So berechnen Sie den ROI eines Mietobjekts
Einer der Hauptgründe, warum Menschen investieren, ist die Steigerung ihres Vermögens. Obwohl die Motivationen zwischen den Anlegern unterschiedlich sein können – einige möchten möglicherweise Geld für den Ruhestand, andere entscheiden sich dafür, Geld für andere Lebensereignisse wie ein Baby oder eine Hochzeit wegzusacken , ist das Geldverdienen normalerweise die Grundlage aller Investitionen. Und es spielt keine Rolle, wo Sie Ihr Geld anlegen, ob es in die Börse, den Rentenmarkt oder in Immobilien fließt.
Immobilien sind materielle Immobilien, die aus Grundstücken bestehen und im Allgemeinen alle Strukturen oder Ressourcen umfassen, die sich auf diesem Grundstück befinden. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind ein Beispiel für eine Immobilieninvestition. Menschen kaufen normalerweise als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit der Absicht, mit Mieteinnahmen Geld zu verdienen. Einige Leute kaufen als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit der Absicht, sie nach kurzer Zeit zu verkaufen.
Unabhängig von der Absicht ist es für Anleger, die ihr Anlageportfolio mit Immobilien diversifizieren, wichtig, den Return on Investment (ROI) zu messen, um die Rentabilität einer Immobilie zu bestimmen. Hier ein kurzer Überblick über den ROI, wie er für Ihr Mietobjekt berechnet wird und warum es wichtig ist, dass Sie den ROI eines Objekts kennen, bevor Sie einen Immobilienkauf tätigen.
Die zentralen Thesen
- Der Return on Investment (ROI) misst, wie viel Geld oder Gewinn mit einer Investition als Prozentsatz der Kosten dieser Investition verdient wird.
- Um den prozentualen ROI für einen Bareinkauf zu berechnen, nehmen Sie den Nettogewinn oder den Nettogewinn aus der Investition und dividieren Sie ihn durch die ursprünglichen Kosten.
- Wenn Sie eine Hypothek haben, müssen Sie Ihre Anzahlung und Hypothekenzahlung berücksichtigen.
- Andere Variablen können sich auf Ihren ROI auswirken, einschließlich Reparatur- und Wartungskosten sowie Ihrer regulären Ausgaben.
Was ist der Return on Investment (ROI)?
Die Kapitalrendite misst, wie viel Geld oder Gewinn mit einer Investition als Prozentsatz der Kosten dieser Investition verdient wird. Es zeigt, wie effektiv und effizient Investment-Dollars verwendet werden, um Gewinne zu erzielen. Wenn Sie den ROI kennen, können Anleger beurteilen, ob es sinnvoll ist, Geld in eine bestimmte Anlage zu stecken oder nicht.
Der ROI kann für jede Investition verwendet werden – Aktien, Anleihen, ein Sparkonto und ein Grundstück. Die Berechnung eines aussagekräftigen ROI für eine Wohnimmobilie kann schwierig sein, da Berechnungen leicht manipuliert werden können – bestimmte Variablen können in die Berechnung einbezogen oder ausgeschlossen werden. Es kann besonders schwierig werden, wenn Anleger die Möglichkeit haben, Bargeld zu bezahlen oder eine Hypothek auf das Grundstück aufzunehmen.
Hier sehen wir uns zwei Beispiele für die Berechnung des ROI für Mietwohnimmobilien an: einen Barkauf und einen, der mit einer Hypothek finanziert wird.
Die Formel für den ROI
Um den Gewinn oder Gewinn einer Investition zu berechnen, nehmen Sie zuerst die Gesamtrendite der Investition und subtrahieren Sie die ursprünglichen Kosten der Investition.
Da der ROI eine Rentabilitätskennzahl ist, wird der Gewinn in Prozent dargestellt.
Um den prozentualen ROI zu berechnen, nehmen wir den Nettogewinn oder Nettogewinn der Investition und dividieren ihn durch die ursprünglichen Kosten.
Wenn Sie beispielsweise ABC-Aktien für 1.000 USD kaufen und zwei Jahre später für 1.600 USD verkaufen, beträgt der Nettogewinn 600 USD (1.600 USD – 1.000 USD). Der ROI der Aktie beträgt 60% [600 USD (Nettogewinn) ÷ 1.000 USD (Kosten) = 0,60 USD].
