Wie funktionieren reine Zinshypotheken?

Wenn Sie eine monatliche Zahlung für Ihre Hypothek wünschen, die niedriger ist als die, die Sie für ein festverzinsliches Darlehen erhalten können, werden Sie möglicherweise von einer zinslosen Hypothek angezogen. Indem Sie zu Beginn Ihrer Kreditlaufzeit mehrere Jahre lang keine Tilgungszahlungen leisten, haben Sie einen besseren monatlichen Cashflow.

Aber was passiert, wenn die Zinsperiode abgelaufen ist? Wer bietet diese Kredite an? Und wann ist es sinnvoll, sich einen zuzulegen? Hier ist eine kurze Anleitung zu dieser Art von Hypothek.

Wie zinsgebundene Hypotheken strukturiert sind

Im Grunde genommen handelt es sich bei einer reinen Zinshypothek um eine Hypothek, bei der Sie nur Zinszahlungen für die ersten Jahre leisten – normalerweise fünf oder zehn – und nach Ablauf dieser Frist beginnen Sie, sowohl Kapital als auch Zinsen zu zahlen. Wenn Sie während des Zinszeitraums Kapitalzahlungen leisten möchten, können Sie dies, dies ist jedoch keine Voraussetzung für das Darlehen.

Sie werden normalerweise nur verzinste Kredite sehen, die als 3/1, 5/1, 7/1 oder 10/1 variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) strukturiert sind. Kreditgeber sagen, dass die Optionen 7/1 und 10/1 bei Kreditnehmern am beliebtesten sind. Im Allgemeinen entspricht die reine Zinsperiode der Festzinsperiode bei variabel verzinslichen Darlehen. Das heißt, wenn Sie beispielsweise einen 10/1 ARM haben, zahlen Sie nur die ersten zehn Jahre Zinsen.

Bei einem  Nur-Zins-ARM wird der Zinssatz nach Ablauf der Einführungsphase einmal jährlich angepasst (daher kommt die „1“) auf der Grundlage eines Referenzzinssatzes wie LIBOR zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Marge. Der Referenzzinssatz ändert sich mit den Veränderungen des Marktes, aber die Marge wird zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt.

Zinsobergrenzen begrenzen Zinsänderungen. Dies gilt für alle ARMs, nicht nur für ARMs, die nur für Interessen bestimmt sind. Die The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage “. Das heißt, wenn Ihr Anfangszinssatz drei Prozent beträgt, wird Ihr neuer Zinssatz, wenn die reine Zinsperiode im vierten oder sechsten Jahr endet, nicht höher als fünf Prozent sein. Bei 7/1 ARMs und 10/1 ARMs beträgt die anfängliche Zinsobergrenze normalerweise fünf.

Danach sind die Ratenerhöhungen in der Regel auf zwei Prozent pro Jahr begrenzt, unabhängig von der Einführungsphase des ARM. Lifetime Caps liegen fast immer fünf Prozent über dem Anfangszinssatz des Kredits, sagt Fleming. Wenn Ihre Anfangsrate also drei Prozent beträgt, könnte sie im achten Jahr auf fünf Prozent, im neunten Jahr auf sieben Prozent und im zehnten Jahr auf acht Prozent steigen.

Sobald die reine Zinsperiode endet, müssen Sie mit der Rückzahlung des Kapitals über den Rest der Kreditlaufzeit beginnen – auf einer vollständig amortisierten Basis, in der Sprache des Kreditgebers. Die heutigen reinen Zinsdarlehen haben keine Ballonzahlungen; sie sind normalerweise nicht einmal gesetzlich erlaubt, sagt Fleming. Wenn also die volle Laufzeit eines 7/1 ARM 30 Jahre beträgt und die reine Zinsperiode sieben Jahre beträgt, wird Ihre monatliche Zahlung im achten Jahr basierend auf zwei Dingen neu berechnet: erstens dem neuen Zinssatz und zweitens dem Rückzahlung des Kapitals über die verbleibenden 23 Jahre.

Festverzinsliche Kredite

Festverzinsliche Hypotheken sind nicht so häufig. Bei einem 30-jährigen Festzinsdarlehen zahlen Sie möglicherweise nur zehn Jahre lang Zinsen und dann für die restlichen 20 Jahre Zinsen plus Kapital. Angenommen, Sie haben in den ersten zehn Jahren nichts in den Kapitalbetrag investiert, würde Ihre monatliche Zahlung im Jahr 11 erheblich ansteigen, nicht nur, weil Sie mit der Rückzahlung des Kapitals beginnen würden, sondern weil Sie das Kapital über nur 20 Jahre anstatt über 30 Jahre zurückzahlen würden. Da Sie während der Zinsperiode keine Tilgung des Kapitals vornehmen, basiert Ihre neue Zinszahlung beim Zurücksetzen des Zinssatzes auf dem gesamten Kreditbetrag. Ein Darlehen von 100.000 USD mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent würde in den ersten zehn Jahren nur 291,67 USD pro Monat kosten, in den verbleibenden 20 Jahren jedoch 579,96 USD pro Monat (fast doppelt so viel).

