Wohnungsgenossenschaften: Eine einzigartige Art von Wohneigentum

Der Kauf eines Hauses und die Anmietung einer Wohnung stellen nur zwei der möglichen Wohnformen dar, die beide kostenintensiv sein können. Genossenschaftswohnungen bieten eine Alternative zu den traditionellen Methoden des Erwerbs eines Hauptwohnsitzes.

Eine Wohnungsgenossenschaft oder „Genossenschaft“ ist eine Art Wohnwohnungsoption, bei der es sich tatsächlich um eine Gesellschaft handelt, bei der die Eigentümer ihre Einheiten nicht vollständig besitzen. Stattdessen ist jeder Einwohner ein Anteilseigner des Unternehmens, der teilweise auf der relativen Größe der Einheit basiert, in der er lebt. Hier sehen wir uns das Leben in Genossenschaften genauer an.

Wie Wohnungsgenossenschaften funktionieren

Eigentümer einer Genossenschaft besitzen Anteile an der Genossenschaft, anstatt ihre Einheit vollständig zu besitzen, was in einer Eigentumswohnung der Fall wäre. Bei einigen Genossenschaften dürfen Eigentümer ihre Genossenschaftsanteile auf dem freien Markt verkaufen, abhängig vom Marktpreis für Genossenschaften an diesem Standort, vorbehaltlich der Genehmigung durch den Genossenschaftsvorstand.

Genossenschaften sind oft günstiger als Mietwohnungen, da sie kostenpflichtig betrieben werden und Geld von den Bewohnern sammeln, um ausstehende Rechnungen zu bezahlen. In Gebieten mit hohen Lebenshaltungskosten wie New York City können Genossenschaften aus finanzieller Sicht eine attraktive Option sein. Die an eine Genossenschaft gezahlten allgemeinen Gebühren können jedoch erheblich höher sein als die an eine Eigentumswohnungsvereinigung gezahlten.

Neben dem finanziellen Aspekt des Genossenschaftseigentums müssen auch soziale Aspekte berücksichtigt werden. Kleinere Genossenschaften werden ausschließlich von den Bewohnern betrieben, wobei sich alle um Aufgaben wie Wartung, Landschaftsgestaltung und Festlegung von Regeln kümmern. Große Genossenschaften können von einem Vorstand geleitet werden, der aus einer Untergruppe von Bewohnern besteht.

In beiden Fällen müssen Regeln befolgt werden und es findet ein gewisses Maß an sozialer Interaktion statt. Wenn Sie die Entscheidungskompetenz nicht gerne teilen, spricht Sie das Genossenschaftsleben möglicherweise nicht an.

Arten von Genossenschaften

Die Struktur der Wohnungsgenossenschaften variiert je nach der spezifischen Gerichtsbarkeit ihres Standorts. In den USA und Kanada sind die beliebtesten Optionen:

• Market Rate Co-ops : Ermöglicht Genossenschaftsmitgliedern, Aktien zu jedem Kurs zu kaufen und zu verkaufen, den der Markt tragen wird.
• Limited Equity Co-ops : Legt Beschränkungen für den Preis fest, zu dem Aktien gekauft und verkauft werden dürfen.
• Leasing-Genossenschaften : Die Genossenschaft mietet das Gebäude, anstatt es zu besitzen, und akkumuliert keinen Eigenkapitalwert. In diesem Fall verfügt die Genossenschaft möglicherweise über eine Barreserve, falls das Gebäude jemals zum Verkauf angeboten wird.

Kosten für den Kauf eines Co-op

Da Sie im Wesentlichen Aktien eines Unternehmens kaufen, sollten Sie die finanzielle Situation der Genossenschaft überprüfen und die anderen Bewohner treffen. Sie werden sowohl Ihre Geschäftspartner als auch Ihre zukünftigen Nachbarn sein. Vor dem Kauf sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Ort
• Ausstattung
• Kosten
• Möglichkeit, Ihr Gerät zu leasen
• Haustierpolitik
• Versicherungsanforderungen

Um Anteile an einer Genossenschaft zu kaufen, nimmt jeder Käufer anstelle einer herkömmlichen Hypothek ein „Aktiendarlehen“ auf. Diese Kredite funktionieren ähnlich wie Hypotheken, aber zusätzlich zu den Kreditzahlungen an den Kreditgeber sind die Genossenschaftsbewohner dafür verantwortlich, einen anteiligen Anteil der gemeinsamen Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes zu zahlen.

