Wohnungsbaugenossenschaften: Eine einzigartige Form des Wohneigentums

Der Kauf eines Hauses und die Anmietung einer Wohnung stellen nur zwei der möglichen Wohnformen dar, die beide kostspielig sein können. Genossenschaftswohnungen bieten eine Alternative zu den traditionellen Methoden des Erwerbs eines Hauptwohnsitzes.

Eine Wohnungsgenossenschaft oder „Genossenschaft“ ist eine Art von Wohnbauoption, die eigentlich eine Körperschaft ist, bei der die Eigentümer ihre Einheiten nicht direkt besitzen. Stattdessen ist jeder Bewohner ein Anteilseigner der Gesellschaft, teilweise aufgrund der relativen Größe der Einheit, in der er lebt. Hier werfen wir einen genaueren Blick auf das Wohnen in Genossenschaften.

So funktionieren Wohnungsgenossenschaften

Eigentümer einer Genossenschaft besitzen Anteile der Genossenschaft, anstatt ihre Einheit direkt zu besitzen, was bei einer Eigentumswohnung der Fall wäre. Bei einigen Genossenschaften dürfen Eigentümer ihre Genossenschaftsanteile auf dem freien Markt verkaufen, abhängig vom Marktpreis für Genossenschaften an diesem Standort, vorbehaltlich der Zustimmung des Genossenschaftsvorstands.

Genossenschaften sind oft billiger als Mietwohnungen, da sie auf Kostenbasis arbeiten und Geld von den Bewohnern einsammeln, um ausstehende Rechnungen zu bezahlen. In Gegenden mit hohen Lebenshaltungskosten wie New York City können Genossenschaften aus finanzieller Sicht eine attraktive Option sein. Die an eine Genossenschaft gezahlten allgemeinen Gebühren können jedoch erheblich höher sein als die an eine Eigentumswohnungsvereinigung gezahlten.

Neben dem finanziellen Aspekt der Genossenschaft sind auch soziale Aspekte zu berücksichtigen. Kleinere Genossenschaften werden ausschließlich von den Bewohnern geführt, wobei alle mithelfen, um sich um Aufgaben wie Wartung, Landschaftsgestaltung und Regeln zu kümmern. Große Genossenschaften können von einem Vorstand geleitet werden, der aus einer Untergruppe von Bewohnern besteht.

In jedem Fall müssen Regeln befolgt werden und ein gewisses Maß an sozialer Interaktion stattfindet. Wenn Sie Entscheidungsbefugnisse nicht teilen möchten, ist das Wohnen in einer Genossenschaft möglicherweise nicht für Sie geeignet.

Arten von Genossenschaften

Die Struktur der Wohnungsgenossenschaften variiert je nach der jeweiligen Gerichtsbarkeit ihres Standorts. In den USA und Kanada sind die beliebtesten Optionen:

• Market Rate Co-ops : Ermöglicht Genossenschaftsmitgliedern, Aktien zu jedem Kurs zu kaufen und zu verkaufen, den der Markt tragen wird.
• Limited Equity Co-ops : Legt Beschränkungen für den Preis fest, zu dem Aktien gekauft und verkauft werden dürfen.
• Leasing-Genossenschaften : Die Genossenschaftsgesellschaft mietet das Gebäude, anstatt es zu besitzen, und akkumuliert keinen Eigenkapitalwert. In diesem Fall kann die Genossenschaft über eine Barreserve verfügen, falls das Gebäude jemals zum Verkauf angeboten wird.

Kosten für den Kauf eines Co-op

Da Sie im Wesentlichen Aktien eines Unternehmens kaufen, überprüfen Sie unbedingt die finanzielle Situation der Genossenschaft und treffen Sie die anderen Bewohner. Sie werden sowohl Ihre Geschäftspartner als auch Ihre zukünftigen Nachbarn sein. Vor dem Kauf sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Ort
• Ausstattung
• Kosten
• Möglichkeit, Ihre Einheit zu leasen
• Richtlinien für Haustiere
• Versicherungsanforderungen

Um Anteile an einer Genossenschaft zu erwerben, nimmt jeder Käufer statt einer klassischen Hypothek ein „Aktiendarlehen“ auf. Diese Kredite funktionieren ähnlich wie Hypotheken, aber zusätzlich zu den Kreditzahlungen an den Kreditgeber sind die Bewohner der Genossenschaft dafür verantwortlich, einen anteiligen Anteil der gemeinsamen Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes zu zahlen.