Über 30 Jahre würde das 100.000-Dollar-Darlehen 174.190,80 US-Dollar kosten – berechnet als (291,67 US-Dollar x 120 Zahlungen) + (579,96 US-Dollar x 240 Zahlungen). Wenn Sie ein 30-Jahres-Darlehen mit festem Zinssatz zum gleichen Zinssatz von 3,5 Prozent (wie oben erwähnt) abgeschlossen hätten, würden Ihre Gesamtkosten über 30 Jahre 161.656,09 USD betragen. Das sind 12.534,71 $ mehr an Zinsen für das Nur-Zins-Darlehen, und diese zusätzlichen Zinskosten sind der Grund, warum Sie ein Nur-Zins-Darlehen nicht für die gesamte Laufzeit behalten möchten. Ihr tatsächlicher Zinsaufwand sinkt jedoch, wenn Sie den Hypothekenzinsabzug in Anspruch nehmen.

Sind diese Arten von Darlehen weit verbreitet?

Da so viele Kreditnehmer während der in Schwierigkeiten mit Interesse nur Darlehen bekam The Complete Guide to Einkauf ein Zuhause.“

Laut Fleming handelt es sich bei den meisten um Jumbo-Kredite mit variabler Verzinsung und einer festen Laufzeit von fünf, sieben oder zehn Jahren. Ein Jumbo-Kredit ist eine Art nicht konformer Kredit. Im Gegensatz zu konformen Krediten können nicht konforme Kredite normalerweise nicht an staatlich geförderte Unternehmen wie  Freddie Mac verkauft werden  – die größten Käufer von konformen Hypotheken und ein Grund, warum konforme Kredite so weit verbreitet sind.

Wenn Fannie und Freddie Kredite von Hypothekengebern kaufen, stellen sie den Kreditgebern mehr Geld zur Verfügung, um zusätzliche Kredite zu vergeben. Nicht konforme Kredite wie zinsgebundene Kredite haben einen begrenzten sekundären Hypothekenmarkt, daher ist es schwieriger, einen Investor zu finden, der sie kaufen möchte. Mehr Kreditgeber halten an diesen Krediten fest und bedienen sie intern, was bedeutet, dass sie weniger Geld haben, um zusätzliche Kredite zu vergeben. Zinskredite sind daher nicht so weit verbreitet. Auch wenn ein Nur-Zins-Darlehen kein Jumbo-Darlehen ist, gilt es dennoch als nicht konform.

Da Zinsdarlehen nicht so weit verbreitet sind wie beispielsweise 30-jährige Festzinsdarlehen, „ist der beste Weg, einen guten Zinskreditgeber zu finden, über einen seriösen Broker mit einem guten Netzwerk, weil es einige Zeit dauern wird ernsthafte Einkäufe, um Angebote zu finden und zu vergleichen “, sagt Fleming.

Kostenvergleich Cost

„Die Zinserhöhung für die Nur-Zins-Funktion variiert je nach Kreditgeber und Tag, aber Sie zahlen mindestens einen Aufschlag von 0,25 Prozent auf den Zinssatz“, sagt Fleming.

In ähnlicher Weise sagt Whitney Fite, Präsident von Angel Oak Home Loans in Atlanta, dass der Zinssatz für eine Nur-Zins-Hypothek ungefähr 0,125 bis 0,375 Prozent höher ist als der Zinssatz für ein amortisierendes Festzinsdarlehen oder ARM, je nach Einzelheiten.

So sähen Ihre monatlichen Zahlungen bei einem Darlehen mit einem Zinssatz von 100.000 USD im Vergleich zu einem Festzinsdarlehen oder einem vollständig amortisierenden ARM aus, jeweils zu einem typischen Zinssatz für diese Art von Darlehen:

• 7 Jahre, nur verzinster ARM, 3,125 Prozent: 260,42 USD monatliche Zahlung
• 30-jähriges konventionelles Darlehen mit festem Zinssatz (nicht nur verzinst), 3,625 Prozent: 456,05 USD monatliche Zahlung
• 7 Jahre, voll amortisierender ARM (30 Jahre Amortisation), 2,875 Prozent: 414,89 USD monatliche Zahlung

Bei diesen Zinssätzen kostet Sie ein ARM nur mit Zinsen kurzfristig 195,63 US-Dollar weniger pro Monat pro 100.000 US-Dollar, die in den ersten sieben Jahren geliehen wurden, im Vergleich zu einem 30-jährigen Festzinsdarlehen und 154,47 US-Dollar weniger pro Monat im Vergleich zu einem vollständig amortisierenden Darlehen 7/1 ARM.

Es ist unmöglich, die tatsächlichen Kosten für die Laufzeit eines variabel verzinslichen Darlehens zu berechnen, wenn Sie es aufnehmen, da Sie nicht im Voraus wissen können, auf welche Höhe der Zinssatz jedes Jahr zurückgesetzt wird. Es gibt auch keine Möglichkeit, die Kosten festzusetzen, sagt Fleming, obwohl Sie die Zinsobergrenze und die Untergrenze für die Laufzeit Ihres Vertrages bestimmen können. Auf diese Weise können Sie die minimalen und maximalen Lebenszeitkosten berechnen und wissen, dass Ihre tatsächlichen Kosten irgendwo dazwischen liegen würden. „Es wäre jedoch eine riesige Bandbreite“, sagt Fleming.

Die Quintessenz

Nur verzinste Hypotheken können schwer zu verstehen sein, und Ihre Zahlungen werden nach Ablauf der Zinsperiode erheblich ansteigen. Wenn es sich bei Ihrem Nur-Zins-Darlehen um ein ARM-Darlehen handelt, werden Ihre Zahlungen bei steigenden Zinssätzen noch stärker, was im heutigen Niedrigzinsumfeld eine sichere Sache ist. Diese Kredite sind am besten für anspruchsvolle Kreditnehmer geeignet, die genau wissen, wie sie arbeiten und welche Risiken sie eingehen.