So erhalten Sie ein Darlehen, um ein Haus umzuwandeln
House Flipping ist ein Immobilienprojekt, bei dem Sie preiswerte Häuser kaufen, die oft Arbeit benötigen, sie reparieren und dann für mehr verkaufen, als Sie bezahlt haben. House Flipping kann ein lukratives Geschäft sein, aber es birgt ein erhebliches finanzielles Risiko, insbesondere für Anfänger.
Im Jahr 2020 gingen die Gewinnmargen und der Umsatz von Home Flipping laut Daten vom März 2021 zurück, aber angesichts der COVID-19-Pandemie sagen Experten, dass diese Zahlen für Branchenexperten nicht überraschend sind.
Wenn Sie daran interessiert sind, Immobilien zu kaufen, um sie zu reparieren und umzuwandeln, und nicht über das Geld verfügen, benötigen Sie einen Bankkredit, um Ihnen den Einstieg in Ihr Immobilienprojekt zu erleichtern. Ab dem zweiten Quartal 2021 sind die Hypothekenzinsen historisch niedrig, aber Sie benötigen starke Kredite, um genehmigt zu werden.
Die zentralen Thesen
- Es kostet im Allgemeinen mehr Geld, ein Haus umzudrehen, als eines als Eigenheim zu kaufen.
- Kreditgeber sehen Flipping als riskant an und werden im Allgemeinen nicht mit unerfahrenen Flippern arbeiten.
- Ziehen Sie in Erwägung, private Kreditgeber zu überprüfen, indem Sie mit anderen Flippern sprechen.
- Flippers können Crowdfunding-Sites ausprobieren, um ihre Investitionen zu finanzieren.
- Wenn Sie versuchen, Geld zu sparen, um ein Fixer-Upper zum Umdrehen zu kaufen, denken Sie daran, dass Sie nicht nur die Hypothekenkosten, sondern auch Renovierungen, Steuern, Versicherungen und Nebenkosten decken müssen, bis Sie das Haus verkaufen.
Die Kosten des Flipping Homes
Während der Kauf, die Reparatur und der schnelle Wiederverkauf von Immobilien lukrativ sein können, kostet es viel mehr Geld, ein Haus umzudrehen, als ein Haus zu kaufen, in dem Sie leben möchten. Sie brauchen nicht nur das Geld, um Eigentümer zu werden, sondern Sie benötigen auch Renovierungsgelder und die Mittel, um die Grundsteuer, die Nebenkosten und die Hausratversicherung vom Tag des Verkaufsabschlusses durch die Sanierungsarbeiten bis zum Tag des Verkaufs abzudecken.
Kurzfristige Kapitalertragsteuersätze von 10 % bis 37 %, abhängig von Ihrer Bundeseinkommensteuerklasse, reduzieren alle Gewinne, die Sie mit Immobilien erzielen, die Sie innerhalb eines Jahres oder weniger umtauschen.3
Wenn Sie kein eigenes Geld zum Investieren haben, ist der Einstieg ins Houseflipping kein leichtes Unterfangen. Dies ist nicht das Jahr 2005, in dem jeder, der einen Spiegel beschlagen kann, eine Hypothek ohne Kredit aufnehmen kann. Selbst wenn Sie sich für einen Kredit mit Anzahlung qualifizieren, zahlen Sie mehr, wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um einen Flip zu finanzieren, als wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um einen Hauptwohnsitz zu kaufen. Das liegt daran, dass Kreditgeber das Umdrehen als riskanteres Unterfangen ansehen.
Darüber hinaus werden viele Kreditgeber nicht mit unerfahrenen Flossen arbeiten. Sie werden sehen wollen, dass Sie eine erfolgreiche Erfolgsbilanz beim Verkauf von mindestens einem Haus mit Gewinn haben. Andere arbeiten mit einem unerfahrenen Flipper, berechnen jedoch höhere Gebühren und Zinsen.
Hartgeldkredite
Experten sind sich nicht einig, wie hartes Geld seinen Namen hat. Manche sagen, es bezieht sich auf die Tatsache, dass es viel teurer ist als die traditionelle Finanzierung und „härtere“ Bedingungen hat. Andere sagen, es liege daran, dass Häuser finanziert werden, die für konventionelle Kreditgeber „schwer“ zu finanzieren sind. Wieder andere sagen, der Begriff beschreibe die Sicherheiten für den Kredit, wie bei einem harten Vermögenswert, der in diesem Fall die Immobilie ist.