Diese als „Wartung“ bezeichneten Kosten werden in der Regel monatlich an die Partnerschaft gezahlt und nach Aufwand in Rechnung gestellt. Die Instandhaltung kann Immobiliensteuern enthalten oder nicht, und die jährlichen Gebühren für die Instandhaltung steigen tendenziell jedes Jahr mit der Inflation.

Auch die Hypothekarkosten der Immobilie können in der monatlichen Gebühr enthalten sein: Selbst wenn ein einzelner Mieter seinen Anteil am Darlehen zurückgezahlt hat, kann es sein, dass das Gebäude selbst eine Hypothek hat, die von der Körperschaft gehalten wird und nicht von einer einzelnen Partner. Das Aktiendarlehen zahlt die Kosten für den Kauf in die Partnerschaft. Es hat nichts mit der zugrunde liegenden Hypothek auf der Immobilie selbst zu tun. Die Käufer sind für alle der berechtigten Steuerabzüge von Hausbesitzern genossen, auch die Abzüge für  Zinsen und Immobiliensteuern.

Zu den zusätzlichen Kosten zählen monatliche Pauschalversicherung abgedeckt sein sollte, ist dies nicht der Inhalt jeder einzelnen Wohnung. Eine persönliche Versicherung Politik, bekannt als HO-6 ist erforderlich persönlichen Besitz von Wasserschäden, Feuer, Diebstahl und anderen Katastrophen zu schützen.

Besondere Überlegungen für Genossenschaften

Genossenschaften müssen sich an die Gesetze halten, die faires Wohnen regeln, aber sie können in Bezug auf die Eigentumsanforderungen restriktiver sein als andere Wohnoptionen. Da es keinen Vermieter und keine Mieter gibt, werden die Regeln für den Kauf von Anteilen an der Partnerschaft von den Partnern festgelegt.

Beispielsweise kann von neuen Käufern verlangt werden, dass sie ein bestimmtes Nettovermögen oder ein bestimmtes Verhältnis von Schulden zu Einkommen haben und zusätzlich nachweisen, dass sie in der Lage sind, die finanziellen Verpflichtungen des Genossenschaftskaufs zu erfüllen.

Möglicherweise ist auch eine Hintergrundüberprüfung erforderlich. Wie andere Wohnformen sind einige Genossenschaften nur für Personen ab 65 Jahren oder andere spezifische Gruppen konzipiert. Diese strengeren Eigentumsanforderungen verleihen dem Genossenschaftseigentum einen Hauch von Sicherheit und Exklusivität. Im Gegenzug für diese Exklusivität werden Genossenschaften in der Regel restriktiver geführt als Eigentumswohnungen. High-End-Einheiten können beispielsweise die Untervermietung verbieten. Alle Partner beteiligen sich an den Betriebskosten des Gebäudes.

Ein Zahlungsverzug – oder Zahlungsverzug – durch einen Partner kann dazu führen, dass die anderen Partner die Kosten dieses Partners decken, obwohl die strengen Eigentumsanforderungen die Zahlungsausfälle im Allgemeinen auf ein Minimum beschränken.

Eigentumswohnungen vs. Genossenschaften

Eigentumswohnungen sind Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen in Privatbesitz, die gemeinsame Gemeinschaftsbereiche und Infrastruktur wie Aufzüge, Keller oder Dächer unterhalten. Eigentumswohnungen werden als Immobilien eingestuft, was bedeutet, dass die Käufer die eigenen Taten zu ihren Wohnungen. Wenn Sie erwägen, Hypothekenoptionen mit einem Hypothekenrechner wie dem folgenden zu untersuchen.

Genossenschaften gelten nicht als Immobilien. Wenn Sie sich in eine Genossenschaft einkaufen, werden Sie Anteilseigner einer Kapitalgesellschaft, die Eigentümer der Immobilie ist. Als Aktionär haben Sie Anspruch auf die ausschließliche Nutzung einer Wohneinheit im Objekt.

Die Quintessenz

Lesen Sie immer die Co-op Statuten, Satzung, Zeichnungsvereinbarung, Regeln und jede andere verfügbare Dokumentation. Stellen Sie sicher, dass Sie wirklich verstehen, wie die Genossenschaft funktioniert, einschließlich ihrer Verwaltung, was Sie bezahlen müssen und wie hoch diese Zahlung sein wird. Fragen Sie nach den Bedingungen einer zugrunde liegenden Hypothek, der Richtlinie für Haustiere und Ihrer Möglichkeit, Änderungen an Ihrem Wohnsitz vorzunehmen. Es schadet nicht, Fragen zu stellen; ein kleiner Mehraufwand im Vorfeld kann viel zu einem harmonischen Wohnen auf Dauer beitragen.