Warum Housing Deals, die durchfallen
Der Verkauf eines Eigenheims ist normalerweise kein einfacher Vorgang. Es kann jedoch noch komplizierter und teurer werden, wenn ein Käufer ein Angebot macht, und der Verkauf scheitert, weil der Käufer zurücktritt. Daher gibt es als Verkäufer einige Dinge, die Sie über späte Exits wissen müssen. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus zu verkaufen, finden Sie heraus, was Sie tun können, um sich zu schützen, wenn das Geschäft scheitert.
Wie ein Hausverkauf durchfallen kann
Bei einem typischen Hausverkauf machen Käufer ein Angebot für das Haus eines Verkäufers, und wenn es angenommen wird, wird ein Vertrag zwischen den beiden Parteien unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt ändert sich der Status der Immobilie in der Regel von „zum Verkauf“ in „unter Vertrag“ oder „im Vertrag“. Die Statusänderung teilt anderen Käufern und Immobilienmaklern mit, dass der Verkäufer einen Käufer hat und gerade dabei ist, das Geschäft abzuschließen. Ein Verkauf oder Kauf eines Eigenheims ist jedoch erst dann endgültig, wenn beide Parteien alle erforderlichen Rechtsdokumente unterzeichnet haben, mit denen das Eigentum an dem Eigenheim zum Zeitpunkt des Abschlusses übertragen wird.
Käufer haben häufig Eventualklauseln in ihren Verträgen, die rechtliche Möglichkeiten sind, den Vertrag entweder kostenlos oder zu geringen Kosten für den Käufer zu „kündigen“. In den Kaufvertrag wird eine Eventualklausel geschrieben, wonach sowohl der Käufer als auch der Verkäufer den Vertragsbedingungen zustimmen. Einige der häufigsten Eventualverbindlichkeiten sind:
Hypothekenkontingenz
Der Käufer muss in der Lage sein, eine Hypothek für die Immobilie zu erhalten, in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Vertragsunterzeichnung. Manchmal kann eine Bedingung in den Vertrag geschrieben werden, wonach der Vertrag ungültig wird, wenn die Finanzierung ausfällt. Für Verkäufer ist es wichtig, den Käufer zu bitten, ein Vorabgenehmigungsschreiben für die Hypothek einzureichen.
Kontingenz der Hausinspektion
Das zum Verkauf stehende Haus muss entweder die Inspektion bestehen, oder der Käufer kann vom Verkäufer verlangen, dass er die im Inspektionsbericht aufgeführten Reparaturen durchführt. Wenn Reparaturen durchgeführt werden, wird in der Regel eine Nachprüfung angeordnet, um sicherzustellen, dass die Hausausweise vorhanden sind. Alternativ kann der Käufer die Informationen im Inspektionsbericht als Hebel nutzen, um einen niedrigeren Verkaufspreis auszuhandeln.
Hausverkauf Kontingenz
Der Kauf eines neuen Eigenheims kann davon abhängen, ob der Käufer sein derzeitiges Eigentum verkauft. Die Möglichkeit des Eigenheimverkaufs hilft Käufern, da sie vom Vertrag zurücktreten können, wenn ihr Eigenheim nicht verkauft wird, sodass der Verkäufer den Prozess von vorne beginnen kann. Obwohl es normalerweise einen festgelegten Zeitraum gibt, in dem der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann, wenn das Haus nicht verkauft wird. Der Verkäufer könnte andere Angebote von potenziellen Käufern verpassen, die bereit sind, zu schließen.
Bewertungskontingenz
Die Bewertungsmöglichkeit ermöglicht es dem Käufer, das Haus bewerten zu lassen, um seinen Wert zu bestimmen. Der Preis für das Haus muss entweder treffen oder kleiner sein als der offizielle Bewertung Preis. Wenn die Bewertung zu einem niedrigeren Preis eingeht, kann der Käufer mit dem Kauf fortfahren oder den Verkäufer bitten, den Preis des Eigenheims zu senken.
