsgerechte“ Anlagen. Dies bedeutet, dass die Partner bei Bedarf Kapital in Raten an die persönlich haftenden Gesellschafter binden. Wenn GPs potenzielle Anlageimmobilien ausfindig machen, wird der Fonds einen formellen Antrag auf Kapital stellen, das die Kommanditisten zu Beginn des Zyklus an den Immobilienfonds verpfändet haben. Der sogenannte „Capital Call“ ist eine gesetzliche Verpflichtung, die die Kommanditisten erfüllen müssen.

Kommt ein Kommanditist einem Kapitalabruf nicht nach, kann ein Fonds diese Person oder Institution in Zahlungsverzug bringen und ihren gesamten Eigentumsanteil einbüßen. Andere Kommanditisten erhalten im Falle eines solchen Ausfalls in der Regel die Möglichkeit, verfallene Aktien zu erwerben.

Arten von Private-Equity-Immobilienstrategien

Bei der Investition in Private-Equity-Immobilien gibt es traditionell vier Arten von Anlagestrategien:

• Core ist die konservativste Strategie und umfasst möglicherweise nur Immobilien mit geringerem Risiko und niedrigeren potenziellen Renditen, da sie an gut besiedelten oder viel befahrenen Standorten existieren. Diese Strategie könnte sich auch stark auf Investitionen in hochwertige, hochwertige Immobilien konzentrieren, die nur sehr wenig saniert oder gewartet werden müssen. Diese Immobilien bieten vorhersagbare Cashflows und bestehen in der Regel aus vollständig vermieteten Multi-Tenant-Strukturen.
• Core-Plus erfordert etwas mehr Risiko, kann aber eine höhere Rendite bieten als die Core-Strategie. Diese Eigenschaften erfordern ein bescheidenes Maß an wertschöpfender Aktivität oder eine Verbesserung des Standorts.
• Value Added ist eine Strategie mit mittlerer bis hoher Rendite und moderatem Risiko, die sich mehr auf Immobilienentwicklung und Markttiming konzentriert. Bei dieser Strategie kaufen Portfoliomanager Immobilien, führen eine gewisse Sanierung durch und verkaufen sie, wenn der Markt funktioniert. Mehrwertimmobilien erfordern in der Regel Änderungen im Management, physische Verbesserungen oder die Behebung von Kapitalbeschränkungen. Zu diesen Schritten gehören Gebäuderenovierungen und die Suche nach Möglichkeiten zur Erhöhung der Mietpreise in sich verbessernden Märkten. Value-Added-Strategien beinhalten auch den Turnaround von ausfallenden operativen Gesellschaften oder die Übernahme von Schulden zur Kontrolle der zugrunde liegenden Immobilien.
• Opportunistic bietet die höchste Rendite, geht jedoch das größte Risiko ein. Bei dieser Strategie kaufen Manager Immobilien mit unbebauten Grundstücken oder in Märkten mit schwacher Performance oder wenig Verkehr.

Akzeptieren von Risiken und langfristiger Ausblick

Anleger in Private-Equity-Immobilien sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie bei einer Anlage in einen Fonds bereit sein müssen, zu akzeptieren, dass ihr Kapital für einen festgelegten Zeitraum gebunden sein kann, der viele Jahre dauern kann.

Darüber hinaus bestehen auf dem Immobilienmarkt mehrere Risiken, und bei Kapitalabrufen könnten zu einer Zeit, in der eine Person einen geringen Cashflow hat, hohe Investitionen erforderlich sein. Viele Allgemeinmediziner strukturieren ihre Fonds als zehn Jahre oder länger und bieten Anlegern kaum oder gar keine Möglichkeit, ihr Geld abzuheben oder zurückzuzahlen. Die Illiquidität von Private-Equity-Fonds erfordert, dass Anleger die Risiken verstehen, ihr Geld über einen längeren Zeitraum gebunden zu halten.

Die Struktur von Private-Equity-Fonds macht es sehr schwierig, die finanzielle Performance eines Fonds oder die von ihm gehaltenen Immobilien zu bewerten. Da Private-Equity-Immobilienfonds nur eingeschränkt reguliert werden, müssen die Komplementäre den Anlegern keine Aktualisierungen über potenzielle Investitionen, Bewertungen des Portfolios oder andere zusätzliche Informationen im Zusammenhang mit den Investitionen anbieten. Die Investition in Private-Equity-Immobilien erfordert, dass Kommanditisten erhebliches Kapital einsetzen und voll und ganz darauf vertrauen, dass der Fondsmanager seine Anlageziele erreicht, ohne über das erforderliche Maß an Transparenz zu verfügen. Fondsmanager senden ihren Anlegern jedoch in der Regel Aktualisierungen und können sich dafür entscheiden, die Wertentwicklung transparent zu machen, um Vertrauen in jeden aktuellen oder zukünftigen Fonds zu wecken.

Die Quintessenz

Vor einer Investition in Private-Equity-Immobilien müssen Einzelpersonen feststellen, ob sie für die Teilnahme an dem Verfahren qualifiziert sind. Qualifizierte Personen werden ihre persönlichen Anlageziele, Liquiditätsanforderungen und Risikobereitschaft an den Immobilienmärkten erkunden wollen. Anleger sollten nach einem Gespräch mit einem Finanzberater verschiedene Fonds studieren, um die Managementstrategien der Komplementäre und die bisherige Performance anderer Immobilienfonds besser zu verstehen.