Unabhängig vom Ursprung der Laufzeit haben Hartgeldkredite in der Regel Laufzeiten von weniger als einem Jahr und Zinssätze von 12 % bis 18 % plus zwei bis fünf Punkten. Ein Punkt entspricht 1% des Darlehensbetrags. Wenn Sie also 112.000 USD ausleihen und der Kreditgeber zwei Punkte berechnet, zahlen Sie 2% von 112.000 USD oder 2.240 USD. Anstatt beim Abschluss Punkte zu zahlen, wie Sie es bei einer herkömmlichen Hypothek tun würden, müssen Sie möglicherweise keine Punkte zahlen, bis das Haus mit einem Hartgeldkredit verkauft wird – das einzig weiche an diesem harten Geld.
Hartgeldverleiher basieren den Betrag, den Sie leihen können, auf dem nachreparierten Wert (ARV) des Hauses. Wenn ein Haus 80.000 US-Dollar kostet, der ARV jedoch 160.000 US-Dollar beträgt und Sie bis zu 70 % des ARV ausleihen können, können Sie 112.000 US-Dollar leihen. Nachdem Sie den Kaufpreis von 80.000 USD bezahlt haben, bleiben Ihnen 32.000 USD für Abschlusskosten (obwohl Sie möglicherweise verhandeln können, dass der Verkäufer des Hauses sie bezahlt), Kreditgebergebühren, Reha, Transportkosten und Verkaufskosten. Dazu gehören Elemente wie Inszenierung, Marketing und Maklerprovisionen. Wenn Sie dieses Budget einhalten können, brauchen Sie kein Geld aus eigener Tasche, um das Haus umzudrehen.
Die Punkte in Höhe von 2.240 US-Dollar nehmen jedoch einen erheblichen Teil dieses Budgets von 32.000 US-Dollar ein. Wenn Sie sechs Monate lang 15% Zinsen zahlen, belaufen sich Ihre Gesamtzinskosten für 112.000 US-Dollar auf 8.400 US-Dollar. Nach diesen beiden erheblichen Ausgaben haben Sie nur noch 21.360 USD für alles andere – weniger, wenn Sie die Abschlusskosten bezahlen müssten. Aber wenn das Haus für 160.000 Dollar verkauft wird, sehen Sie einen Gewinn von 48.000 Dollar abzüglich Steuern für sechs Monate Arbeit, möglicherweise ohne einen einzigen Scheck von Ihrem Bankkonto auszustellen.
Die meisten Hartgeld-Kreditgeber erwarten monatliche Zahlungen nur mit Zinsen, während das Darlehen aussteht, aber einige lassen die Zinsen auflaufen und verlangen nicht, dass sie bezahlt werden, bis die Umschuldung abgeschlossen ist. Es kann sich lohnen, Ihren Kreditgeber zu fragen, ob Sie mit der Zahlung der Kreditzinsen bis nach dem Verkauf warten können.
Hartes Geld vs. konventionelle Kredite
Lucas Machado, Präsident von House Heroes, einer Gruppe von Immobilieninvestoren, die in Florida Häuser umbauen und Hartgeldkredite finanziert, sagt, Hartgeldkredite seien auf eine andere Weise einfach: Der Mangel an bürokratischem Papierkram. Im Gegensatz zu herkömmlichen Banken sind Kreditgeber nicht an Vorgaben bezüglich der Form der Immobilie gebunden. „Immobilien in schlechtem Zustand entsprechen nicht den Richtlinien für die klassische Hypothekenfinanzierung. Hartgeldverleiher hingegen erwarten, dass sie verfallene Häuser verleihen“, sagt Machado.
Vielmehr „entscheiden die Hartgeldgeber, ob sie das Darlehen vergeben, indem sie die Stärke des Geschäfts und die Zuverlässigkeit des Eigenheims bewerten“, sagt Machado. Wenn die Kauf- und Reparaturkosten im Vergleich zum Wiederverkaufswert sinnvoll sind und der Hausflipper vertrauenswürdig ist, wird ein harter Geldgeber den Kredit vergeben.
Bei der Bewertung des Flippers machen sich Hartgeldgeber in der Regel keine Sorgen über die Qualifikationen des Kreditnehmers wie Schulden-Einkommens-Verhältnis und Kreditwürdigkeit. In einigen Fällen möchten sie möglicherweise die Dokumente eines Antragstellers wie Steuererklärungen, Kontoauszüge und Kreditauskünfte einsehen. Es ist ihnen auch egal, ob Anzahlungsgelder geliehen werden (ein weiterer Unterschied zu herkömmlichen Kreditgebern). Denn: „Sollte der Flipper ausfallen, kann der Hartgeld-Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung vornehmen, das Haus in Besitz nehmen und es selbst gewinnbringend verkaufen“, bemerkt Machado.
