Wie berechne ich, wie viel Eigenheimkapital ich habe?
Es wird allgemein angenommen, dass die meisten Menschen wissen, wie hoch ihr Eigenheimkapital ist. Viele Menschen sind jedoch immer noch verwirrt über das Thema. Als Hausbesitzer müssen Sie verstehen, wie Eigenheimkapital funktioniert. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie eine Hypothek refinanzieren oder Geld gegen Ihren Wohnsitz ausleihen möchten.
Die zentralen Thesen
- Eigenheimkapital ist der Wert Ihres Eigentumsanteils an Ihrem Eigenheim, berechnet durch Abzug Ihrer ausstehenden Hypothek vom Marktwert der Immobilie.
- Nur wenige Kreditgeber lassen Sie Kredite gegen den vollen Betrag Ihres Eigenheimkapitals aufnehmen.
- Unter normalen wirtschaftlichen Umständen können Sie möglicherweise zwischen 80% und 90% Ihres verfügbaren Eigenkapitals aufnehmen.
- Während der Coronavirus-Pandemie schränkten die Kreditgeber den Zugang zu Eigenheimkapital ein und erhöhten die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit, insbesondere für Eigenheimkreditlinien (HELOCs).
Wie viel Eigenheimkapital haben Sie?
Ihr Eigenheimwert ist die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert Ihres Eigenheims und der Gesamtsumme der dagegen registrierten Schulden (hauptsächlich Ihrer Primärhypothek).
Der Kredit, der Ihnen als Kreditnehmer über ein Eigenheimdarlehen zur Verfügung steht, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie haben. Angenommen, Ihr Haus ist 250.000 USD wert und Sie schulden 150.000 USD für Ihre Hypothek. Subtrahieren Sie einfach Ihre verbleibende Hypothek vom Wert des Eigenheims, und Sie erhalten ein Eigenheimkapital von 100.000 USD.
Wie groß kann ein Eigenheimkredit sein?
Nur sehr wenige Kreditgeber lassen Sie Kredite gegen den vollen Betrag Ihres Eigenheimkapitals aufnehmen. In der Regel können Sie je nach Kreditgeber, Kredit und Einkommen maximal 80% bis 90% des verfügbaren Eigenkapitals ausleihen. Wenn Sie also wie im obigen Beispiel über einEigenheimkapital von 100.000 USD verfügen, können Sie eineEigenheimkreditlinie (HELOC) von 80.000 bis 90.000 USD erhalten. Rasse, nationale Herkunft und andere nichtfinanzielle Überlegungen sollten niemals eine Rolle bei der Bestimmung spielen, wie viel Eigenheimkapital Sie ausleihen können.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Hier ist ein zweites Beispiel, das einige weitere Faktoren berücksichtigt. Angenommen, Sie haben fünf Jahre lang eine 30-jährige Hypothek auf Ihr Haus. Des Weiteren ist ein kürzliches Beurteilung platziert oder Beurteilung der Marktwert Ihres Hauses bei $ 250.000. Sie haben auch noch 195.000 USD für das ursprüngliche Darlehen von 200.000 USD übrig. Denken Sie daran, dass fast alle Ihre frühen Hypothekenzahlungen für die Tilgung von Zinsen verwendet werden.
Wenn keine anderen Verpflichtungen mit dem Haus verbunden sind, haben Sie Eigenheimkapital in Höhe von 55.000 USD. Dies entspricht dem aktuellen Marktwert von 250.000 USD abzüglich der Schulden von 195.000 USD. Sie können das Eigenheimkapital auch durch den Marktwert dividieren, um Ihren Eigenheimanteil zu bestimmen. In diesem Fall beträgt der Prozentsatz des Eigenheimkapitals 22% (55.000 USD – 250.000 USD = 0,22 USD).
Nehmen wir nun an, Sie hätten zusätzlich zu Ihrer Hypothek auch ein Eigenheimdarlehen in Höhe von 40.000 USD aufgenommen. Die Gesamtverschuldung des Grundstücks beträgt 235.000 USD anstelle von 195.000 USD. Dadurch ändert sich Ihr Eigenkapital auf nur 15.000 US-Dollar und Ihr Eigenheimanteil auf 6%.
Transaktionskosten
Immobilien sind eines der illiquiden Vermögenswerte, daher fallen normalerweise Kosten an, die mit der Erschließung Ihres Eigenheimkapitals verbunden sind. Wenn Sie tatsächlich das Haus verkaufen, total Schließung Kosten sind in der Regel zwischen 2% und 5% in den Vereinigten Staaten. Käufer zahlen normalerweise viele dieser Gebühren, beachten Sie jedoch, dass sie diese Gebühren als Entschuldigung für die Aushandlung eines niedrigeren Verkaufspreises verwenden können.
Wenn Sie ein Eigenheimdarlehen aufnehmen, müssen Sie wahrscheinlich eine Art Kreditentstehungsgebühr zahlen. Die Zinssätze für Zweithypotheken und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) sind im Allgemeinen auch höher als für die ursprüngliche Hypothek. Nachdem Sie diese Transaktionskosten berücksichtigt haben, ist der Betrag an Eigenheimkapital, den Sie tatsächlich verwenden können, niedriger als der Betrag, den Sie theoretisch haben.
Das Loan-to-Value-Verhältnis
Eine andere Möglichkeit, das Eigenkapital in Ihrem Haus auszudrücken, ist das Loan-to-Value-Verhältnis ( LTV-Verhältnis ). Sie wird berechnet, indem der verbleibende Kreditsaldo durch den aktuellen Marktwert dividiert wird. In dem oben beschriebenen zweiten Beispiel beträgt Ihr LTV 78%. (Ja, es ist die Kehrseite Ihres Eigenheimanteils von 22%.) Mit Ihrem eingeworbenen Eigenheimkredit in Höhe von 40.000 USD steigt er auf 94%.
Potenzielle Kreditgeber verwenden den LTV, um zu bestimmen, ob Ihre Anträge auf zusätzliche Kredite genehmigt werden sollen oder nicht.
Kreditgeber mögen keinen hohen LTV, weil dies darauf hindeutet, dass Sie möglicherweise zu viel Hebelkraft haben und möglicherweise nicht in der Lage sind, Ihre Kredite zurückzuzahlen. In Zeiten wirtschaftlicher Umwälzungen können sie ihre Kreditvergabestandards verschärfen. Dies geschah während der globalen Coronavirus-Krise. Insbesondere für Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) haben die Banken ihre Anforderungen an die Kreditwürdigkeit von 600 auf 700 erhöht. Sie senkten auch die Dollarbeträge und den Prozentsatz des Eigenheimkapitals, den sie bereit waren zu verleihen.
Sowohl der LTV- als auch der Eigenheimwert unterliegen Schwankungen, wenn sich der Marktwert eines Eigenheims ändert. Während des Zusammenbruchs der Subprime-Hypotheken von 2007 bis 2008 wurden Millionen von Dollar an vermeintlichem Eigenheimkapital ausgelöscht. Die Preise steigen nicht immer. Die langfristigen Auswirkungen der Coronavirus-Krise auf das Eigenheim bleiben ungewiss.