Wenn ein Hausverkauf scheitert, liegt dies normalerweise daran, dass eine der oben genannten Eventualitäten nicht erfüllt ist oder der Käufer oder Verkäufer einen Sinneswandel hatte.
Die zentralen Thesen
- Käufer haben häufig Notfallklauseln in den Vertrag geschrieben, die rechtliche Möglichkeiten sind, den Kauf eines Eigenheims „zurückzuziehen“.
- Wenn ein Angebot für einen Hausverkauf scheitert, verliert der Verkäufer Zeit, Geld und verpasst andere Käufer, die bereit waren, zu schließen.
- Eine Fluchtklausel hilft Verkäufern, da sie es dem Verkäufer ermöglicht, Angebote von anderen Käufern trotz Eventualitäten im ursprünglichen Angebot zu unterhalten.
Warnsignale
Die Nichterfüllung einer der Eventualverbindlichkeiten ist ein berechtigter Grund, nicht zu schließen. Es gibt jedoch einige andere Warnsignale, die darauf hindeuten, dass ein Käufer vom Kauf zurücktritt. Dazu gehören:
- Nichtrücksendung der unterschriebenen, datierten und ausgefüllten Papiere gemäß den Anweisungen
- Nichterfüllung der erforderlichen Zahlungen an Dritte (dh Inspektoren)
- Keine Anrufe zurückgeben
- Fehlende Termine
- Zahlreiche Anfragen nach Vertragsänderungen
Wenn Sie auf eines dieser Probleme stoßen, kann dies bedeuten, dass Ihr Käufer kalte Füße bekommt. Rufen Sie Ihren Käufer (oder seinen Vertreter) an, wenn Sie befürchten, dass der Abschluss gefährdet ist.
Die Kosten für Verkäufer
Wenn Sie einen Vertrag über den Verkauf Ihres Hauses in der Hand haben, haben Sie ein paar Dinge zu verlieren, wenn der Käufer zurücktritt:
Opportunitätskosten
Andere Käufer, die möglicherweise daran interessiert waren, ein Angebot für Ihr Haus abzugeben, werden andere Immobilien auf dem Markt prüfen, wenn Ihr Haus „unter Vertrag“ steht. Sie könnten die Möglichkeit verlieren, an diese Käufer zu verkaufen, wenn Ihr Haus unter Vertrag steht, da sie möglicherweise eine andere Immobilie gekauft haben.
Zeit
Einer der frustrierendsten Aspekte eines fehlgeschlagenen Hausverkaufs ist die Zeitverschwendung. Der Verkäufer wird zurück zum ersten Feld geschickt, um den Vorgang erneut zu starten und einen anderen Käufer zu finden. Die Verzögerung könnte auch Ihre Pläne zum Kauf eines anderen Eigenheims oder zur Änderung Ihres Einzugszeitplans zum Scheitern bringen.
Dein nächstes Zuhause
Wenn Sie unter Vertrag stehen, um ein anderes Haus zu kaufen, und diese Transaktion vom Verkauf Ihres derzeitigen Wohnsitzes abhängig war – weil Sie den Erlös aus dem Verkauf benötigten , können Sie das Haus möglicherweise nicht kaufen. Infolgedessen müssen Sie möglicherweise vom Kauf zurücktreten oder einen anderen Weg finden, um ihn zu finanzieren.
Geld
Sie können Geld verlieren, wenn das Geschäft scheitert, wenn Sie weiterhin die Hypothekenzahlungen für Ihr aktuelles Haus, das Sie verkaufen, leisten müssen, während Sie gleichzeitig die Hypothek für das Haus bezahlen, das Sie gerade gekauft haben. Außerdem zahlen Sie möglicherweise Miete für eine Wohnung, bis Sie Ihren neuen Hauskauf abschließen, insbesondere wenn es weit von dem Haus entfernt ist, das Sie verkaufen. Kurz gesagt, ein Käufer, der sich zurückzieht, kann Ihre monatlichen Wohnkosten vorübergehend erhöhen.
