Wohnungsanleihen
Was sind Wohnanleihen?
Wohnbauanleihen sind Schuldverschreibungen, eine Variation der kommunalen Einnahmen Anleihen, die von staatlichen oder lokalen Regierungen, um Geld für bezahlbare Wohnraum Entwicklungsprojekte ausgegeben.
Die zentralen Thesen
- Wohnungsbauanleihen sind Schuldverschreibungen, eine Variante von Kommunalsteuerschuldverschreibungen, die von staatlichen oder lokalen Regierungen ausgegeben werden, um Geld für erschwingliche Wohnbauprojekte zu beschaffen.
- Wohnungsbauanleihen bieten dem Staat eine günstige Finanzierung und dem Kreditgeber, insbesondere in den oberen Steuerklassen, Steuervorteile.
- Hypotheken, die über Wohnungsbauschuldverschreibungen gewährt werden, sind auf Erstkäufer von Eigenheimen beschränkt, die nicht mehr als das mittlere Einkommen der Region verdienen, und der Preis eines gekauften Eigenheims ist auf 90% des durchschnittlichen Kaufpreises der Region begrenzt.
Immobilienanleihen verstehen
Staatliche und lokale Regierungen begeben Wohnungsbauanleihen, um den Bau oder die Sanierung von bezahlbarem Wohnraum zu finanzieren. Neben der Bindung Rückzahlung Haupt muss der Staat oder andere Lokalität zahlen Zinsen auf das Geld leiht. Wohnungsanleihen erfordern manchmal die Zustimmung der Wähler und können entweder kurz- oder langfristig emittiert werden.
Eine Kommunalbehörde kann Anleihen in Form von Anleihen begeben, um Kapital zur Finanzierung von Projekten zu beschaffen. Die beiden Arten von Kommunalobligationen sind General Obligation (GO) Bonds und Revenue Bonds. Die Zins- und Tilgungszahlungen von allgemeinen Obligationenanleihen werden aus der Finanzkasse des Staates oder der Kommune finanziert. Diese Anleihen sind durch das volle Vertrauen und die Kreditwürdigkeit der Kommunalverwaltung gedeckt, die möglicherweise befugt ist, die Steuern zu erhöhen, um ihre Zahlungsverpflichtungen aus der GO-Anleihe zu erfüllen. In der Zwischenzeit werden Zahlungsverpflichtungen aus einer Ertragsanleihe durch die prognostizierten Einnahmen des Projekts, für das die Anleihe begeben wurde, gedeckt. Eine Wohnbauanleihe ist eine Art von Einkommensanleihe.
Als Private Activity Bonds (PABs) können Wohnungsbauanleihen im Namen von qualifizierten gewinnorientierten und gemeinnützigen Bauträgern ausgegeben werden, um einkommensschwache Mehrfamilien- und Seniorenwohnungsprojekte zu finanzieren. Der Erlös aus Wohnungsbauanleihen kann auch ausgegeben werden, um einkommensschwachen Familien oder Einzelpersonen eine kostengünstige Hypothekenfinanzierung zur Verfügung zu stellen, damit sie ein Haus kaufen können.
1,1 Millionen
Die Anzahl bezahlbarer Wohnungen, die mit Wohnbauanleihen über den Wohnkredit finanziert werden.
Anforderungen an Wohnungsanleihen
Hypotheken, die über Wohnanleihen gewährt werden, sind auf Erstkäufer beschränkt, die nicht mehr als das mittlere Einkommender Region verdienen. Darüber hinaus ist der Preis eines mit einer Wohnungsbauschuldverschreibung erworbenen Eigenheims auf 90% des durchschnittlichen Flächenkaufpreises begrenzt.
Wohnungsbauanleihen haben in der Regel niedrige Zinsen und können entweder als festverzinsliche oder variabel verzinsliche Nachfrageverpflichtung (VRDO) ausgegeben werden. Die Tilgungs- und Zinszahlungen an die Anleihegläubiger werden aus verpfändeten Hypothekenrückzahlungen und Anlageerträgen geleistet. Die Tilgungen der Hypotheken durch die Kreditnehmer werden vom Treuhänder der Wohnungsbauanleihe eingezogen, der die Mittel bis zum vorgesehenen Zeitpunkt zur Zahlung der Zinsen an die Anleihegläubiger in kurzfristige Anlagen investiert. Tatsächlich wird die Zahlung von Wohnungsbauanleihen durch die rechtzeitige und konsequente Zinszahlung und Tilgung der zugrunde liegenden Hypotheken durch die Kreditnehmer abgesichert.
Vorteile von Wohnanleihen
Wohnungsanleihen sind sowohl für den Staat als auch für private Investoren von Vorteil. Auf der einen Seite erhält der Staat Zugang zu einer großen Menge billiger Finanzierungen. Andererseits sind die steuerlichen Vorteile von Wohnungsbauanleihen für Kreditgeber in den oberen Steuerklassen sehr attraktiv.
Für Anleger sind die von Wohnungsbauanleihen gezahlten Zinsen von der Bundes- und manchmal auch von der staatlichen Einkommensteuer befreit. Je höher der Grenzsteuersatz, desto wertvoller ist die Steuerbefreiung einer Wohnbauanleihe. Obwohl Anleger, die der alternativen Mindeststeuer (AMT) unterliegen, möglicherweise steuerpflichtig sind, bedeutet die Befreiung, dass Anleger in hohen Bundessteuerklassen von Ertragsanleihen und anderen Kommunalanleihen profitieren. Diese Steuerbefreiung trägt dazu bei, den niedrigen Zinssatz der Anleihen auszugleichen.
Bundessteuergutschriften für einkommensschwache Wohnimmobilien sind eine weitere Kapitalquelle, die anstelle oder zusätzlich zu Wohnbauanleihen verwendet werden kann, um bezahlbare Wohnprojekte zu finanzieren. Die Gutschriften sind nicht rückzahlbare Bundeseinkommensteuergutschriften für einen Teil der Hypothekenzinsen, die qualifizierte Eigenheimkäufer jedes Jahr zahlen.