Definition von Anleihen der Wohnungsbehörde

Was sind Anleihen der Wohnungsbehörde?

Wohnungsbauanleihen oder Wohnungsanleihen werden von einer staatlichen oder lokalen Regierungsbehörde ausgegeben, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichem Mietwohnungen zu finanzieren. Im Rahmen bestimmter Programme können die Erlöse aus solchen Anleihen auch dazu verwendet werden, Menschen mit geringem Einkommen beim Kauf von Eigenheimen zu helfen. Die von Anlegern aus Anleihen der Wohnungsbaubehörde erwirtschafteten Zinsen sind von der Bundessteuer befreit und können auch von der staatlichen und lokalen Einkommensteuer befreit sein.

Wie die meisten Kommunalanleihen wurden Anleihen der Wohnungsbaubehörde in der Vergangenheit als sehr sichere Anlagen angesehen. In diesem Fall werden die Anleihen vom Bund unterstützt, der sie als Mittel zur Förderung des Wohnungsbaus für Geringverdiener sieht.

Die Grundlagen von Anleihen der Wohnungsbaubehörde

Eine Kommunalbehörde kann Anleihen in Form von Anleihen begeben, um Kapital zur Finanzierung von Projekten zu beschaffen. Die beiden Arten von Kommunalanleihen sind  allgemeine  Obligationenanleihen und  Ertragsanleihen. Die Zinszahlung und die Tilgung des Kapitals einer allgemeinen Obligationenanleihe (GO) werden aus der Finanzkasse des Landes oder der Kommune finanziert. Diese Anleihen werden durch das volle Vertrauen und den Kredit der Stadtregierung abgesichert, die möglicherweise befugt ist, die Steuern zu erhöhen, um ihren Zahlungsverpflichtungen für die GO-Anleihe nachzukommen. Andererseits werden Zahlungsverpflichtungen in einem Erlösband durch die prognostizierten Erlösströme des Projekts, für das die Anleihe begeben wurde, unterlegt. Eine Form der Einkommensanleihe ist die Wohnungsbauanleihe.

Landes- und Kommunalverwaltungen begeben Wohnbauanleihen, um den Bau oder die Sanierung von bezahlbarem Mietwohnungen zu finanzieren. Neben der Rückzahlung des Anleihekapitals muss der Staat oder die Gemeinde Zinsen auf das geliehene Geld zahlen. Als  Private Activity Bonds  (PABs) können Wohnbauanleihen im Namen qualifizierter gewinnorientierter und gemeinnütziger Bauträger ausgegeben werden, um einkommensschwache Mehrfamilien- und Seniorenwohnprojekte zu finanzieren. Der Erlös aus Wohnungsbauanleihen kann auch ausgegeben werden, um einkommensschwachen Familien oder Einzelpersonen eine kostengünstige Hypothekenfinanzierung zur Verfügung zu stellen, damit sie ein Haus kaufen können. Hypotheken, die über Wohnanleihen gewährt werden, sind auf Erstkäufer beschränkt, die nicht mehr als das mittlere Einkommen der Region verdienen. Darüber hinaus ist der Kaufpreis für ein mit einer Wohnungsbauschuldverschreibung erworbenes Eigenheim auf 90 Prozent des durchschnittlichen Flächenkaufpreises begrenzt.

Besondere Überlegungen

Wohnungsanleihen sind in der Regel niedrig verzinst und können entweder als festverzinsliche oder  variabel verzinsliche Nachfrageverpflichtung  (VRDO) ausgegeben werden. Die Tilgungs- und Zinszahlungen an die Anleihegläubiger erfolgen aus verpfändeten Hypothekenrückzahlungen und Kapitalerträgen — die Tilgungen auf Hypotheken durch die Kreditnehmer werden vom Treuhänder der Wohnbauanleihe eingezogen, der die Mittel bis zum vorgesehenen Zahlungstermin in kurzfristige Anlagen investiert Zinsen für Anleihegläubiger. Tatsächlich wird die Zahlung von Wohnungsbauanleihen durch die rechtzeitige und konsequente Zinszahlung und Tilgung der zugrunde liegenden Hypotheken durch die Kreditnehmer abgesichert.

Wohnungsanleihen sind sowohl für den Staat als auch für private Investoren von Vorteil. Auf der einen Seite erhält der Staat Zugang zu einer großen Menge billiger Finanzierungen. Andererseits sind die Steuervorteile von Wohnungsbauanleihen für die oberen Steuerklassen sehr attraktiv. Für Anleger sind die von Wohnungsanleihen gezahlten Zinsen von der Bundes- und manchmal auch der staatlichen Einkommensteuer befreit. Je höher der Grenzsteuersatz, desto wertvoller ist die Steuerbefreiung einer Wohnbauanleihe. Obwohl Anleger, die der alternativen Mindeststeuer (AMT) unterliegen, möglicherweise steuerpflichtig sind, bedeutet die Befreiung, dass Anleger in hohen Bundessteuerklassen von Ertragsanleihen und anderen Kommunalanleihen profitieren. Diese Steuerbefreiung trägt dazu bei, den niedrigen Zinssatz der Anleihen auszugleichen.

Bundessteuergutschriften für  einkommensschwache Wohnimmobilien  sind eine weitere Kapitalquelle, die anstelle oder zusätzlich zu Wohnungsanleihen verwendet werden kann, um erschwingliche Wohnprojekte zu finanzieren. Die Gutschriften sind nicht rückzahlbare Bundeseinkommensteuergutschriften für einen Teil der Hypothekenzinsen, die qualifizierte Eigenheimkäufer jedes Jahr zahlen.

Beispiel für Anleihen der Wohnungsbaubehörde

Wegen der Staatsschulden erfordert der Verkauf von Wohnungsbauanleihen manchmal die Zustimmung der lokalen Wähler. Im Jahr 2018 genehmigten die kalifornischen Wähler beispielsweise eine Abstimmungsmaßnahme zum Verkauf von Anleihen der Wohnungsbaubehörde im Wert von 4 Milliarden US-Dollar, um Programme für einkommensschwache Einwohner, Veteranen und Landarbeiter zu finanzieren.