Wie man einen Kredit bekommt, um ein Haus umzudrehen
Haus Flipping ist auf dem höchsten Stand seit 2007 dank steigender Immobilienpreise und die zunehmende Verfügbarkeit von Finanzierung. Darüber hinaus hilft ein begrenztes Angebot den Flippern, jetzt höhere Gewinne zu erzielen als nach der Immobilienkrise 2008-2009, als Zwangsvollstreckungen den Immobilienmarkt überfluteten.
Die zentralen Thesen
- Es kostet im Allgemeinen mehr Geld, ein Haus umzudrehen, als eines als Haus zu kaufen.
- Kreditgeber sehen das Flippen als riskantes Unterfangen an und arbeiten im Allgemeinen nicht mit unerfahrenen Flippern.
- Harte Geldgeber können online gefunden werden und haben eine Laufzeit von weniger als einem Jahr mit Zinssätzen von 12% bis 18% plus zwei bis fünf Punkten.
- Überlegen Sie, ob Sie private Kreditgeber überprüfen möchten, indem Sie mit anderen Flippern sprechen.
- Flipper versuchen möglicherweise Crowdfunding-Sites, um ihre Investitionen zu finanzieren.
Die Kosten für das Umdrehen von Häusern
Während der Kauf, die Reparatur und der schnelle Wiederverkauf von Immobilien lukrativ sein kann, kostet das Umdrehen eines Hauses viel mehr Geld als das einfache Kaufen eines Hauses, in dem Sie leben möchten. Sie benötigen nicht nur das Geld, um Eigentümer der Immobilie zu werden, sondern auch Renovierungsgelder und die Mittel zur Deckung von Grundsteuern, Nebenkosten und Hausbesitzerversicherungen ab dem Tag, an dem der Verkauf über die Reha-Arbeiten abgeschlossen wird, bis zu dem Tag, an dem er verkauft wird. Kurzfristige Steuersätze für Kapitalgewinne von 10% bis 37%, abhängig von Ihrer Einkommensteuerklasse, reduzieren alle Gewinne, die Sie mit Immobilien erzielen, die Sie innerhalb eines Jahres oder weniger umdrehen.2
Wenn Sie kein eigenes Geld zum Investieren haben, ist es nicht einfach, mit dem House-Flipping zu beginnen. Dies ist nicht das Jahr 2005, in dem jeder, der in der Lage ist, einen Spiegel zu beschlagen, eine Hypothek aufnehmen kann, bei der nichts ausfällt. Selbst wenn Sie sich für ein Darlehen mit einer Anzahlung qualifizieren, zahlen Sie mehr, wenn Sie Kredite aufnehmen, um einen Flip zu finanzieren, als wenn Sie Kredite aufnehmen, um einen Hauptwohnsitz zu kaufen. Das liegt daran, dass Kreditgeber das Flippen als riskanter ansehen.
Darüber hinaus werden viele Kreditgeber nicht mit unerfahrenen Flossen arbeiten. Sie werden sehen wollen, dass Sie eine erfolgreiche Erfolgsgeschichte darin haben, mindestens ein Haus mit Gewinn zu verkaufen. Andere arbeiten mit einem unerfahrenen Flipper, erheben jedoch höhere Gebühren und Zinsen.
Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel genannten und beschriebenen Kreditgeber dienen nur zu Informationszwecken. Weder Investopedia noch der Autor unterstützen eines dieser Unternehmen. Kreditnehmer sollten ihre eigenen Untersuchungen durchführen, bevor sie feststellen, ob einer dieser Kreditgeber eine gute Wahl für ihren speziellen Finanzierungsbedarf ist.
