Wird Ihr Hausverkauf Sie mit einem Steuerschock zurücklassen?

Für viele Menschen sind ihre Häuser das größte Kapital. diejenigen, die sie möglicherweise eines Tages verkaufen möchten, um in einen anderen Teil des Landes zu ziehen, ein Upgrade auf ein größeres Haus durchzuführen oder bei der Finanzierung des Ruhestands zu helfen.

Sofern Sie in den letzten Jahren kein Eigenheim verkauft haben, ist Ihnen möglicherweise nicht bewusst, dass Änderungen der Steuergesetzgebung Auswirkungen darauf haben könnten, wie viel Sie nach dem Verkauf erhalten. Erfahren Sie, wie sich die neuesten Steuergesetze auf Sie auswirken, wenn Sie sich für einen Umzug entscheiden.

Die alten Regeln

In der Vergangenheit konnten Verkäufer Kapitalertragsteuern auf alle vergangenen Gewinne, egal wie hoch, aufschieben, solange sie die folgenden beiden Voraussetzungen erfüllten:

• Kaufte ein Ersatzhaus, das mehr kostet als der Betrag, der für das verkaufte Haus erhalten wurde.
• Den Ersatz innerhalb von zwei Jahren vor oder zwei Jahren nach dem Verkaufsdatum gekauft.

Angenommen, Sie haben Kapitalertragsteuer auf den Gewinn von 100.000 US-Dollarvermeiden können. Darüber hinaus hätten Sie diesen Prozess jedes Jahr fortsetzen und möglicherweise eine unbegrenzte Anzahl steuerlich latenter Gewinne erzielen können. Dann könnte der Zugewinnbei IhremTod durch die Aufstockung der Grundsicherung für Ihre Berechtigten vernichtet worden sein.

Darüber hinaus könnte ein Verkäufer, der das 55. Lebensjahr vollendet hat, Gewinne von bis zu 125.000 USD dauerhaft ausschließen, ohne ein anderes Haus zu kaufen.

Die neuen Bestimmungen

Am 5. August 1997 trat das Taxpayer Relief Act von 1997 in Kraft. Das Gesetz schaffte die ständige unbegrenzte Stundung von Gewinnen ab und ersetzte sie durch begrenzte Ausschlüsse.

Alleinstehende Steuerpflichtige können jetzt bis zu 250.000 US-Dollar Gewinn beim Verkauf ihres Eigenheims ausschließen. Ehepaare, die gemeinsam einen Antrag stellen, können 500.000 US-Dollar von ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen. Das Alter spielt keine Rolle und Sie müssen kein Ersatzhaus kaufen. Nachdem Sie den Ausschluss genommen haben, können Sie ein günstigeres Haus kaufen oder sogar eines mieten. Besser noch, der IRS lässt Sie den Ausschluss jedes Mal verwenden, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen.

Es gibt zwei Regeln:

• Sie müssen das Haus mindestens zwei der letzten fünf Jahre als Hauptwohnsitz besessen und genutzt haben.
• Sie dürfen den Ausschluss in den letzten zwei Jahren nicht genutzt haben.

Nehmen wir zum Beispiel an, ein Ehepaar hätte vor acht Jahren sein Haus für 200.000 US-Dollar gekauft und während dieser Zeit darin gelebt. Jetzt sind sie bereit, für 450.000 US-Dollar zu verkaufen und in ein größeres Haus zu ziehen, das 400.000 US-Dollar in einem günstigeren Teil des Landes kostet, um ihre wachsende Familie unterzubringen. Aufgrund des Ausschlusses müssen sie auf den Gewinn von 250.000 US-Dollar keine Kapitalertragssteuer zahlen.

Lassen Sie uns 20 Jahre in die Zukunft blicken, wenn unser Paar sich zurückziehen und in eine Eigentumswohnung verkleinern möchte. Sie verkaufen ihr großes Haus für 1 Million Dollar und kaufen eine Eigentumswohnung für 750.000 Dollar. Sie werden einen Kapitalgewinn von 600.000 US-Dollar (1 Million bis 400.000 US-Dollar) aus dem Hausverkauf haben. Aufgrund des Ausschlusses von 500.000 US-Dollar müssen sie jedoch nur 100.000 US-Dollar Gewinn versteuern.

Besondere Überlegungen

Die erforderlichen zwei Jahre des Eigentums und der Nutzung während des Fünfjahreszeitraums, der am Verkaufsdatum endet, müssen nicht kontinuierlich sein. Wenn Sie also Ihr Haus im ersten, dritten und fünften Jahr des Eigentums vermietet haben, aber das zweite und vierte Jahr darin gelebt haben, können Sie den Ausschluss trotzdem akzeptieren.

Darüber hinaus gibt es Ausnahmen von der Zwei-Jahres-Belegungsregel. Dazu gehören Behinderung, Verurteilung und Scheidung.

Wenn der Ausschluss alle Ihre Gewinne auslöscht, müssen Sie den Verkauf nicht in Ihrer Steuererklärung angeben. Andernfalls müssen Sie die Transaktion in Schedule D einreichen. Bewahren Sie in jedem Fall alle Aufzeichnungen mindestens drei Jahre lang auf.

Denken Sie nicht, dass Sie diesen Ausschluss nur verwenden können, wenn Sie ein traditionelles Einfamilienhaus besitzen. Das Gesetz gilt für jede Wohnung, die Sie als Ihren Hauptwohnsitz betrachten, wie zum Beispiel:

• Hausboot
• Eigentumswohnung oder Stadthaus
• Genossenschaftswohnung
• Mobilheim

So senken Sie die Steuer

Obwohl die Vermeidung von Steuern auf einen Gewinn von 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar für gemeinsame Steuerpflichtige) erheblich ist, reicht dies möglicherweise nicht aus, um die Gewinne einiger Verkäufer vollständig auszugleichen. Es gibt einige Dinge, die Sie tun können, um Ihre Kostenbasis zu erhöhen und Ihre Steuerbelastung zu reduzieren.

Sehen Sie sich Ihre Unterlagen noch einmal an, um herauszufinden, ob Sie andere zulässige Ausgaben hatten, darunter:

• Abwicklungsgebühren oder Schließungskosten beim Hauskauf
• Grundsteuern, die der Verkäufer geschuldet hat, die Sie aber bezahlt und nicht erstattet bekommen haben
• Heimwerkerarbeiten wie ein neues Dach oder ein Raumzusatz

Die Quintessenz

Schauen Sie sich zum Schluss Ihre anderen Investitionen an. Besitzen Sie Aktien, Anleihen oder andere Immobilien, die weniger wert sind, als Sie dafür bezahlt haben? Sie könnten diese verkaufen unddie Verluste verwenden, um den Kapitalgewinn aus dem Hausverkaufauszugleichen.