9 Wissenswertes über Wohnungseigentümergemeinschaften

Viele Wohngemeinschaften verfügen über eine Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA), die dazu beiträgt, eine saubere und zusammenhängende Atmosphäre in der Nachbarschaft aufrechtzuerhalten. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Reihenhauses oder eines Einfamilienhauses innerhalb einer „geplanten Entwicklung“ können Sie auch auf die HOA-Struktur stoßen.

Während die HOA dem Hausbesitzer manchmal einige Verantwortlichkeiten ersparen wird, kann er auch mit einigen Hausbesitzerpflichten einhergehen. Bevor Sie ein Haus kaufen, das Sie zu einem HOA macht, sollten Sie Folgendes wissen und die Fragen, die Sie sowohl dem Verband als auch Ihnen und Ihrer Familie stellen sollten.

Geplante Entwicklung HOAs

Der Umzug in eine geplante Entwicklung erfordert oft, dass Sie der HOA der Gemeinde beitreten und deren Gebühren bezahlen, um die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen, gemeinsam genutzten Strukturen und Außenbereichen zu decken. Die Mitgliedschaft bindet Sie auch an die Covenants, Bedingungen und Restriktionen (CC&R) des Vereins. Diese Regeln könnten Ihren Traum von einer lila Haustür zum Beispiel durchkreuzen oder Ihr Wohnmobil in der Einfahrt stehen lassen, da die CC&Rs normalerweise Bestimmungen über das Erscheinungsbild Ihres Hauses und die Fahrzeuge enthalten, die Sie davor parken können.

Statistisch gesehen haben Amerikaner laut einer Datenanalyse des angewandten MikroökonomenWyatt G. Clarke eine Chance von eins zu fünf, in einem Haus zu leben, das Teil einer HOA ist . Seit Clarkes Schätzung (im Jahr 2017) sind die Immobilien mit HOAs weiter gestiegen.

Ist das Leben in einer geplanten Entwicklung eine gute Option für Sie? Und wenn ja, welche haben HOAs, die am besten zu Ihnen passen? Die Antworten auf diese Fragen hängen nicht nur von Ihren Finanzen ab, sondern auch von Ihrer Begeisterung für gemeinsame Annehmlichkeiten, Toleranz gegenüber Regeln und Vorschriften und Komfort bei der Selbstverwaltung – da die meisten HOAs von Freiwilligen beaufsichtigt werden, die in der Entwicklung leben.

1. Gebührenspanne weit

Eine Trulia-Studie, die Aufzeichnungen der American Community Survey verwendete, ergab, dass die monatlichen HOA-Gebühren im Jahr 2015 durchschnittlich 331 USD pro Monat betrugen. Die Durchschnittswerte reichten von einem Tiefststand von 218 USD pro Monat in Warren, Michigan, bis zu einem Höchststand von 571 USD in New York City. Trulia stellte fest, dass die Gebühren in älteren Gebäuden und Komplexen mit insgesamt mehr Einheiten im Allgemeinen höher sind.

Laut Nate Martinez, Immobilienmakler bei  RE/MAX Professionals in Glendale, Arizona, wirken sich auch die Anzahl und Größe der Annehmlichkeiten der Anlage auf die Preise aus. Zum Beispiel ist eine Entwicklung, die von einem Tor bewacht wird und ein Clubhaus und einen Golfplatz hat, wahrscheinlich höhere Gebühren erheben als eine, die minimale Sicherheit und nur einen bescheidenen Gemeinschaftsbereich bietet.

Die Gebühren können sogar innerhalb einer Entwicklung aufgrund von Variationen in der Quadratmeterzahl, Lage und Ausrichtung variieren, die sich alle auf den Wartungsaufwand der Immobilie auswirken können.

Die meisten Multiple Listing Services (MLS) beinhalten HOA-Gebühren in der Immobilienliste. Dies sollte sicherstellen, dass Sie laut Martinez auf die Informationen über REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com und andere Auflistungsseiten zugreifen können.

Sie sollten auch herausfinden, wie oft und um wie viel die Gebühren im Laufe der Zeit gestiegen sind. Wenn Sie können, erhalten Sie eine gedruckte Historie der HOA-Gebühren pro Jahr für die letzten 10 Jahre. Martinez sagt, dass die Gebühren für eine HOA normalerweise nicht mehr als jährlich erhöht werden. Nach Martinez‘ Erfahrung werden HOA-Erhöhungen normalerweise drei bis fünf Jahre im Voraus geplant, wobei Schätzungen der zukünftigen Kosten für Versorgungsunternehmen, Arbeit, Wartung und mehr verwendet werden.