Hartgeldkredite
Experten sind sich nicht einig darüber, wie hart das Geld seinen Namen bekam. Einige sagen, es bezieht sich auf die Tatsache, dass es viel teurer als herkömmliche Finanzierung ist und „härtere“ Bedingungen hat. Andere sagen, es liegt daran, dass es Häuser finanziert, die für konventionelle Kreditgeber „schwer“ zu finanzieren sind. Wieder andere sagen, dass der Begriff die Sicherheiten für das Darlehen beschreibt, wie bei einem harten Vermögenswert, bei dem es sich in diesem Fall um die Immobilie handelt.
Unabhängig von der Herkunft der Laufzeit haben Hartgeldkredite in der Regel eine Laufzeit von weniger als einem Jahr und Zinssätze von 12% bis 18% plus zwei bis fünf Punkte. Ein Punkt entspricht 1% des Darlehensbetrags. Wenn Sie also 112.000 USD ausleihen und der Kreditgeber zwei Punkte berechnet, zahlen Sie 2% von 112.000 USD oder 2.240 USD. Anstatt beim Abschluss Punkte zu zahlen, wie Sie es bei einer herkömmlichen Hypothek tun würden, müssen Sie möglicherweise keine Punkte zahlen, bis das Haus mit einem Hartgeldkredit verkauft wird – das einzig Weiche an diesem Hartgeld.
Harte Geldverleiher stützen den Betrag, den Sie ausleihen können, auf den nachreparierten Wert (ARV) des Hauses. Wenn ein Haus 80.000 USD kostet, der ARV jedoch 160.000 USD beträgt und Sie bis zu 70% des ARV ausleihen können, können Sie 112.000 USD ausleihen. Nachdem Sie den Kaufpreis von 80.000 US-Dollar bezahlt haben, stehen Ihnen noch 32.000 US-Dollar für Abschlusskosten (obwohl Sie möglicherweise in der Lage sind, über die Zahlung durch den Verkäufer des Hauses zu verhandeln), Kreditgebergebühren, Reha, Transportkosten und Verkaufskosten wie Inszenierung, Marketing usw. und Maklerprovisionen. Wenn Sie sich an dieses Budget halten können, brauchen Sie kein Geld aus eigener Tasche, um das Haus umzudrehen.
Die Punkte in Höhe von 2.240 US-Dollar nehmen jedoch einen erheblichen Teil dieses Budgets von 32.000 US-Dollar ein. Wenn Sie sechs Monate lang 15% Zinsen zahlen, belaufen sich Ihre Gesamtzinskosten für 112.000 US-Dollar auf 8.400 US-Dollar. Harte Geldgeber erwarten in der Regel monatliche Zinszahlungen, während das Darlehen aussteht. Einige können jedoch zulassen, dass Zinsen anfallen, und verlangen nicht, dass sie gezahlt werden, bis der Flip abgeschlossen ist. Nach diesen beiden großen Ausgaben haben Sie nur noch 21.360 US-Dollar für alles andere – weniger, wenn Sie die Abschlusskosten bezahlen müssten. Aber wenn das Haus wirklich für 160.000 US-Dollar verkauft wird, sehen Sie einen Gewinn von 48.000 US-Dollar abzüglich Steuern für sechs Monate Arbeit, möglicherweise ohne einen einzigen Scheck von Ihrem eigenen Bankkonto auszustellen.
Hartes Geld gegen konventionelle Kredite
Lucas Machado, Präsident von House Heroes, einer Gruppe von Immobilieninvestoren, die Häuser in Florida umdrehen und Hartgeldkredite finanzieren, sagt, Hartgeldkredite seien auf andere Weise einfach: Das Fehlen bürokratischer Bürokratie. Im Gegensatz zu herkömmlichen Banken sind Kreditgeber nicht an Richtlinien bezüglich der Form der Immobilien gebunden. „Immobilien in schlechtem Zustand erfüllen nicht die Richtlinien für die traditionelle Hypothekenfinanzierung. Harte Geldgeber erwarten dagegen, dass sie Häuser in schlechtem Zustand verleihen “, sagt Machado.
