Definition der Ausnahmeregelung für Gehöfte
Was ist die Homestead-Ausnahme?
Die Ausnahmeregelung für Gehöfte ist eine gesetzliche Bestimmung, die dazu beiträgt, ein Hausnach dem Tod des Ehegatten eines Hausbesitzers oder der Insolvenzerklärung vor einigen Gläubigern zu schützen. Die Steuerbefreiung für Gehöfte kann auch überlebenden Ehepartnern eine laufende Erleichterung der Grundsteuer ermöglichen, die schrittweise erfolgt, damit Häuser mit niedrigeren Schätzwerten am meisten davon profitieren.1
Die Ausnahmeregelung für Gehöfte ist hilfreich, da sie sowohl physischen Schutz als auch finanziellen Schutz bieten soll, wodurch der erzwungene Verkauf eines Hauptwohnsitzes blockiert werden kann. Die Ausnahmeregelung für Gehöfte verhindert oder stoppt jedoch keine Zwangsvollstreckung von Banken, wenn der Hausbesitzer mit seiner Hypothek in Verzug gerät. Eine gerichtliche Verfallserklärung liegt vor, wenn eine Bank ein Haus in Besitz nimmt, weil sie keine rechtzeitigen Hypothekenzahlungen leistet.
Die Steuerbefreiung für Gehöfte trägt dazu bei, einen Teil des Wertes eines Eigenheims vor Grundsteuern zu schützen. Hausbesitzer müssen möglicherweise die Leistung beantragen und sollten sich bei ihrer örtlichen Regierung erkundigen, wie dies zu tun ist.
Wie die Befreiung von Gehöften funktioniert
Die Ausnahmeregelung für Gehöfte gilt mit einigen Ausnahmen in jedem Bundesstaat oder Gebiet, z. B. in New Jersey und Pennsylvania. Wie die Befreiung angewendet wird und wie viel Schutz sie gegen Gläubiger bietet, ist jedoch von Staat zu Staat unterschiedlich. Die Befreiung von Gehöften ist in einigen Staaten eine automatische Leistung, während in anderen Staaten Hausbesitzer eine Klage beim Staat einreichen müssen, um sie zu erhalten.
Da ein Gehöft als Hauptwohnsitz einer Person betrachtet wird, können keine Ausnahmen für andere Grundstücke geltend gemacht werden, auch nicht für Wohnhäuser. Wenn ein überlebender Ehegatte seinen Hauptwohnsitz verlegt, muss er die Befreiung erneut beantragen.
Die zentralen Thesen
- Eine Ausnahmeregelung für Gehöfte kann dazu beitragen, ein Eigenheim vor Gläubigern zu schützen, falls ein Ehegatte stirbt oder ein Eigenheimbesitzer Insolvenz anmeldet.
- Die Bestimmung bietet überlebenden Ehepartnern eine laufende Erleichterung der Grundsteuer.
- Obwohl die meisten Staaten Ausnahmen für Gehöfte haben, variieren die Regeln und Schutzgrenzen.
Schutz vor Gläubigern unter Homestead-Ausnahme
Die Ausnahmen für Gehöftseigenschaften variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat. Einige Bundesstaaten, darunter Florida und Texas, bieten uneingeschränkten finanziellen Schutz gegen ungesicherte Gläubiger für das Eigenheim, obwohl für das geschützte Eigentum möglicherweise Flächenbeschränkungen gelten. Häufiger ist jedoch eine Grenze für den Schutz vor Gläubigern, die je nach Bundesstaat zwischen 5.000 und 500.000 US-Dollar liegt, wobei viele Bundesstaaten zwischen 30.000 und 50.000 US-Dollar liegen.
Die Schutzgrenzen gelten jedoch nicht für den Wert des Eigenheims, sondern für das Eigenkapital des Eigenheimbesitzers- den Wert der Immobilie abzüglich des Restbetrags der Hypothek und anderer finanzieller Ansprüche auf diese Immobilie. Wenn das gehaltene Eigenkapital unter dem Limit liegt, kann der Hausbesitzer nicht gezwungen werden, die Immobilie zugunsten der Gläubiger zu verkaufen. Wenn das Eigenkapital eines Gehöfts die Grenzen überschreitet, können die Gläubiger den Verkauf erzwingen, obwohl der Heimbewohner möglicherweise einen Teil des Erlöses behalten darf.
