So verwenden Sie DCF bei der Immobilienbewertung
Eine Analyse mit Discounted Cash Flow (DCF) ist ein sehr häufig verwendetes Maß bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen. Zugegeben, die Bestimmung des Diskontsatzes – ein wesentlicher Bestandteil der DCF-Analyse – beinhaltet eine Reihe von Variablen, die möglicherweise nur schwer genau vorherzusagen sind. Trotz der Schwierigkeiten bleibt DCF eines der besten Instrumente zur Bewertung von Immobilieninvestitionen, wie beispielsweise Real Estate Investment Trusts (REITs).
die zentralen Thesen
- Der Discounted Cashflow (DCF), eine Bewertungsmethode zur Schätzung des Wertes einer Investition auf der Grundlage ihrer zukünftigen Cashflows, wird häufig bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen verwendet.
- Anfangskosten, Jahreskosten, geschätzte Einnahmen und Haltedauer einer Immobilie sind einige der Variablen, die in einer DCF-Analyse verwendet werden.
- Obwohl der Diskontsatz von Immobilien schwer zu bestimmen sein kann, bleibt DCF eines der besten Instrumente zur Bewertung von Immobilieninvestitionen.
Was ist ein diskontierter Cashflow?
Die Discounted-Cashflow-Analyse ist eine Bewertungsmethode, die versucht, die Rentabilität oder sogar die bloße Rentabilität einer Investition zu bestimmen, indem die prognostizierten zukünftigen Einnahmen oder der prognostizierte Cashflow aus der Investition untersucht und dann dieser Cashflow diskontiert wird, um einen geschätzten aktuellen Betrag zu erhalten Wert der Investition. Dieser geschätzte aktuelle Wert wird allgemein als Nettobarwert oder NPV bezeichnet.
Mit anderen Worten, die DCF-Analyse versucht, den Wert eines Unternehmens oder eines Vermögenswertes heute zu ermitteln, basierend auf Prognosen, wie viel Geld es in der Zukunft erwirtschaften wird. Ein Diskontierungssatz wird verwendet, um den Barwert der erwarteten zukünftigen Cashflows abzuleiten. Bei der Bewertung von Immobilieninvestments ist der Diskontierungssatz in der Regel die gewünschte oder erwartete jährliche Rendite der Immobilie. Je nachdem, wie weit Sie in die Zukunft gehen, lautet die Formel für DCF:
Der ultimative Zweck der DCF-Analyse besteht darin, das Geld zu schätzen, das ein Anleger aus einer Investition erhalten würde, bereinigt um den Zeitwert des Geldes.
Berechnung des diskontierten Cashflows für Immobilien
Bei Immobilienanlagen sind folgende Faktoren in die Berechnung einzubeziehen:
- Anschaffungskosten – Entweder der Kaufpreis oder die Anzahlung für die Immobilie.
- Finanzierungskosten – Die Zinssatzkosten für jede anfängliche oder erwartete Finanzierung.
- Haltedauer – Bei Immobilienanlagen wird die Haltedauer im Allgemeinen auf einen Zeitraum zwischen fünf und 15 Jahren berechnet, wobei sie je nach Anleger und spezifischer Anlage variiert.
- Zusätzliche Jahr-für-Jahr-Kosten – Dazu gehören die prognostizierten Wartungs- und Reparaturkosten; Grundsteuern; und alle anderen Kosten außer den Finanzierungskosten.
- Prognostizierte Cashflows – Eine jährliche Prognose aller Mieteinnahmen aus dem Besitz der Immobilie.
- Verkaufsgewinn – Der prognostizierte Gewinnbetrag, den der Eigentümer beim Verkauf der Immobilie am Ende der prognostizierten Haltedauer erwartet.
Bei der DCF-Berechnung müssen eine Reihe von Variablen geschätzt werden; Diese können schwer genau zu bestimmen sein und beinhalten Dinge wie Reparatur- und Wartungskosten, prognostizierte Mietsteigerungen und Wertsteigerungen der Immobilie. Diese Elemente werden in der Regel anhand einer Untersuchung ähnlicher Immobilien in der Umgebung geschätzt. Während die Ermittlung genauer Zahlen für die Prognose zukünftiger Kosten und Cashflows eine Herausforderung darstellen kann, ist die Berechnung des Nettobarwerts nach Festlegung dieser Prognosen und des Abzinsungssatzes recht einfach und computergestützte Berechnungen sind frei verfügbar.
Beispiel für die Verwendung von DCF in Immobilieninvestments
Ein Anleger könnte seinen DCF-Diskontsatz gleich der Rendite festlegen, die er von einer alternativen Anlage mit ähnlichem Risiko erwartet. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie könnten 500.000 US-Dollar in ein neues Haus investieren, von dem Sie erwarten, dass es in einem Jahrzehnt für 750.000 US-Dollar verkauft werden kann. Alternativ könnten Sie ihre 500.000 US-Dollar in einen Real Estate Investment Trust (REIT) investieren, der in den nächsten 10 Jahren voraussichtlich 10 % pro Jahr zurückbringt.
Nehmen wir der Einfachheit halber an, dass Sie die Ersatzkosten für Miete oder Steuereffekte zwischen den beiden Investitionen nicht einbeziehen; wir bleiben bei einem einzigen Cashflow – dem Preis des Eigenheims in 10 Jahren. Für die DCF-Analyse benötigen Sie also nur den Diskontsatz (10 %) und den zukünftigen Cashflow (750.000 USD) aus dem zukünftigen Verkauf des Hauses.
In diesem Beispiel zeigt die DCF-Analyse, dass die zukünftigen Cashflows des Hauses heute nur noch 289.157,47 USD wert sind. Sie sollten also nicht darin investieren; der REIT, der im nächsten Jahrzehnt 500.000 US-Dollar einbringen wird, bietet ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Berücksichtigt man Steuereffekte, Miete und andere Faktoren, kann es sein, dass der DCF dem aktuellen Wert des Hauses etwas näher kommt.