Vielmehr „entscheiden harte Geldgeber, ob sie den Kredit aufnehmen, indem sie die Stärke des Geschäfts und die Zuverlässigkeit des Home Flippers bewerten“, sagt Machado. Wenn die Kauf- und Reparaturkosten im Vergleich zum Wiederverkaufswert sinnvoll sind und der Hausflipper vertrauenswürdig ist, wird ein harter Geldverleiher den Kredit aufnehmen.
Bei der Bewertung des Flippers sind Kreditgeber mit hartem Geld normalerweise nicht besorgt über die Qualifikation der Kreditnehmer wie das Verhältnis von Schulden zu Einkommen und die Kreditwürdigkeit. In einigen Fällen möchten sie möglicherweise die Dokumente eines Antragstellers wie Steuererklärungen, Kontoauszüge und Kreditberichte einsehen. Es ist ihnen auch egal, ob Anzahlungsmittel geliehen werden (ein weiterer Unterschied zu herkömmlichen Kreditgebern). Immerhin: „Sollte der Flipper ausfallen, kann der Geldverleiher das Haus abschotten, das Eigentum übernehmen und es selbst gewinnbringend verkaufen“, bemerkt Machado.
Ein harter Geldverleiher, ähnlich wie eine Bank, wird das erste Senna House Buyers, eines der größten Hauskaufunternehmen in Houston.
Wo man nach Kreditgebern sucht
Ein Ort, um einen harten Geldverleiher zu finden, ist online. Zum Beispiel wird Lima One Capital mit neuen Flippern arbeiten und bis zu 90% des Loan-to-Cost oder bis zu 75% des Loan-to-ARV verleihen. Gebühren und Zinssätze sinken mit der Erfahrung eines Kreditnehmers. Lima One vergibt in den meisten Bundesstaaten Kredite, wobei die Preise und Gebühren je nach Bundesstaat variieren.
Erwarten Sie im Allgemeinen zu zahlen:
- Wenn Sie in den letzten 24 Monaten bis zu einem Flip abgeschlossen haben, haben Sie eine Originierungsgebühr von 3,5% und einen Zinssatz von 12%.
- Mit zwei bis vier Flips unter Ihrem Gürtel ist es eine Originierungsgebühr von 3% und ein Zinssatz von 11%
- Für fünf oder mehr abgeschlossene Flips sehen Sie eine Originierungsgebühr von 2% und einen Zinssatz von 9,99%.
Kreditnehmer mit Kredit-Scores unter 680 können etwas weniger Kredite aufnehmen und zahlen die höchsten Kosten. Der Mindestkreditwert beträgt 630. Außerdem verlangt Lima One Capital eine Anzahlung von 10% und bietet Rückzahlungsbedingungen von bis zu 13 Monaten.
Ein zweites Beispiel stammt von LendingHome. Diese Firma bietet Fix-and-Flip-Kredite für bis zu 90% des Kaufpreises und 100% der Renovierungskosten an. Kreditnehmer müssen Kontoauszüge einreichen, um nachzuweisen, dass sie die Anzahlungs- und Abschlusskosten decken können. Weitere Anforderungen sind ein Kaufvertrag, eine Liste früherer Fix-and-Flip-Projekte, eine Immobiliendokumentation und die Anzahlung. Die Zinssätze liegen normalerweise zwischen 7,5% und 12%. Es ist eine $ 199 Anmeldegebühr für Fremd Darlehen zu decken Zeichnungskosten. LendingHome erhebt außerdem eine Originierungsgebühr, eine Bewertungsgebühr, Eigentums und Treuhandgebühren. Das Unternehmen hält Reha-Mittel bis nach Abschluss der Renovierungsarbeiten zurück.
