Definition der Anleihen der Wohnungsbehörde
Was sind Anleihen der Wohnungsbehörde?
Housing Authority Bonds oder Housing Bonds werden von einer staatlichen oder lokalen Regierungsbehörde ausgegeben, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren. Im Rahmen bestimmter Programme kann der Erlös aus solchen Anleihen auch dazu verwendet werden, einkommensschwachen Menschen beim Kauf von Eigenheimen zu helfen. Die Zinsen, die Anleger für Anleihen der Wohnungsbehörde verdienen, sind von den Bundessteuern befreit und können auch von den staatlichen und lokalen Einkommenssteuern befreit sein.
Wie die meisten Kommunalanleihen wurden Anleihen der Wohnungsbaubehörde in der Vergangenheit als sehr sichere Anlage angesehen. In diesem Fall werden die Anleihen von der Bundesregierung unterstützt, die sie als Mittel zur Förderung des Wohnungsbaus für Menschen mit niedrigem Einkommen ansieht.
Die Grundlagen von Anleihen der Wohnungsbehörde
Eine Gemeindeverwaltung kann Schuldtitel in Form von Anleihen ausgeben, um Kapital zur Finanzierung von Projekten zu beschaffen. Die beiden Arten von Kommunalanleihen sind allgemeine Schuldverschreibungen und Ertragsanleihen. Die Zinszahlung und die Tilgung einer Anleihe mit allgemeiner Verpflichtung (GO) werden aus den Finanzkassen des Staates oder der lokalen Regierung finanziert. Diese Anleihen werden durch das volle Vertrauen und den Kredit der Stadtregierung abgesichert, die möglicherweise befugt ist, die Steuern zu erhöhen, um ihren Zahlungsverpflichtungen für die GO-Anleihe nachzukommen. Andererseits werden Zahlungsverpflichtungen in einem Einnahmenband durch die prognostizierten Einnahmequellen des Projekts gedeckt, für das die Anleihe ausgegeben wurde. Eine Form einer Revenue Bond ist die Housing Bond.
Die zentralen Thesen
- Housing Authority Bonds oder Housing Bonds werden von einer staatlichen oder lokalen Regierungsbehörde ausgegeben, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren.
- Staatliche und lokale Regierungen geben Wohnungsanleihen aus, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren. Zusätzlich zur Rückzahlung des Anleihekapitals muss der Staat oder der Ort Zinsen für das geliehene Geld zahlen.
- Wie die meisten Kommunalanleihen wurden Anleihen der Wohnungsbaubehörde in der Vergangenheit als sehr sichere Anlage angesehen.
Staatliche und lokale Regierungen geben Wohnungsanleihen aus, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren. Zusätzlich zur Rückzahlung des Anleihekapitals muss der Staat oder der Ort Zinsen für das geliehene Geld zahlen. Als Private Activity Bonds (PABs) können Wohnungsanleihen im Auftrag von qualifizierten gewinnorientierten und gemeinnützigen Entwicklern ausgegeben werden, um einkommensschwache Mehrfamilien- und Seniorenwohnungsprojekte zu finanzieren. Der Erlös aus Wohnungsanleihen kann auch ausgegeben werden, um Familien oder Einzelpersonen mit niedrigem Einkommen eine kostengünstige Hypothekenfinanzierung zu ermöglichen, damit sie ein Haus kaufen können. Hypotheken, die über Wohnungsanleihen bereitgestellt werden, sind auf Erstkäufer beschränkt, die nicht mehr als das Gebietsmedianeinkommen verdienen. Darüber hinaus ist der Preis eines mit einer Hypothek auf Wohnimmobilien gekauften Eigenheims auf 90 Prozent des durchschnittlichen Flächenkaufpreises begrenzt.
Wohnungsanleihen sind in der Regel niedrig verzinst und können entweder als fest oder variabel verzinsliche Nachfrageverpflichtung (VRDO) ausgegeben werden. Die Kapital- und Zinszahlungen an die Anleihegläubiger erfolgen aus verpfändeten Hypothekenrückzahlungen und Kapitalerträgen. Die Rückzahlungen für Hypotheken durch Kreditnehmer werden vom Treuhänder der Wohnungsanleihe eingezogen, der die Mittel bis zum geplanten Zeitpunkt in kurzfristige Anlagen investiert Interesse an Anleihegläubigern. Tatsächlich wird die Zahlung für Wohnungsanleihen durch die rechtzeitige und konsistente Zinszahlung und die Tilgung der zugrunde liegenden Hypotheken durch die Kreditnehmer abgesichert.
Wohnungsanleihen kommen sowohl dem Staat als auch privaten Investoren zugute. Einerseits erhält die Regierung Zugang zu einer großen Menge billiger Finanzmittel. Zum anderen sind die Steuervorteile, die Immobilienanleihen bieten, für diejenigen in den oberen Steuerklassen sehr attraktiv. Für Anleger sind die von Wohnungsanleihen gezahlten Zinsen von der Einkommensteuer des Bundes und manchmal des Staates befreit. Je höher der Grenzsteuersatz ist, desto wertvoller ist die Steuerbefreiung einer Wohngeldanleihe. Obwohl Anleger, die der alternativen Mindeststeuer (AMT) unterliegen, möglicherweise Steuern unterliegen, bedeutet die Befreiung, dass Anleger in hohen Bundessteuerklassen von Ertragsanleihen und anderen Kommunalanleihen profitieren. Diese Steuerbefreiung trägt dazu bei, den niedrigen Zinssatz der Anleihen auszugleichen.
Steuergutschriften für einkommensschwache Wohnimmobilien des Bundes sind eine weitere Kapitalquelle, die anstelle oder zusätzlich zu Wohnungsanleihen zur Finanzierung erschwinglicher Wohnprojekte verwendet werden kann. Die Gutschriften sind nicht erstattungsfähige Steuergutschriften des Bundes für einen Teil der Hypothekenzinsen, die qualifizierte Käufer von Eigenheimen jedes Jahr zahlen.
Beispiel für Anleihen der Wohnungsbehörde
Da sie mit Staatsschulden verbunden sind, bedarf der Verkauf von Anleihen der Wohnungsbehörde manchmal der Zustimmung der örtlichen Wähler. Im Jahr 2018 genehmigten beispielsweise die kalifornischen Wähler eine Wahlmaßnahme zum Verkauf von Anleihen der Wohnungsbehörde in Höhe von 4 Milliarden US-Dollar zur Finanzierung von Programmen für Einwohner, Veteranen und Landarbeiter mit niedrigem Einkommen.