Ein Hartgeld-Kreditgeber, ähnlich einer Bank, wird das erste Senna House Buyers, einem der größten Hauskaufunternehmen in Houston.
Wo nach Kreditgebern suchen
Ein Ort, um einen Kreditgeber für hartes Geld zu finden, ist online. Lima One Capital wird zum Beispiel mit neuen Flippern arbeiten und bis zu 90 % des Darlehens zu den Kosten oder bis zu 75 % des Darlehens zum ARVverleihen. Gebühren und Zinssätze sinken mit der Erfahrung eines Kreditnehmers. Lima One vergibt in den meisten Staaten Kredite, wobei die Preise und Gebühren je nach Staat variieren. Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von weniger als 680 können etwas weniger Kredite aufnehmen und zahlen die höchsten Kosten. Die minimale Kreditwürdigkeit beträgt 660. Außerdem verlangt Lima One Capital eine Anzahlung von 10 % und bietet Rückzahlungsfristen von bis zu 13 Monaten.7
Die Abschlusskosten variieren je nach Kreditgeber. Erwarten Sie je nach Umfang des Projekts Originierungsgebühren zwischen 1,5 % und 5 % (oder mehr) und einen Zinssatz zwischen 3 % und 6,50 % und mehr, abhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit und anderen Faktoren.
Ein zweites Beispiel stammt von LendingHome. Diese Firma bietet Fix-and-Flip-Darlehen bis zu 90 % des Kaufpreises und 100 % Renovierungskosten an. Kreditnehmer müssen Kontoauszüge vorlegen, um nachzuweisen, dass sie die Anzahlung und die Abschlusskosten decken können. Weitere Anforderungen sind ein Kaufvertrag, eine Liste vergangener Fix-and-Flip-Projekte, eine Objektdokumentation und die Anzahlung.
Laut der Website von LendingHome liegen die Zinssätze in der Regel zwischen 3,875% für Mietprojekte und 6,50% für Überbrückungskreditprojekte. Laut LendingHome können einige Kredite innerhalb von nur fünf Tagen ohne Antragsgebühren geschlossen werden. Je nach Art des Kredits können die Abschlusskosten für einen Überbrückungskredit insgesamt nur 1.999 USD betragen.
Der Präsident von House Heroes, Lucus Machado, schlägt vor, sich an lokale Immobilieninvestmentverbände, lokale Investoren und lokale Immobilienmakler zu wenden, um stationäre, harte Geldgeber zu finden.
Private Kreditgeber
„Ein privater Kreditgeber ist einfach eine Person mit beträchtlichem Kapital, um Sie zu leihen“, sagt Mat Trenchard, Senna House Buyers. „Sie wären überrascht, wie viele Menschen da draußen sind, um Geld zu leihen, das sie gespart haben. Sie funktionieren ähnlich wie ein HML [Hartgeldverleiher], außer dass Sie normalerweise bessere Preise und Bedingungen erhalten.“
Trenchard sagt, dass private Kreditgeber möglicherweise offener für die Aushandlung von Zahlungsbedingungen sind als Kreditgeber für hartes Geld. Sie sind möglicherweise sogar bereit, bei der Transaktion als Partner aufzutreten und einen Teil des Gewinns zu übernehmen, um keine Zinsen zu verlangen.
„Der Schlüssel für den unerfahrenen Flipper ist Vertrauen beim Verhandeln“, sagt Trenchard. „Sie müssen sich vernetzen und mit anderen Flippern darüber sprechen, wie viel sie es gewohnt sind, zu bezahlen, und wissen, dass sie weggehen können. Denken Sie nicht, dass Sie das Geld für einen Deal nicht finden werden, weil Sie dem ersten Kreditgeber, mit dem Sie sprechen, nicht zustimmen konnten.
Sie können bei lokalen Immobilien-Networking-Events nach privaten Kreditgebern suchen. Diese Personen können 8 bis 12 % plus null bis zwei Punkte verlangen, verglichen mit 12 bis 15 % eines Hartgeldverleihers mit zwei bis fünf Punkten, sagt Trenchard. Wie ein harter Geldverleiher oder eine Bank werden sie ein Grundpfandrecht auf das Haus nehmen.
So überprüfen Sie einen privaten Kreditgeber
Erfahrene professionelle Flossen sagen, dass der beste Weg, um einen privaten Kreditgeber zu bewerten, den Sie in Betracht ziehen, darin besteht, mit anderen Flossen zu sprechen – die Sie auch bei Immobilien-Networking-Events finden – und zu fragen, ob sie Erfahrung mit diesen Kreditgebern haben. Wie schnell war die Abwicklung? Welche Preise haben sie erhalten? Wie reaktionsschnell war der Kreditgeber? Sie können auch nach Referenzen fragen und diese anrufen.