Haus Helden Präsident, Lucus Machado, schlägt lokale Immobilieninvestmentgesellschaften, lokale Investoren heraus erreichen und lokale Agenten Immobilien zu finden Ziegel und Mörtel, harte Geldverleiher. Es gibt jedoch möglicherweise nicht viel Verhandlungsspielraum, insbesondere in Bezug auf Punkte und Zinssätze. In den letzten Jahren gab es laut Machado so viele Möglichkeiten, Geld zu leihen, dass es nicht nötig ist, einen Deal zu verfolgen. „Warum sollten Sie heute einen Kredit mit einer niedrigeren Rendite aufnehmen, wenn Sie morgen wahrscheinlich auf eine andere Gelegenheit stoßen?“ er fragt.
Private Kreditgeber
„Ein privater Kreditgeber ist einfach eine Person mit beträchtlichem Kapital, um Ihnen Kredite zu gewähren“, sagt Mat Trenchard, Käufer von Senna House. „Sie wären überrascht, wie viele Menschen da draußen sind, um Geld zu leihen, das sie gespart haben. Sie funktionieren ähnlich wie ein HML (Hard Money Lender), außer dass Sie normalerweise bessere Preise und Konditionen erhalten. “
Laut Trenchard sind private Kreditgeber möglicherweise offener für die Aushandlung von Zahlungsbedingungen als harte Geldgeber. Sie können sogar bereit sein, als Partner bei dem Geschäft zu fungieren und einen Teil des Gewinns als Gegenleistung für die Nichterhebung von Zinsen mitzunehmen.
„Der Schlüssel für den unerfahrenen Flipper ist das Vertrauen in die Verhandlungen“, sagt Trenchard. „Sie müssen sich vernetzen und mit anderen Flippern darüber sprechen, wie viel sie an das Bezahlen gewöhnt sind und wissen, dass sie weggehen können. Denken Sie nicht, weil Sie mit dem ersten Kreditgeber, mit dem Sie sprechen, keine Einigung erzielen konnten, dass Sie das Geld für einen Deal nicht finden werden. “
Sie können private Kreditgeber bei lokalen Immobilien-Networking-Veranstaltungen suchen. Diese Personen können 8% bis 12% plus null bis zwei Punkte berechnen, verglichen mit 12% bis 15% eines Hartgeldgebers mit zwei bis fünf Punkten, sagt Trenchard. Wie ein harter Geldverleiher oder eine Bank nehmen sie ein erstes Grundpfandrecht am Haus ein.
So überprüfen Sie einen privaten Kreditgeber
Erfahrene professionelle Flipper sagen, dass der beste Weg, einen privaten Kreditgeber zu messen, den Sie in Betracht ziehen, darin besteht, mit anderen Flippern zu sprechen – die Sie auch bei Immobilien-Networking-Veranstaltungen finden – und zu fragen, ob sie Erfahrung mit diesen Kreditgebern haben. Wie schnell war der Turnaround? Welche Preise haben sie erhalten? Wie reaktionsschnell war der Kreditgeber? Sie können auch nach Referenzen fragen und diese anrufen.
Das schlimmste Szenario ist normalerweise, dass ein Geschäft scheitert, weil der Kreditgeber die versprochene Finanzierung nicht bereitstellt und der Käufer seine ernsthafte Geldeinlage verliert. Eine andere Möglichkeit besteht darin, am Abrechnungstisch von unerwarteten Kreditgebergebühren überrascht zu werden. Es besteht auch die Möglichkeit von Rechtsstreitigkeiten um Vertragsbedingungen oder eines Kreditgebers, der versucht, einen Kreditnehmer in Verzug zu bringen, damit er die Immobilie ausschließen kann. Dies sind alles gute Gründe, einen Kreditgeber zu überprüfen, bevor Sie etwas unterschreiben.
Denken Sie jedoch daran, dass der Kreditgeber bei dieser Art von Transaktion eine Menge Geld gegen einige unterschriebene Blätter eintauscht – Kreditdokumente. Das ist kein schlechtes Geschäft für den Kreditnehmer “, sagt Machado.