Wenn Sie unter Vertrag stehen, um Ihr neues Haus zu kaufen, und der potenzielle Käufer Ihres derzeitigen Hauses zurücktritt, müssen Sie möglicherweise für die Vertragsunterbrechung bezahlen, um das neue Haus zu kaufen.
Die laufenden Wartungskosten Ihres derzeitigen Hauses werden weiterhin einschließlich Grundsteuern, Nebenkosten und Landschaftsgestaltung anfallen. Und da es wichtig ist, das Haus präsentabel zu halten, um einen neuen Käufer anzulocken, können sich die Kosten im Laufe der Zeit summieren.
Den Deal speichern
Es gibt Schritte, die Sie unternehmen können, wenn Ihr Käufer zurücktreten möchte. Stellen Sie zunächst sicher, dass die beteiligten Immobilienmakler für Sie und den Käufer effektiv kommunizieren. Stellen Sie sicher, dass Sie und der potenzielle Käufer Kopien aller Mitteilungen schriftlich erhalten. Wenn Sie oder der Käufer keinen Agenten einsetzen (oder wenn Sie mit dem Kommunikationsniveau nicht vertraut sind), versuchen Sie, direkt mit dem Käufer zu sprechen, um seine Absichten oder Bedenken zu verstehen. Stellen Sie außerdem fest, ob Sie Zugeständnisse machen können, um Ihren Käufer auf dem richtigen Weg zum Abschluss zu halten.
Während Sie möglicherweise nicht den Verkaufspreis Ihres Hauses senken oder für Aktualisierungen und Reparaturen bezahlen möchten, kann es sich lohnen, wenn der Verlust des Verkaufs teurer ist als die Reparaturen.
Überprüfen Sie den Vertrag, um festzustellen, ob Sie als Verkäufer Rückgriff haben, wenn der Käufer zurücktritt. Gibt es beispielsweise eine Klausel in Ihrem Vertrag, die Ihnen rechtliche Gründe gibt, Ihren Kreditnehmer wegen Vertragsverletzung zu verklagen und einen Prozentsatz des vereinbarten Verkaufspreises zu erhalten? Oder gibt es eine Klausel, die besagt, dass der Käufer in Verzug ist, wenn er das Geschäft nicht innerhalb des angegebenen Zeitraums nach Unterzeichnung des Vertrags storniert?
Verwenden Sie eine Escape-Klausel
Eine Fluchtklausel ermöglicht es dem Verkäufer, Angebote anderer Käufer zu unterhalten und anzunehmen, selbst wenn vom Käufer Bedingungen oder Eventualverbindlichkeiten in den Vertrag geschrieben wurden.
Wenn ein anderes Angebot für das Haus gemacht wurde, würde der Verkäufer den ursprünglichen Käufer benachrichtigen, der eine festgelegte Anzahl von Tagen hätte, um die Eventualverbindlichkeiten zu befriedigen oder auf sie zu verzichten. Mit anderen Worten, eine Fluchtklausel hilft, Verkäufer zu schützen, damit sie keine Verkaufschancen verpassen, während sie darauf warten, dass die Eventualverbindlichkeiten des Käufers wie der Verkauf des Eigenheims des Käufers erfüllt werden.
Das Fazit
Es gibt eine Reihe von Faktoren, die dazu führen können, dass ein Hausverkauf scheitert, einschließlich der Nichterfüllung einer der Eventualverbindlichkeiten oder Klauseln im Vertrag oder der Änderung des Herzens des Käufers.
Verkäufer können sich jedoch schützen, indem sie informiert werden und die Einzelheiten des Vertrags kennen. Verkäufer müssen sicherstellen, dass ihr Agent effektiv arbeitet und kommuniziert. Wenn Sie der Verkäufer sind, können Sie auch in Betracht ziehen, den Vertrag von einem Immobilienanwalt überprüfen zu lassen, Klauseln vorzuschlagen, die Sie schützen könnten, und Rückgriffsoptionen vorzuschlagen, wenn der Käufer zurücktritt – einschließlich der Möglichkeit, Ihren Käufer bei Bedarf zu verklagen.