Das Worst-Case-Szenario ist normalerweise, dass ein Geschäft scheitert, weil der Kreditgeber die versprochene Finanzierung nicht bereitstellt und der Käufer seine ernsthafte Geldeinlage verliert. Eine andere Möglichkeit besteht darin, am Abrechnungstisch durch unerwartete Kreditgebergebühren überrascht zu werden. Es besteht auch die Möglichkeit von Rechtsstreitigkeiten über die Vertragsbedingungen oder ein Kreditgeber, der versucht, einen Kreditnehmer in Verzug zu bringen, damit er die Immobilie abschotten kann. Dies sind alles gute Gründe, einen Kreditgeber zu überprüfen, bevor Sie etwas unterschreiben.
„Denken Sie jedoch daran, dass der Kreditgeber bei dieser Art von Transaktion einen Haufen Geld gegen einige unterzeichnete Papierbögen eintauscht – Kreditdokumente. Das ist kein schlechtes Geschäft für den Kreditnehmer“, sagt Machado.
Private Online-Kreditgeber
Technisch gesehen ist ein privater Kreditgeber ein Freund, ein Familienmitglied oder eine andere Person, die kein Geschäft damit macht, Geld zu verleihen, sondern sich bereit erklärt, Ihnen eine Finanzierung zu gewähren, sagt Brian Davis, Mitbegründer von SparkRental und Immobilieninvestor.
Einige Unternehmen nennen sich möglicherweise private Kreditgeber, einfach weil sie in Privatbesitz sind. Wie harte Geldverleiher finden Sie sie auch im Internet.
Anchor Loans, ein in Calabasas, Kalifornien, ansässiges Unternehmen, kann in 48 Bundesstaaten Geschäfte für eine Vielzahl von Immobilienarten zu wettbewerbsfähigen Zinssätzen abschließen. Die Bedingungen variieren je nach Bundesland.
Laut der Website des Unternehmens können Flipper bis zu 80% der Kosten des Hauses ausleihen und werden zwischen 50.000 und 20 Millionen US-Dollar leihen, und Kredite können bis zu 5-10 Tage genehmigt werden. Es ist eine Anzahlung von mindestens 10 bis 20 % der Anschaffungskosten erforderlich. Kreditnehmer müssen eine nachgewiesene Erfolgsbilanz von mindestens fünf Flips in den letzten 18 Monaten vorweisen können. Ankerdarlehen berücksichtigen Kredite an qualifizierte Unternehmen und Gesellschaften mit beschränkter Haftung (LLC) mit weniger als fünf Flips.
Crowdfunding
Crowdfunding beruht auf einer Gruppe verschiedener Einzelpersonen und/oder Institutionen, um gemeinsam Kredite zu finanzieren. Jeder Kreditgeber, der als Investor bezeichnet wird, stellt einen kleinen Prozentsatz des Kredits des Kreditnehmers bereit und erhält dafür Zinsen.
Traditionelle Crowdfunding-Sites wie Prosper sind nicht darauf ausgerichtet, Häuser zu kaufen und umzudrehen. Der maximale Kreditbetrag von Prosper von 40.000 US-Dollar ist für Projekte wie Hausrenovierung, Schuldenkonsolidierung und Finanzierung kleiner Unternehmen vorgesehen. Hier kommen spezielle Crowdfunding-Sites für Wohnimmobilien-Flipper ins Spiel. Einige finanzieren Ihr Darlehen vor, was bedeutet, dass das Unternehmen Ihr Darlehen schnell mit seinem eigenen Geld abschließt, während es auf die Finanzierung durch Investoren wartet, während andere Ihr Darlehen nicht abschließen bis die Investoren es vollständig finanziert haben. Das kann ein langsameres Schließen oder kein Schließen bedeuten.
„Crowdfunding-Websites nehmen eine ähnliche Nische ein wie Hartgeldverleiher“, sagt Davis. „Sie sind relativ teuer, verleihen aber Immobilieninvestoren unabhängig von der Anzahl ihrer Hypotheken Kredite und konzentrieren sich stark auf die Sicherheiten und die Qualität des Geschäfts selbst.“
Crowdfunding-Sites
Groundfloor bietet in 31 Bundesstaaten Kredite von 75.000 bis 1 Million US-Dollar mit Finanzierung von bis zu 100 % der Kreditkosten (je nach Erfahrung), Schließungen in bis zu drei Wochen, keine Zahlungen während der Kreditlaufzeit und keine Steuererklärungen oder Kontoauszüge für Kredite unter einer halben Million erforderlich. Die Zinssätze beginnen bei 5,5 $ und rollen die Punkte bis zum Abschluss.
