Wie funktionieren zinslose Hypotheken?

Wenn Sie eine monatliche Zahlung für Ihre Hypothek wünschen, die niedriger ist als die, die Sie für ein festverzinsliches Darlehen erhalten können, werden Sie möglicherweise von einer zinslosen Hypothek angezogen. Wenn Sie zu Beginn Ihrer Darlehenslaufzeit mehrere Jahre lang keine Kapitalzahlungen leisten, erzielen Sie einen besseren monatlichen Cashflow.

Aber was passiert, wenn die Zinsperiode abgelaufen ist? Wer bietet diese Kredite an? Und wann macht es Sinn, einen zu bekommen? Hier ist eine kurze Anleitung zu dieser Art von Hypothek.

Wie zinslose Hypotheken strukturiert sind

Im Grunde genommen handelt es sich bei einer Zinshypothek um eine Hypothek, bei der Sie nur in den ersten Jahren – normalerweise fünf oder zehn – Zinszahlungen leisten. Sobald dieser Zeitraum endet, beginnen Sie, sowohl Kapital als auch Zinsen zu zahlen. Wenn Sie während des Zinszeitraums Kapitalzahlungen leisten möchten, können Sie dies, dies ist jedoch keine Voraussetzung für das Darlehen.

In der Regel sehen Sie zinslose Kredite, die als variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) mit 3/1, 5/1, 7/1 oder 10/1 strukturiert sind. Kreditgeber sagen, dass die 7/1 und 10/1 Entscheidungen bei Kreditnehmern am beliebtesten sind. Im Allgemeinen entspricht die Zinsperiode der festverzinslichen Periode für Kredite mit variablem Zinssatz. Das heißt, wenn Sie beispielsweise einen 10/1-ARM haben, würden Sie nur für die ersten zehn Jahre Zinsen zahlen.

Bei einem  Nur-Zins-ARM wird der Zinssatz nach Ablauf der Einführungsphase einmal jährlich angepasst (daher kommt die „1“) auf der Grundlage eines Referenzzinssatzes wie LIBOR zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Marge. Der Leitzins ändert sich, wenn sich der Markt ändert, aber die Marge ist zum Zeitpunkt der Aufnahme des Kredits vorbestimmt.

Zinsobergrenzen begrenzen Zinsänderungen. Dies gilt für alle ARMs, nicht nur für ARMs, die nur für Interessen bestimmt sind. Die The Loan Guide: Wie man die bestmögliche Hypothek erhält „. Das heißt, wenn Ihr Anfangszinssatz drei Prozent beträgt, wird Ihr neuer Zinssatz nicht höher als fünf Prozent sein, da der Zinszeitraum im vierten oder sechsten Jahr endet. Bei 7/1-ARMs und 10/1-ARMs beträgt die anfängliche Zinsobergrenze normalerweise fünf.

Danach sind Ratenerhöhungen in der Regel auf zwei Prozent pro Jahr begrenzt, unabhängig von der Einführungsphase des ARM. Laut Fleming liegen die lebenslangen Obergrenzen fast immer fünf Prozent über dem Anfangszinssatz des Kredits. Wenn Ihre Startrate also drei Prozent beträgt, kann sie im achten Jahr auf fünf Prozent, im neunten Jahr auf sieben Prozent und im zehnten Jahr auf maximal acht Prozent steigen.

Sobald die Zinsfrist abgelaufen ist, müssen Sie über den Rest der Darlehenslaufzeit mit der Rückzahlung des Kapitals beginnen – auf vollständig amortisierter Basis, so der Kreditgeber. Heutige zinslose Kredite haben keine Ballonzahlungen. Sie sind normalerweise nicht einmal gesetzlich erlaubt, sagt Fleming. Wenn also die volle Laufzeit eines 7/1-ARM 30 Jahre und die Zinsdauer sieben Jahre beträgt, wird Ihre monatliche Zahlung im achten Jahr auf der Grundlage von zwei Faktoren neu berechnet: erstens dem neuen Zinssatz und zweitens dem Rückzahlung des Kapitals über die verbleibenden 23 Jahre.

Festverzinsliche zinslose Kredite

Festverzinsliche Hypotheken sind nicht so häufig. Bei einem 30-jährigen Festzinsdarlehen zahlen Sie möglicherweise nur zehn Jahre lang Zinsen und dann die restlichen 20 Jahre Zinsen plus Kapital. Angenommen, Sie haben in den ersten zehn Jahren nichts für den Kapitalbetrag geleistet, würde Ihre monatliche Zahlung im 11. Jahr erheblich steigen, nicht nur, weil Sie mit der Rückzahlung des Kapitalbetrags beginnen würden, sondern auch, weil Sie den Kapitalbetrag innerhalb von nur 20 Jahren anstelle von 30 Jahren zurückzahlen würden. Da Sie während des Zinszeitraums beim Zurücksetzen des Zinssatzes kein Kapital zurückzahlen, basiert Ihre neue Zinszahlung auf dem gesamten Darlehensbetrag. Ein Darlehen von 100.000 USD mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent würde in den ersten zehn Jahren nur 291,67 USD pro Monat kosten, in den verbleibenden 20 Jahren jedoch 579,96 USD pro Monat (fast doppelt so viel).