Darüber hinaus gilt der Schutz für das Eigentum des Gehöfts nicht für gesicherte Gläubiger wie die Bank, die die ungesicherten Gläubigern geschützt, die nach dem Wert des Hauses kommen können, um Ansprüche gegen das Vermögen des Hausbesitzers zu befriedigen.
Insolvenzschutz
Beim Insolvenzschutz gibt es eine Wendung. Für Insolvenzfälle, die nach dem 1. April 2019 eingereicht wurden, schützt das Insolvenzgesetz des Bundes ein Haus vor dem Verkauf, wenn das Eigenkapital des Eigentümers 25.150 USD nicht überschreitet. Für Fälle, die zuvor eingereicht wurden, beträgt die Befreiung 23.675 USD.6 In den meisten Staaten sind Hausbesitzer gezwungen, die ohnehin oft günstigeren Staatsgrenzen einzuhalten. In etwa einem von drei Bundesländern kann jedoch entweder die Bundes- oder die Landesgrenze verwendet werden.
Unter den Ergebnissen: Wer in New Jersey oder Pennsylvania Insolvenz anmeldet, kann trotz des Fehlens einer staatlichen Ausnahmegenehmigung für Gehöfte in diesen Bundesstaaten Schutz unter Verwendung der Bundesgrenzen erhalten. Beachten Sie jedoch, dass der Insolvenzschutz ebenfalls nur gegen ungesicherte Gläubiger schützt; Es wird nicht verhindern, dass eine Bank, die eine Hypothek hält, das Haus abschottet.
Abzug der Homestead-Befreiung
Eine Steuer auf Gehöfte oder Grundsteuern wird in der Regel auf Wohnimmobilien angewendet, die auf dem vom Büro des Steuerbeamten der örtlichen Regierung ermittelten Wert der Grundstücke basieren. Die Gehöftsteuer kann ein Prozentsatz des Wertes der Immobilie oder ein fester Betrag sein.
Die Steuerbefreiung für Gehöfte kann in Abhängigkeit von den örtlichen Gesetzen zu einer kontinuierlichen Senkung der Grundsteuern führen. Diese Ausnahmen können dazu beitragen, dass überlebende Ehepartner in ihrem Haus bleiben, nachdem ihr Einkommen durch den Tod ihres Partners gekürzt wurde.
Steuerbefreiungen für Gehöfte bieten normalerweise einen festen Steuerrabatt, z. B. die Befreiung der ersten 50.000 USD vom veranschlagten Wert, wobei der Rest zum normalen Steuersatz besteuert wird. Bei einer Steuerbefreiung von 50.000 US-Dollar würde ein Haus mit einem Wert von 150.000 US-Dollar nur mit einem geschätzten Wert von 100.000 US-Dollar besteuert, und ein Haus mit einem Wert von 75.000 US-Dollar würde dann mit nur 25.000 US-Dollar besteuert.
Feste Steuerbefreiungen für Gehöfte verwandeln eine Grundsteuer im Wesentlichen in eine progressive Steuer, die für diejenigen mit bescheideneren Wohnungen günstiger ist. In einigen Gebieten wird die Befreiung mit einer lokalen oder staatlichen Umsatzsteuer (oder einer gleichwertigen Einheit) bezahlt.
Um sich für die Befreiung von Gehöften zu qualifizieren, müssen Hausbesitzer das Grundstück als ständigen Wohnsitz nutzen. Eine Ausnahmeregelung für Gehöfte kann nicht für andere Immobilien geltend gemacht werden, die sich an anderer Stelle befinden.
Beispiel für eine Homestead-Ausnahme
Angenommen, der geschätzte Wert Ihres Hauses beträgt 300.000 USD und Ihr Grundsteuersatz 1%. Ihre Grundsteuer würde 3.000 US-Dollar betragen. Wenn Sie jedoch Anspruch auf eine Steuerbefreiung für Gehöfte in Höhe von 50.000 US-Dollar hätten, würde der steuerpflichtige Wert Ihres Eigenheims auf 250.000 US-Dollar sinken, was bedeutet, dass Ihre Steuerbelastung auf 2.500 US-Dollar sinken würde.
