Warum Immobilienmarkt Blasen Pop
Was ist eine Gehäuseblase?
Eine Immobilienblase oder Immobilienblase ist ein Anstieg der Immobilienpreise, der durch Nachfrage, Spekulationen und überschwängliche Ausgaben bis zum Zusammenbruch angeheizt wird. Immobilienblasen beginnen normalerweise mit einem Anstieg der Nachfrage angesichts des begrenzten Angebots, dessen Wiederauffüllung und Zunahme relativ lange dauert. Spekulanten schütten Geld in den Markt, was die Nachfrage weiter steigert. Irgendwann sinkt oder stagniert die Nachfrage, während das Angebot steigt, was zu einem starken Preisverfall führt – und die Blase platzt.
Die zentralen Thesen
- Eine Immobilienblase ist ein anhaltender, aber vorübergehender Zustand überbewerteter Preise und zügelloser Spekulationen auf den Immobilienmärkten.
- Die USA erlebten in den 2000er Jahren eine große Immobilienblase, die durch Geldzuflüsse in die Immobilienmärkte, lockere Kreditbedingungen und die Politik der Regierung zur Förderung des Wohneigentums verursacht wurde.
- Eine Immobilienblase ist wie jede andere Blase ein vorübergehendes Ereignis und kann jederzeit eintreten, wenn die Marktbedingungen dies zulassen.
Eine Wohnblase verstehen
Eine Immobilienblase ist ein vorübergehendes Ereignis, das jedoch Jahre dauern kann. Normalerweise wird es von etwas außerhalb der Norm getrieben, wie manipulierte Nachfrage, Spekulationen, ungewöhnlich hohe Investitionen, überschüssige Liquidität, deregulierter Immobilienfinanzierungsmarkt oder extreme Formen hypothekenbasierter Derivate – all dies kann dazu führen, dass die Immobilienpreise steigen nicht nachhaltig. Dies führt zu einem Anstieg der Nachfrage gegenüber dem Angebot.
Nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) sind Immobilienblasen zwar seltener als Aktienblasen, halten jedoch in der Regel doppelt so lange an.
Immobilienblasen verursachen nicht nur einen großen Immobiliencrash, sondern wirken sich auch erheblich auf Menschen aller Klassen, Stadtteile und die Gesamtwirtschaft aus. Sie können Menschen dazu zwingen, nach Wegen zu suchen, um ihre Hypotheken durch verschiedene Programme zurückzuzahlen, oder sie können sich in Rentenkonten vertiefen, um sich das Leben in ihren Häusern leisten zu können. Immobilienblasen waren einer der Hauptgründe, warum Menschen ihre Ersparnisse verlieren.
Was verursacht eine Gehäuseblase?
Traditionell sind die Immobilienmärkte aufgrund der großen Transaktions- und Transportkosten, die mit dem Besitz eines Hauses verbunden sind, nicht so anfällig für Blasen wie andere Finanzmärkte. Ein rascher Anstieg des Kreditangebots, der zu einer Kombination aus sehr niedrigen Zinssätzen und einer Lockerung der Kreditversicherungsstandards führt, kann jedoch die Kreditnehmer auf den Markt bringen und die Nachfrage befeuern. Ein Anstieg der Zinssätze und eine Verschärfung der Kreditstandards können die Nachfrage verringern und zum Platzen der Immobilienblase führen.
Mitte 2000 US Housing Bubble
Die berüchtigte US-Immobilienblase Mitte der 2000er Jahre war teilweise das Ergebnis einer weiteren Blase, dieser im Technologiesektor. Es stand in direktem Zusammenhang mit der Finanzkrise von 2007-2008 und was einige als Ursache dafür betrachten.
Während der Dotcom-Blase Ende der neunziger Jahre hatten viele neue Technologieunternehmen ihre Stammaktien in relativ kurzer Zeit zu extrem hohen Kursen angeboten. Sogar Unternehmen, die kaum mehr als Start-ups waren und noch keine tatsächlichen Gewinne erzielen mussten, wurden von Spekulanten, die versuchten, einen schnellen Gewinn zu erzielen, auf eine hohe Marktkapitalisierung gebracht. Bis zum Jahr 2000 erreichte der Nasdaq seinen Höhepunkt, und als die Technologieblase platzte, stürzten viele dieser ehemals hochfliegenden Aktien auf ein drastisch niedrigeres Kursniveau ab.
Als die Anleger nach dem Platzen der Dotcom-Blase und dem anschließenden Börsencrash den Aktienmarkt verließen, steckten sie ihr Geld in Immobilien. Gleichzeitig senkte die US-Notenbank die Zinssätze und hielt sie niedrig, um die leichte Rezession nach der Technologiepleite zu bekämpfen und die Unsicherheit nach dem Angriff auf das World Trade Center vom 11. September 2001 zu lindern.
Diese Flut von Geld und Krediten stieß auf verschiedene staatliche Maßnahmen zur Förderung des Wohneigentums und auf eine Vielzahl von Finanzmarktinnovationen, die die Liquidität von immobilienbezogenen Vermögenswerten erhöhten. Die Immobilienpreise stiegen und immer mehr Menschen kauften und verkauften Häuser.
In den nächsten sechs Jahren stieg der Wahnsinn über Wohneigentum auf ein alarmierendes Niveau, als die Zinssätze sanken und strenge Kreditvergabeanforderungen so gut wie aufgegeben wurden. Es wird geschätzt, dass 20 Prozent der Hypotheken in den Jahren 2005 und 2006 an Personen gingen, die sich unter normalen Kreditanforderungen nicht hätten qualifizieren können. Diese Personen wurden als Subprime-Kreditnehmer bezeichnet. Über 75 Prozent dieser Subprime-Kredite waren variabel verzinsliche Hypotheken mit niedrigen Anfangssätzen und einem geplanten Reset nach zwei bis drei Jahren.
Ähnlich wie bei der Tech-Blase war die Immobilienblase durch einen anfänglichen Anstieg der Immobilienpreise aufgrund der Fundamentaldaten gekennzeichnet, aber als sich der Bullenmarkt für Immobilien fortsetzte, begannen viele Investoren, Häuser als spekulative Investitionen zu kaufen.
Die Ermutigung der Regierung zu einem breiten Wohneigentum veranlasste die Banken, ihre Zinssätze und Kreditanforderungen zu senken, was zu einem Wahnsinn beim Kauf von Eigenheimen führte, der den mittleren Verkaufspreis von Eigenheimen von 2000 bis 2007 um 55 Prozent erhöhte. Der Wahnsinn beim Kauf von Eigenheimen zog Spekulanten an der in nur zwei Wochen anfing, Häuser für Zehntausende von Dollar Gewinn umzudrehen.
Im selben Zeitraum begann sich der Aktienmarkt zu erholen, und ab 2006 begannen die Zinssätze zu steigen. Hypotheken mit variablem Zinssatz wurden zu höheren Zinssätzen zurückgesetzt, als Anzeichen für eine Verlangsamung der Konjunktur im Jahr 2007 auftraten. Die Immobilienpreise schwankten auf einem hohen Niveau war die Risikoprämie für Investoren zu hoch, die dann aufhörten, Häuser zu kaufen. Als den Käufern von Eigenheimen klar wurde, dass die Immobilienwerte tatsächlich sinken könnten, begannen die Immobilienpreise zu sinken,was einen massiven Ausverkauf von hypothekenbesicherten Wertpapierenauslöste. Die Immobilienpreise würden von 2007 bis 2009 um 19 Prozent sinken, und Massenhypothekenausfälle würden in den nächsten Jahren zu Millionen von Zwangsvollstreckungen führen.