Untersuchen Sie diese Projektionen, wenn sie verfügbar sind. Da es sich nur um Schätzungen handelt, schlägt Martinez vor, dass Sie auch den Betrag überprüfen, um den die Gebühren gemäß den Statuten der HOA jedes Jahr erhöht werden dürfen. In einem neuen Komplex kann diese Forschung helfen festzustellen, ob die anfänglichen HOA-Gebühren attraktiv oder sogar künstlich unterbewertet wurden, um Hausbesitzer anzuziehen, und ob sie im Laufe der Zeit erheblich ansteigen werden, um die Lücke zwischen Einnahmen und Kosten zu schließen.

Alternativ kann auch das Gegenteil der Fall sein, d. h. die HOA-Gebühren für Neubauten können im Laufe der Zeit sogar leicht sinken, da mehr Wohnungen zur Entwicklung hinzugefügt werden und mehr Hausbesitzer zur Verfügung stehen, um die Fixkosten der HOA zu teilen.

2. Auch was Sie bekommen, ist unterschiedlich

Wenn Sie ein Haus in einer verwalteten Gemeinschaft kaufen, kaufen Sie zusätzlich zum physischen Wohnraum ein Bündel rechtlicher Verpflichtungen und Ansprüche, sagt John Manning, Managing Broker bei RE/MAX on Market in Seattle. Die genauen Rechte, Dienstleistungen und Annehmlichkeiten, für die die HOA verantwortlich ist, können so vielfältig sein wie die erhobenen Gebühren. „In einer Wohnanlage kann die Wartung des Tors die einzige Vereinbarung zwischen Hausbesitzern sein, oder es gibt eine HOA mit einer rechtlichen Befugnis, um viel mehr zu verwalten“, sagt er.

Schauen Sie sich an, was enthalten ist (und was nicht enthalten ist), was sich auf Ihre Haushaltsfinanzen auswirkt. Müssen Sie zum Beispiel für die Müllabfuhr bezahlen? Sind Nebenkosten enthalten? Welche? Wie sieht es mit Kabel- und/oder Internetdiensten aus?

Denken Sie daran, dass Sie für Vergünstigungen wie Freizeiteinrichtungen bezahlen, unabhängig davon, ob Sie diese nutzen oder nicht. Informieren Sie sich über die Öffnungszeiten für Einrichtungen wie Pools und Tennisplätze, um festzustellen, ob sie mit Ihrem Zeitplan funktionieren. Wenn Sie denken, dass Sie diese Einrichtungen mit Freunden oder der Familie teilen möchten, überprüfen Sie die Regeln und Gebühren für die Nutzung durch Gäste.

Richten Sie die Gebühren – und deren Ein- und Ausschlüsse – mit denen anderer Entwicklungen in der Region aus, insbesondere denen, die bereits auf Ihrer Auswahlliste stehen. „Wenn Sie mehr über die HOA-Angebote für Ihre Region erfahren möchten, ist die beste Quelle ein professioneller Immobilienmakler, der sich mit Hausbesitzerverbänden auskennt“, sagt Makler Manning.

3. Es können zusätzliche Gebühren anfallen

Ein HOA kann einen von mehreren Ansätzen für das Finanzmanagement anwenden. Diese Entscheidungen wirken sich insbesondere darauf aus, wie unerwartete Ausgaben und Kapitalinvestitionen wie der Austausch eines HLK-Systems finanziert werden.

John Manning, Managing Broker bei RE/MAX on Market in Seattle, sagt: „Einige Verbände ziehen es vor, eine große Barreserve zur Verfügung zu haben, um Wartungs, Rechts- oder Managementverpflichtungen zu erfüllen, wenn sie entstehen außerhalb der HOA-Gebühren erhoben – für Reparaturen und Wartung.“ Diese Abgaben ähneln den Steuerbescheiden, die manchmal von Kommunalverwaltungen erhoben werden.

So funktioniert der Bewertungsweg: Wenn eine größere Ausgabe, wie der Austausch eines Dachs oder Aufzugs, anfällt – und die Rücklagen der HOA nicht die Mittel haben, um sie zu bezahlen – kann der Verband jedem Hausbesitzer eine spezielle Bewertung in Rechnung stellen. Diese Abgaben können Tausende von Dollar betragen.

Laut Manning  hängt die Höhe des  Reservefonds nicht nur vom Ansatz der HOA ab, sondern auch vom Alter, dem Zustand und der Ausstattung des Gebäudes. Entwicklungen erstellen oft mehrjährige Pläne für Reparaturen und Investitionen, einschließlich ihrer jährlichen Kosten und des erwarteten Saldos im Reservefonds zum Zeitpunkt der erforderlichen Ausgaben.