Berechnung des ROI für Mietobjekte
Die obige Gleichung scheint einfach zu sein, aber denken Sie daran, dass es eine Reihe von Variablen gibt, die bei Immobilien ins Spiel kommen und die ROI-Zahlen beeinflussen können. Dazu gehören Reparatur- und Wartungskosten sowie Methoden zur Ermittlung der Hebelwirkung – der mit Zinsen geliehene Geldbetrag für die Erstinvestition. Natürlich können die Finanzierungsbedingungen die Gesamtkosten der Investition stark beeinflussen.
ROI für Bargeldtransaktionen
Die Berechnung des ROI einer Immobilie ist ziemlich einfach, wenn Sie eine Immobilie mit Bargeld kaufen. Hier ist ein Beispiel für ein Mietobjekt, das mit Bargeld gekauft wurde:
- Sie haben 100.000 USD in bar für das Mietobjekt bezahlt.
- Die Abschlusskosten betrugen 1.000 USD, und die Umbaukosten beliefen sich auf 9.000 USD, wodurch sich Ihre Gesamtinvestition auf 110.000 USD für die Immobilie belief.
- Sie haben jeden Monat 1.000 USD Miete gesammelt.
Ein Jahr später:
- Sie haben in diesen 12 Monaten Mieteinnahmen in Höhe von 12.000 USD erzielt.
- Die Ausgaben einschließlich der Wasserrechnung, der Grundsteuern und der Versicherung beliefen sich auf 2.400 USD für das Jahr. oder 200 Dollar pro Monat.
- Ihre jährliche Rendite betrug 9.600 USD (12.000 USD – 2.400 USD).
So berechnen Sie den ROI der Immobilie:
- Teilen Sie die jährliche Rendite (9.600 USD) durch den Betrag der Gesamtinvestition oder 110.000 USD.
- ROI = 9.600 USD ÷ 110.000 USD = 0,087 oder 8,7%.
- Ihr ROI betrug 8,7%.
ROI für finanzierte Transaktionen
Die Berechnung des ROI für finanzierte Transaktionen ist aufwändiger.
Angenommen, Sie haben dasselbe Mietobjekt im Wert von 100.000 USD wie oben gekauft, aber anstatt bar zu bezahlen, haben Sie eine Hypothek aufgenommen.
- Die für die Hypothek erforderliche Anzahlung betrug 20% des Kaufpreises oder 20.000 USD (100.000 USD Verkaufspreis x 20%).
- Die Abschlusskosten waren höher, was typisch für eine Hypothek ist, und beliefen sich im Voraus auf insgesamt 2.500 USD.
- Sie haben 9.000 US-Dollar für den Umbau bezahlt.
- Ihre gesamten Auslagen betrugen 31.500 USD (20.000 USD + 2.500 USD + 9.000 USD).
Es gibt auch laufende Kosten mit einer Hypothek:
- Nehmen wir an, Sie haben ein 30-jähriges Darlehen mit einem festen Zinssatz von 4% aufgenommen. Auf die geliehenen 80.000 USD würde die monatliche Kapital- und Zinszahlung 381,93 USD betragen.
- Wir werden die gleichen 200 US-Dollar pro Monat hinzufügen, um Wasser, Steuern und Versicherungen abzudecken, sodass Ihre monatliche Gesamtzahlung 581,93 US-Dollar beträgt.
- Die Mieteinnahmen von 1.000 USD pro Monat belaufen sich auf 12.000 USD pro Jahr.
- Der monatliche Cashflow beträgt 418,07 USD (1.000 USD Miete – 581,93 USD Hypothekenzahlung).
Ein Jahr später:
- Sie haben insgesamt 12.000 US-Dollar an Mieteinnahmen für das Jahr bei 1.000 US-Dollar pro Monat verdient.
- Ihre jährliche Rendite betrug 5.016,84 USD (418,07 USD x 12 Monate).
So berechnen Sie den ROI der Immobilie:
- Teilen Sie die jährliche Rendite durch Ihre ursprünglichen Auslagen (Anzahlung von 20.000 USD, Abschlusskosten von 2.500 USD und Umbau für 9.000 USD), um den ROI zu bestimmen.