Private Online-Kreditgeber
Technisch gesehen ist ein privater Kreditgeber ein Freund, ein Familienmitglied oder eine andere Person, die kein Geschäft mit dem Verleihen von Geld macht, sondern sich bereit erklärt, Ihnen eine Finanzierung zu gewähren, sagt Brian Davis, Mitbegründer von SparkRental und Immobilieninvestor mit 15 Immobilien. Einige Unternehmen nennen sich möglicherweise private Kreditgeber, nur weil sie sich in Privatbesitz befinden. Wie harte Geldverleiher können Sie sie auch im Internet finden.
5 Arch Funding mit Sitz in Irvine, Kalifornien, arbeitet mit erfahrenen Flippern in 30 Bundesstaaten zusammen. Es bietet einstellige Zinssätze für Fix-and-Flip-Kredite.
Anchor Loans, ein in Calabasas, Kalifornien, ansässiges Unternehmen, kann in 47 Bundesstaaten Geschäfte mit einer Vielzahl von Immobilienarten zu wettbewerbsfähigen Zinssätzen abschließen. Die Bedingungen variieren je nach Bundesland. In Kalifornien beispielsweise sind Kredite mit Zinssätzen von 8% bis 13% verfügbar, abhängig von der Beleihungsquote und der Erfahrung des Kreditnehmers, mit Originierungsgebühren von 2% bis 3% und einer Laufzeit von sechs bis 12 Monaten ohne Vorauszahlung Strafen. Flossen können bis zu 70% des ARV des Hauses ausleihen. Eine Anzahlung von mindestens 10% bis 20% der Anschaffungskosten ist erforderlich. Die Kreditnehmer müssen eine nachgewiesene Erfolgsbilanz von mindestens fünf Flips in den letzten 18 Monaten vorweisen können. Anchor Loans wird Kredite an qualifizierte Unternehmen und mehrgliedrige Gesellschaften mit beschränkter Haftung (LLC) mit weniger als fünf Flipsin Betracht ziehen. Die Finanzierung kann in zwei Tagen bis zwei Wochen erfolgen und dauert laut der Website des Unternehmens in der Regel eine Woche.
Crowdfunding
Crowdfunding ist auf eine Gruppe verschiedener Einzelpersonen und / oder Institutionen angewiesen, um Kredite gemeinsam zu finanzieren. Jeder Kreditgeber, der als Investor bezeichnet wird, stellt einen kleinen Prozentsatz des Kredits des Kreditnehmers zur Verfügung und verdient Zinsen für dieses Geld.
Traditionelle Crowdfunding-Sites wie Prosper sind nicht darauf ausgerichtet, Häuser zu kaufen und umzudrehen. Der maximale Darlehensbetrag von Prosper in Höhe von 40.000 USD ist für Projekte wie Hausrenovierung, Schuldenkonsolidierung und Finanzierung von Kleinunternehmen vorgesehen. Hier kommen spezielle Crowdfunding-Sites für Flipper von Wohnimmobilien ins Spiel. Einige finanzieren Ihren Kredit vorab, was bedeutet, dass das Unternehmen Ihren Kredit schnell mit seinem eigenen Geld abschließt, während es darauf wartet, dass Investoren Finanzmittel bereitstellen, während andere nicht schließen Ihr Darlehen, bis die Anleger es vollständig finanziert haben. Das kann ein langsameres Schließen oder kein Schließen bedeuten.
„Crowdfunding-Websites besetzen eine ähnliche Nische wie harte Geldverleiher“, sagt Davis. „Sie sind relativ teuer, werden aber unabhängig von der Anzahl der Hypotheken Kredite an Immobilieninvestoren vergeben und sich stark auf die Sicherheiten und die Qualität des Geschäfts selbst konzentrieren.“
Crowdfunding-Sites
Groundfloor bietet Kredite von 75.000 bis 2 Millionen US-Dollar mit der Finanzierung von bis zu 90% der LTC (100% der Renovierungskosten), Schließungen in nur sieben Tagen, keine Zahlungen während der Laufzeit des Kredits und keine Steuererklärungen oder Kontoauszüge für Kredite unter einer halben Million. Die Zinssätze liegen zwischen 5,4% und 26%. Kreditnehmer müssen mindestens drei Monate Zinsen zahlen, auch wenn sie den Kredit früher zurückzahlen. Typische Abschlusskosten liegen zwischen 500 und 1.500 US-Dollar, und im Erdgeschoss werden zwei bis vier Punkte pro Darlehen berechnet. Alle Punkte und Gebühren können in das Darlehen aufgenommen werden. Das Erdgeschoss funktioniert normalerweise nicht mit unerfahrenen Flossen.