Über einen Zeitraum von 30 Jahren würde das Darlehen in Höhe von 100.000 USD 174.190,80 USD kosten – berechnet als (291,67 USD x 120 Zahlungen) + (579,96 USD x 240 Zahlungen). Wenn Sie ein 30-jähriges Festzinsdarlehen zum gleichen Zinssatz von 3,5 Prozent (wie oben erwähnt) aufgenommen hätten, wären Ihre Gesamtkosten über 30 Jahre 161.656,09 USD. Das sind 12.534,71 USD mehr Zinsen für das zinslose Darlehen, und diese zusätzlichen Zinskosten sind der Grund, warum Sie ein zinsloses Darlehen nicht für die gesamte Laufzeit behalten möchten. Ihr tatsächlicher Zinsaufwand ist jedoch geringer, wenn Sie den Steuerabzug für Hypothekenzinsen vornehmen.

Sind diese Arten von Darlehen weit verbreitet?

Da so viele Kreditnehmer während der in Schwierigkeiten mit Interesse nur Darlehen bekam The Complete Guide to Einkauf ein Zuhause. “

Laut Fleming handelt es sich bei den meisten um Jumbo-Kredite mit variablem Zinssatz und einer festen Laufzeit von fünf, sieben oder zehn Jahren. Ein Jumbo-Darlehen ist eine Art nicht konformes Darlehen. Im Gegensatz zu konformen Krediten können nicht konforme Kredite normalerweise nicht an staatlich geförderte Unternehmen,  Freddie Mac, verkauft werden  – die größten Käufer konformer Hypotheken und ein Grund, warum konforme Kredite so weit verbreitet sind.

Wenn Fannie und Freddie Kredite von Hypothekengebern kaufen, stellen sie den Kreditgebern mehr Geld zur Verfügung, um zusätzliche Kredite zu vergeben. Nicht konforme Kredite wie zinslose Kredite haben einen begrenzten Sekundärhypothekenmarkt, daher ist es schwieriger, einen Investor zu finden, der sie kaufen möchte. Immer mehr Kreditgeber halten an diesen Krediten fest und bedienen sie intern, was bedeutet, dass sie weniger Geld haben, um zusätzliche Kredite zu vergeben. Zinskredite sind daher nicht so weit verbreitet. Auch wenn ein zinsloses Darlehen kein Jumbo-Darlehen ist, gilt es dennoch als nicht konform.

Da zinslose Kredite nicht so weit verbreitet sind wie beispielsweise 30-jährige festverzinsliche Kredite, „ist der beste Weg, einen guten zinslosen Kreditgeber zu finden, ein seriöser Makler mit einem guten Netzwerk, da dies einige Zeit in Anspruch nimmt ernsthafte Einkäufe, um Angebote zu finden und zu vergleichen “, sagt Fleming.

Kosten vergleichen

„Die Zinserhöhung für die Nur-Zins-Funktion variiert je nach Kreditgeber und Tag, aber Sie zahlen mindestens eine Prämie von 0,25 Prozent für den Zinssatz“, sagt Fleming.

In ähnlicher Weise sagt Whitney Fite, Präsident von Angel Oak Home Loans in Atlanta, dass der Zinssatz für eine zinslose Hypothek je nach Angaben etwa 0,125 bis 0,375 Prozent höher ist als der Zinssatz für ein amortisierendes festverzinsliches Darlehen oder ARM.

So würden Ihre monatlichen Zahlungen mit einem zinslosen Darlehen in Höhe von 100.000 USD im Vergleich zu einem festverzinslichen Darlehen oder einem vollständig amortisierenden ARM aussehen, jeweils zu einem für diese Art von Darlehen typischen Zinssatz:

• 7-jähriger ARM nur mit Zinsen, 3,125 Prozent: monatliche Zahlung von 260,42 USD
• 30-jähriges festverzinsliches konventionelles Darlehen (nicht nur Zinsen), 3,625 Prozent: 456,05 USD monatliche Zahlung
• 7-jähriger, vollständig amortisierender ARM (30-jährige Amortisation), 2,875 Prozent: 414,89 USD monatliche Zahlung

Bei diesen Zinssätzen kostet ein ARM nur mit Zinsen kurzfristig 195,63 USD weniger pro Monat pro 100.000 USD, die in den ersten sieben Jahren geliehen wurden, im Vergleich zu einem 30-jährigen Festzinsdarlehen und 154,47 USD weniger pro Monat im Vergleich zu einer vollständigen Tilgung 7/1 ARM.

Es ist unmöglich, die tatsächlichen Lebenszeitkosten eines Darlehens mit variablem Zinssatz zu berechnen, wenn Sie es aufnehmen, da Sie nicht im Voraus wissen können, auf welchen Zinssatz jedes Jahr zurückgesetzt wird. Es gibt auch keine Möglichkeit, die Kosten zu senken, sagt Fleming, obwohl Sie die lebenslange Zinsobergrenze und den Mindestbetrag aus Ihrem Vertrag bestimmen können. Auf diese Weise können Sie die minimalen und maximalen Lebensdauerkosten berechnen und wissen, dass Ihre tatsächlichen Kosten irgendwo dazwischen liegen würden. „Es wäre jedoch eine große Reichweite“, sagt Fleming.

Das Fazit

Nur-Zins-Hypotheken können schwierig zu verstehen sein, und Ihre Zahlungen werden sich nach Ablauf des Zinszeitraums erheblich erhöhen. Wenn es sich bei Ihrem Zinsdarlehen um einen ARM handelt, steigen Ihre Zahlungen noch weiter, wenn die Zinssätze steigen. Dies ist im heutigen Niedrigzinsumfeld eine sichere Sache. Diese Kredite eignen sich am besten für anspruchsvolle Kreditnehmer, die genau wissen, wie sie funktionieren und welche Risiken sie eingehen.