- ROI = 5.016,84 USD ÷ 31.500 USD = 0,159 USD.
- Ihr ROI beträgt 15,9%.
Eigenheimkapital
Einige Investoren fügen das Eigenkapital des Eigenheims in die Gleichung ein. Das Eigenkapital ist der Marktwert der Immobilie abzüglich des gesamten ausstehenden Darlehensbetrags. Beachten Sie, dass Eigenheimkapital kein Kassenbestand ist. Sie müssten die Immobilie verkaufen, um darauf zugreifen zu können.
Um die Höhe des Eigenkapitals in Ihrem Haus zu berechnen, überprüfen Sie Ihren Tilgungsplan für Hypotheken , um herauszufinden, wie viel Ihrer Hypothekenzahlungen für die Tilgung des Kapitalbetrags des Kredits verwendet wurden. Dies baut das Eigenkapital in Ihrem Haus auf.
Der Eigenkapitalbetrag kann zur Jahresrendite addiert werden. In unserem Beispiel ergab der Tilgungsplan für das Darlehen, dass in den ersten 12 Monaten insgesamt 1.408,84 USD Kapital zurückgezahlt wurden.
- Die neue Jahresrendite einschließlich des Eigenkapitalanteils beträgt 6.425,68 USD (5.016,84 USD Jahreseinkommen + 1.408,84 USD Eigenkapital).
- ROI = 6.425,68 USD ÷ 31.500 USD = 0,20 USD.
- Ihr ROI beträgt 20%.
Die Bedeutung des ROI für Immobilien
Wenn Sie den ROI für jede Investition kennen, können Sie ein informierterer Investor sein. Schätzen Sie vor dem Kauf Ihre Kosten und Ausgaben sowie Ihre Mieteinnahmen. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, es mit anderen, ähnlichen Eigenschaften zu vergleichen.
Sobald Sie es eingegrenzt haben, können Sie bestimmen, wie viel Sie verdienen werden. Wenn Sie zu irgendeinem Zeitpunkt feststellen, dass Ihre Kosten und Ausgaben Ihren ROI übersteigen, müssen Sie sich möglicherweise entscheiden, ob Sie ihn ausschalten möchten, und hoffen, dass Sie wieder Gewinn machen – oder verkaufen, damit Sie nicht verlieren.
Andere Überlegungen
Natürlich können mit dem Besitz eines Mietobjekts zusätzliche Kosten verbunden sein, z. B. Reparatur- oder Wartungskosten, die in die Berechnungen einbezogen werden müssten und sich letztendlich auf den ROI auswirken.
Wir gingen auch davon aus, dass die Immobilie für alle 12 Monate vermietet war. In vielen Fällen treten offene Stellen auf, insbesondere zwischen Mietern, und Sie müssen den Mangel an Einkommen für diese Monate in Ihren Berechnungen berücksichtigen.
Der ROI für ein Mietobjekt ist unterschiedlich, da es davon abhängt, ob das Objekt über eine Hypothek finanziert oder in bar bezahlt wird. Als Faustregel gilt: Je weniger Bargeld im Voraus als Anzahlung für die Immobilie gezahlt wird, desto höher ist der Hypothekendarlehensbestand, aber desto höher ist Ihr ROI.
Umgekehrt ist Ihr ROI umso niedriger, je mehr Bargeld im Voraus bezahlt wird und je weniger Sie ausleihen, da Ihre anfänglichen Kosten höher wären. Mit anderen Worten, die Finanzierung ermöglicht es Ihnen, Ihren ROI kurzfristig zu steigern, da Ihre anfänglichen Kosten niedriger sind.
Es ist wichtig, einen konsistenten Ansatz zu verwenden, wenn der ROI für mehrere Eigenschaften gemessen wird. Wenn Sie beispielsweise das Eigenkapital des Eigenheims in die Bewertung einer Immobilie einbeziehen, sollten Sie das Eigenkapital der anderen Immobilien bei der Berechnung des ROI für Ihr Immobilienportfolio berücksichtigen. Dies kann die genaueste Ansicht Ihres Anlageportfolios liefern.