Patch of Land bietet Kredite von 75.000 bis 5 Millionen US-Dollar mit einer Finanzierung von bis zu 85% des Beleihungswerts oder bis zu 70% des Wertes nach der Renovierung, Schließungen in nur sieben Tagen und Zinssätzen ab 7,5 %. Kreditnehmer leisten automatische monatliche Zinszahlungen für ihre Kredite mit einer Laufzeit von ein bis 36 Monaten. Patch of Land funktioniert nur mit erfahrenen Entwicklern.
Fund That Flip bietet bis zu 90% des Kaufpreises, bis zu 100% des Arbeitsumfangs, schließt in nur sieben Tagen, hat eine Laufzeit von drei bis 18 Monaten und Zinssätze ab 8,99%.
Crowdfunding Nachteile
Trenchard und Machado sagten, sie hätten keine Immobilien-Crowdfunding-Websites verwendet, aber beide vermuteten, dass der Crowdfunding-Prozess zur Bewertung und Festlegung eines Geschäfts langsamer sein könnte als das, was ein Kreditnehmer mit einem privaten oder harten Geldverleiher erleben würde. Sobald ein Flipper eine solide Beziehung zu einem Kreditgeber hat, können die beiden möglicherweise innerhalb von 24 Stunden einen Deal abschließen, wenn sich eine großartige Gelegenheit ergibt und alle Formalitäten in Ordnung sind.
Im Gegensatz zu einem privaten Kreditgeber bieten Crowdfunding-Websites möglicherweise auch keine Verhandlungsmöglichkeit. Sie haben möglicherweise Parameter für jedes Geschäft festgelegt, da sie für eine große Gruppe von Investoren verantwortlich sind.
Das Fazit
Wenn Sie nicht genug Geld haben, um ein Haus ohne finanzielle Hilfe umzudrehen, oder wenn Sie das Geld haben, aber Ihr Risiko begrenzen möchten, gibt es verschiedene Möglichkeiten, um Geld zu erhalten. Ein harter Geldverleiher, ein privater Kreditgeber oder eine Crowdfunding-Website für Immobilien können Ihnen dabei helfen, Ihre Träume vom Hausflippen zu verwirklichen.
Alle diese Optionen sind im Vergleich zur herkömmlichen Hypothekenfinanzierung für ein selbstgenutztes Haus teuer, aber ihr Preis spiegelt das hohe Risiko wider, das der Kreditgeber eingeht, und die Unwahrscheinlichkeit, dass Sie einen zinsgünstigen Bankkredit erhalten, um ein Haus umzudrehen. Wenn Sie jedoch das Geld anderer Leute verwenden, können Sie nicht nur in das Flipping-Geschäft einsteigen, wenn Sie wenig oder gar kein Geld zu investieren haben, sondern Sie können auch mehr Immobilien gleichzeitig umdrehen und Ihren Gesamtgewinn steigern, sobald Sie genug Erfahrung gesammelt haben, um mehrere zu machen Angebote.
„Wenn Sie die Optionen kennen, wo Sie sie finden und wie Sie sich vernetzen können, liegt das Problem mehr darin, Geschäfte zu finden als das Geld zu finden“, sagt Trenchard. „Es ist sehr einfach, das Geld für viel Geld zu finden, aber es ist sehr schwierig, gute Angebote zu finden.“