Diese als „Wartung“ bezeichneten Kosten werden in der Regel monatlich an die Partnerschaft gezahlt und kostenpflichtig in Rechnung gestellt. Die Instandhaltung kann Immobiliensteuern beinhalten oder auch nicht, und die jährlichen Gebühren für die Instandhaltung steigen tendenziell jedes Jahr mit der Inflation.

Die Kosten für die Hypothek der Immobilie können auch in der monatlichen Gebühr enthalten sein: Selbst wenn ein einzelner Mieter seinen Anteil am Darlehen zurückgezahlt hat, kann das Gebäude selbst eine Hypothek aufnehmen, die von der Gesellschaft und nicht von einem gehalten wird individueller Partner. Das Aktiendarlehen trägt die Kosten für den Kauf in die Partnerschaft. Es hat nichts mit der zugrunde liegenden Hypothek auf die Immobilie selbst zu tun. Käufer haben Anspruch auf alle Steuerabzüge, die Hausbesitzer genießen, einschließlich der Abzüge für  Zinsen und Immobiliensteuern.

Zu den zusätzlichen Kosten zählen monatliche Pauschalversicherung abgedeckt sein sollte, ist der Inhalt jedes einzelnen Wohnsitzes nicht. Eine persönliche Versicherungspolice, bekannt als HO-6, ist erforderlich, um persönliche Gegenstände vor Wasserschäden, Feuer, Diebstahl und anderen Katastrophen zu schützen.

Besondere Überlegungen für Genossenschaften

Genossenschaften müssen sich an die Gesetze halten, die faires Wohnen regeln, aber sie können restriktiver sein als andere Wohnmöglichkeiten, wenn es um Eigentumsanforderungen geht. Da es keinen Vermieter und keine Mieter gibt, legen die Partner die Regeln für den Kauf von Anteilen an der Partnerschaft fest.

Beispielsweise kann von neuen Käufern verlangt werden, dass sie ein bestimmtes Nettovermögen oder ein bestimmtes Verhältnis von Schulden zu Einkommen haben und zusätzlich nachweisen, dass sie in der Lage sind, die finanziellen Verpflichtungen des Genossenschaftskaufs zu erfüllen.

Möglicherweise ist auch eine Hintergrundüberprüfung erforderlich. Wie andere Arten von Wohnraum sind einige Genossenschaften nur für Personen ab 65 Jahren oder andere spezifische Gruppen konzipiert. Diese strengeren Eigentumsanforderungen verleihen dem Genossenschaftsbesitz einen Hauch von Sicherheit und Exklusivität. Im Gegenzug für diese Exklusivität werden Genossenschaften in der Regel restriktiver geführt als Eigentumswohnungen. High-End-Einheiten können beispielsweise die Untervermietung verbieten. Alle Partner beteiligen sich an den Betriebskosten des Gebäudes.

Bei einem Ausfall oder einer Nichtzahlung durch einen Partner müssen die anderen Partner möglicherweise die Kosten dieses Partners tragen, obwohl die strengen Eigentumsanforderungen die Standardeinstellungen im Allgemeinen auf ein Minimum beschränken.

Eigentumswohnungen gegen Genossenschaften

Eigentumswohnungen sind Mehrfamilienhäuser mit privaten Wohnhäusern, die gemeinsame Gemeinschaftsbereiche und Infrastrukturen wie Aufzüge, Keller oder Dächer unterhalten. Eigentumswohnungen werden als Immobilien klassifiziert, was bedeutet, dass Käufer die Urkunden für ihre Wohnungen besitzen. Wenn Sie überlegen, Hypothekenoptionen mit einem Hypothekenrechner wie dem folgenden zu untersuchen.

Genossenschaften gelten nicht als Immobilien. Wenn Sie sich in eine Genossenschaft einkaufen, werden Sie Aktionär einer Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Als Aktionär haben Sie Anspruch auf die ausschließliche Nutzung einer Wohneinheit in der Immobilie.

Das Fazit

Lesen Sie immer die Co-op Statuten, Satzung, Zeichnungsvereinbarung, Regeln und jede andere verfügbare Dokumentation. Stellen Sie sicher, dass Sie wirklich verstehen, wie die Genossenschaft funktioniert, einschließlich der Art und Weise, wie sie verwaltet wird, wofür Sie bezahlen müssen und wie hoch diese Zahlung sein wird. Fragen Sie nach den Bedingungen einer zugrunde liegenden Hypothek, den Richtlinien für Haustiere und Ihrer Fähigkeit, Änderungen an Ihrem Wohnort vorzunehmen. Es schadet nicht, Fragen zu stellen. Ein wenig zusätzlicher Aufwand im Vorfeld kann einen großen Beitrag zur Gewährleistung einer harmonischen langfristigen Lebensgestaltung leisten.