Bitten Sie um Einsicht in diese Dokumente und achten Sie besonders darauf, wie gut die erforderlichen Ausgaben mit dem Saldo des Reservefonds übereinstimmen. Professionelle Hilfe kann beim Durcharbeiten dieser Tabellenkalkulationen wertvoll sein. Sein Unternehmen, sagt Manning, besteht darin, „die Kunden die Abschlüsse mit einem CPA [der ein] Experte für die Analyse von [Entwicklungs-] Finanzdaten ist“ besprechen zu lassen.

Die HOA sollte in der Lage sein, eine solche Liste bereitzustellen. Fragen Sie auch, ob in Zukunft Sonderprüfungen geplant sind. Beachten Sie, dass Größenvorteile bedeuten können, dass Sonderbewertungen für einen bestimmten Kapitalaufwand in HOAs mit vielen Mitgliedern geringer und in kleineren HOAs höher ausfallen können, wo ähnliche Kosten von weniger Hausbesitzern finanziert werden.

4. Gebühren und Ihre Hypothekengenehmigung

Wenn Sie über einen Immobilienkauf in einer geplanten Entwicklung nachdenken, berücksichtigen Sie natürlich die Auswirkungen der HOA-Beiträge in Ihre Gesamtfinanzen. Das werden auch potenzielle Hypothekengeber.

Wie bei den Grundsteuern (die übrigens bei den meisten Bauvorhaben nicht in den HOA-Gebühren enthalten sind), berücksichtigen Banken Ihre monatlichen HOA-Gebühren, wenn sie entscheiden, wie hoch eine Hypothek ist, die Sie sich leisten können. Infolgedessen können Sie mit ärgerlichen Kompromissen ringen, wenn Sie sich zwischen den Eigenschaften entscheiden. Höhere HOA-Gebühren können dazu führen, dass Sie einen geringeren genehmigten Betrag für Ihr Haus haben, als wenn Sie eine alternative Immobilie mit niedrigen oder keinen Gebühren wählen.

Interessanterweise mindert das Vorhandensein von Gebühren nicht unbedingt den Wert einer Immobilie;wenn überhaupt, gibt es Beweise für den gegenteiligen Effekt. Die Untersuchung des Mikroökonomen Clarke ergab, dass Immobilien, die Teil einer HOA waren, nach Angleichung von Wohnungsgröße und -lage durchschnittlich etwa 4% mehr verkauft wurden als diejenigen, die nicht in einer Vereinigung waren. Die Prämie ist am höchsten, fand er, wenn Haus und Entwicklung neu sind;es nimmt mit dem Alter ab.

Ihr potenzieller Kreditgeber kann Ihnen die Zahl der Hypothekenzahlungen zur Verfügung stellen, und Sie sollten bereits die Grundsteuer- und HOA-Gebührennummern haben. Wenn Sie gerade erst mit der Wohnungssuche beginnen – und noch keine Beziehungen zu Kreditgebern haben – verwenden Sie einen Online-Hypothekenrechner, um die wahrscheinliche Hypothekenzahlung für den gesuchten Kapitalbetrag zu schätzen und andere relevante Informationen einzugeben, einschließlich Ihrer geplante Anzahlung.

Auch hier kann jeder Kreditgeber, mit dem Sie sprechen, dies bereitstellen. Alternativ können Sie mit vielen Online-Hypothekenrechnern, einschließlich des oben verlinkten, auch Angebote von Hypothekengebern zu Zinssätzen und genehmigten Höchstbeträgen anfordern.

5. Die Bündnisse zählen

Da die Regeln und Vorschriften einer bestimmten HOA einzigartig sein können, verlassen Sie sich nicht auf Informationen aus zweiter Hand oder Erfahrungen aus der Vergangenheit bei anderen Entwicklungen, um zu erfahren, was die Regeln und Vereinbarungen einer HOA sind. Und überlege gut, ob du mit ihnen leben kannst.

Wenn Sie die CC&Rs nicht online auf der Website der HOA finden können, bitten Sie Ihren Immobilienmakler, sie für Sie zu erwerben, oder wenden Sie sich direkt an die HOA. Vergewissern Sie sich, dass das Dokument auf dem neuesten Stand ist, bevor Sie zu weit in den Kaufprozess einsteigen.

Sie könnten feststellen, dass Sie in vielerlei Hinsicht eingeschränkt sind, als Sie vielleicht annehmen. Zusätzlich zu der Türfarbe und dergleichen können CC&Rs die Höhe Ihres Grases begrenzen, ob Sie Bäume pflanzen oder entfernen können, welche Arten von Fahrzeugen Sie auf der Straße oder in Ihrer Einfahrt parken können (Verbote zum Abstellen von Wohnmobilen sind keine Seltenheit) ), wie hoch Zäune sein dürfen und welche Belagsarten Sie bei straßenseitigen Fenstern verwenden können.