Kreditnehmer müssen mindestens drei Monate Zinsen zahlen, auch wenn sie den Kredit früher zurückzahlen. Die typischen Abschlusskosten betragen 1.250 USD zuzüglich einer Abschlussgebühr von 250 USD, und Groundfloor berechnet zwei bis vier Punkte pro Darlehen. Alle Punkte und Gebühren können in das Darlehen einfließen. Erdgeschoss funktioniert normalerweise nicht mit unerfahrenen Flossen.fünfzehn
Patch of Land bietet Fix-and-Flip-Kredite von 150.000 USD bis über 3 Millionen USD mit einer Finanzierung von bis zu 85% des Beleihungswerts, kurzen Schließzeiten und Zinssätzen ab 7,0%. Kreditnehmer verzinsen ihre Kredite (je nach Art) automatisch monatlich mit Laufzeiten von einem bis 36 Monaten. Patch of Land arbeitet laut seiner Website mit Flossen zum ersten Mal und mit erfahrenen.16
Fund That Flip bietet potenziellen Investoren eine Finanzierung von 100.000 US-Dollar und mehr, mit 100 % Renovierungskosten, Überbrückungskrediten, die in nur sieben Tagen enden, Kreditlaufzeiten von drei bis 24 Monaten und Zinssätzen ab 8,49 %. Ein Vorbehalt: Das Haus darf nicht selbst bewohnt werden, um sich für das Darlehen zu qualifizieren.
Crowdfunding-Nachteile
Trenchard und Machado gaben an, keine Crowdfunding-Websites für Immobilien zu nutzen. Dennoch vermuteten beide, dass der Crowdfunding-Prozess zur Bewertung und Zusage eines Deals langsamer sein könnte als das, was ein Kreditnehmer bei einem privaten oder harten Geldgeber erleben würde. Sobald ein Flipper eine solide Beziehung zu einem Kreditgeber hat, können die beiden einen Deal innerhalb von 24 Stunden abschließen, wenn sich eine großartige Gelegenheit ergibt und der gesamte Papierkram in Ordnung ist.
Im Gegensatz zu einem privaten Kreditgeber bieten Crowdfunding-Sites möglicherweise auch keine Möglichkeit zu Verhandlungen. Möglicherweise haben sie für jeden Deal Parameter festgelegt, da sie für eine große Gruppe von Anlegern verantwortlich sind.
Das Fazit
Wenn Sie nicht genug Geld haben, um ein Haus ohne finanzielle Hilfe umzudrehen, oder das Geld haben, aber Ihr Risiko begrenzen möchten, gibt es mehrere Möglichkeiten, eine Finanzierung zu erhalten. Ein harter Geldverleiher, privater Kreditgeber oder eine Immobilien-Crowdfunding-Site kann Ihnen dabei helfen, Ihre Träume zu verwirklichen.
„Wenn man die Optionen kennt, wo man sie findet und wie man sich vernetzt, liegt das Problem eher darin, Deals zu finden als das Geld zu finden“, sagt Trenchard. „Es ist sehr einfach, das Geld für ein tolles Angebot zu finden, aber es ist sehr schwierig, tolle Angebote zu finden.“
All diese Möglichkeiten sind im Vergleich zur klassischen Hypothekarfinanzierung für ein Wohneigentum teuer. Dennoch spiegelt ihr Preis das hohe Risiko wider, das der Kreditgeber eingeht, und die Unwahrscheinlichkeit, dass Sie einen zinsgünstigen Bankkredit erhalten, um ein Haus umzukrempeln. Aber mit dem Geld anderer Leute können Sie nicht nur in das Flipping-Geschäft einsteigen, wenn Sie wenig oder kein Geld zum Investieren haben, sondern es gibt Ihnen auch die Möglichkeit, mehr Immobilien gleichzeitig umzudrehen und Ihren Gesamtgewinn zu steigern, sobald Sie genug Erfahrung gesammelt haben, um mehrere zu machen Angebote.
Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel genannten und beschriebenen Kreditgeber dienen nur zu Informationszwecken. Weder Investopedia noch der Autor befürworten eines dieser Unternehmen. Kreditnehmer sollten ihre eigenen Recherchen durchführen, bevor sie feststellen, ob einer dieser Kreditgeber für ihre speziellen Finanzierungsbedürfnisse eine gute Wahl ist.