Häufig gestellte Fragen zur Ausnahmegenehmigung für Gehöfte
Wie beantrage ich eine Homestead-Ausnahmegenehmigung?
Einzelheiten zu Steuerbefreiungen für Gehöfte finden Sie direkt auf der Website Ihres Landkreises oder örtlichen Steuerbeamten. In einigen Staaten müssen Sie einen Antrag ausfüllen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Bewerbungsfristen Ihres Staates einhalten.
Beachten Sie auch, dass einige Websites möglicherweise betrügerisch sind und möglicherweise eine Zahlung zum Ausfüllen eines Antrags verlangen. Ihr Steuerbeamter in Ihrem Landkreis oder Ihrer Gemeinde verlangt von Ihnen keine Gebühr, um einen Antrag auf Steuerbefreiung für Gehöfte auszufüllen.
Wer hat Anspruch auf eine Ausnahmeregelung für Gehöfte?
Die Berechtigung zur Befreiung von Gehöften variiert je nach Bundesland. In der Regel sind Sie berechtigt, wenn Ihr Einkommen niedrig ist, Sie ein Senior sind, eine Behinderung haben oder ein Veteran sind. Ausnahmen können kombiniert werden, wenn Sie in mehr als eine Kategorie fallen. Es kann auch eine Begrenzung für den Wert eines Eigenheims geben, das für eine Befreiung in Frage kommt. Erkundigen Sie sich bei Ihrem örtlichen Steuerbeamten.
Welche Staaten haben Ausnahmen für Gehöfte?
Die meisten Staaten haben Ausnahmeregelungen für Gehöfte. In New Jersey und Pennsylvania gibt es keine Ausnahmeregelungen für Gehöfte, während in Massachusetts und Rhode Island die Ausnahmeregelung auf 500.000 US-Dollar festgelegt ist. Einige Staaten haben stattdessen allgemeine Gesetze für Gehöfte – zum Beispiel Gesetze, die überlebende Ehepartner vor Gläubigern schützen.
Wie qualifizieren Sie sich für eine Homestead-Ausnahme in Florida?
Um sich für die Ausnahmeregelung für Gehöfte in Florida zu qualifizieren, müssen Einzelpersonen das Anwesen vor dem 1. Januar des Jahres, für das sie sich bewerben, als ständigen Wohnsitz beziehen. Ein Antragsteller muss US-Staatsbürger oder ständiger US-Einwohner und Einwohner Floridas sein. Antragsteller können keine Steuerbefreiung für andere Immobilien in den USA beantragen oder erhalten. Ein Freistellungsantrag muss ausgefüllt und bis zum gesetzlichen Termin am 1. März beim Immobiliengutachter des Landkreises eingereicht werden, in dem sich die Immobilie befindet.
Wie viel kostet eine Florida Homestead-Ausnahme?
Die Steuerbefreiung für Gehöfte in Florida sieht eine Steuerbefreiung von bis zu 50.000 US-Dollar vor. Die ersten 25.000 USD gelten für alle Grundsteuern, einschließlich der Steuern des Schulbezirks. Eine zusätzliche Befreiung von bis zu 25.000 US-Dollar gilt für den geschätzten Wert zwischen 50.000 und 75.000 US-Dollar, jedoch nur für außerschulische Steuern.
Das Fazit
Die Befreiung von der Heimstätte sieht eine Befreiung von der Grundsteuer für ein Haus vor. Die Befreiung schützt auch den Wert der Häuser der Bewohner vor Grundsteuern, Gläubigern und Umständen, die sich aus dem Tod des Ehegatten des Hausbesitzers ergeben. Die Befreiung von Gehöften stellt sicher, dass ein überlebender Ehegatte Schutz hat. Die Befreiung gilt nur für einen Hauptwohnsitz und kann nicht für eine andere Immobilie an anderer Stelle geltend gemacht werden. In einigen Staaten erfolgt der Schutz der Gehöfte automatisch. In anderen Fällen müssen Hausbesitzer jedoch beim Staat einen Antrag auf Befreiung von Gehöften stellen.