Wenn umweltfreundliches Wohnen eine persönliche Priorität ist, überprüfen Sie die grünen Bestimmungen der HOA, beginnend damit, was um Ihr Haus herum gepflanzt werden kann und wie diese Vegetation erhalten werden kann.

Zum Beispiel erlauben einige HOAs kein Xeriscaping, eine umweltfreundliche Form der Landschaftsgestaltung für trockenes Klima, und können die Größe und Zusammensetzung jedes Gartens, den Sie pflanzen, einschränken. Die Regeln können auch die Verwendung bestimmter Düngemittel, Pestizide oder Sprinklersysteme zur Instandhaltung des Hofes vorschreiben und Komposthaufen und Sonnenkollektoren verbieten.

Suchen Sie nach Sprachen, die Sie daran hindern könnten, Ihre Immobilie zu vermieten oder sogar nur zu erschweren. Was als üblich gilt, kann von der Gerichtsbarkeit abhängen. „In der Gegend von Seattle ist es üblich, Verbote für kurzfristige [Ferien-]Vermietungen zu finden. HOAs haben ein Interesse daran, den Anteil nicht selbst genutzter Einheiten zu begrenzen, da Hypothekengeber möglicherweise zögern, Kredite für Gebäude mit hoher Mietauslastung zu vergeben“, sagt Manning.

6. Konfliktmanagement

Wie in jeder Gemeinde kommt es innerhalb einer geplanten Bebauung zu Meinungsverschiedenheiten, manchmal weil bestimmte Bewohner die Regeln brechen oder brechen. Informieren Sie sich vor dem Kauf, wie Regeln festgelegt und durchgesetzt werden und welche Strafen gegen Regelbrecher verhängt werden.

Sanktionen können streng sein. In einigen HOA kann dies eine Geldstrafe oder eine Klage beinhalten oder die HOA ein Pfandrecht an Ihrem Haus auferlegen. Achten Sie besonders auf, ob die HOA kann abzuschotten auf Ihrem Grundstück für Nicht – Zahlung von HOA Gebühren oder Nichtzahlung von Geldbußen infolge der CC & R Verletzungen.

Fragen Sie nach dem Verfahren zur Lösung von Konflikten und wie die HOA Ergänzungen oder Änderungen der Regeln handhabt.

Fordern Sie eine Liste oder eine andere Aufzeichnung von Konflikten und Regelverstößen an, die der Verband lösen musste. Wenn diese Informationen keine Klagen enthalten, fragen Sie danach. Stellen Sie sicher, dass Sie nach früheren, gegenwärtigen oder anhängigen Rechtsstreitigkeiten suchen, an denen die HOA beteiligt ist. Überprüfen Sie auch das Ergebnis solcher Fälle.

7. Der Ruf der HOA

Da der Verein im Wesentlichen als Hyper-Lokalregierung für die Gemeinschaft dient, lohnt es sich zu prüfen, wer ihn leitet und wie gut diese Menschen zusammenarbeiten.

Es ist sehr üblich, dass HOAs von Gemeindebewohnern beaufsichtigt werden, die ihre Positionen als Freiwillige bekleiden und von Vereinsmitgliedern gewählt werden. Einige Verbände werden jedoch vollständig professionell geführt. Wenn ein privates Unternehmen die HOA verwaltet, untersuchen Sie seinen Ruf, bevor Sie kaufen. Wenn die HOA einige Mitarbeiter oder Unternehmen hat, an die sie Aufgaben vergibt, fragen Sie nach diesen Einheiten und deren Arbeit.

Sprechen Sie, wenn möglich, mit einigen der derzeitigen Eigentümer des Gebäudes – vorzugsweise mit denen, die nicht im HOA-Vorstand sind und seit mehreren Jahren im Gebäude leben. Wie kollegial arbeitet der Vorstand? Wird mit Meinungsverschiedenheiten in der Regel zivil und konstruktiv umgegangen? Achten Sie auf Hinweise auf häufiges, sogar ewiges Drama. Wie bei einigen anderen Leitungsgremien können HOAs durch Egoismus, Machtspiele und kleinliche Politik behindert werden.

Planen Sie Zeit für ein Gespräch mit dem HOA-Präsidenten ein, um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob diese Person in Ihrem Namen Entscheidungen über die Entwicklung trifft. Fragen Sie den Präsidenten auch nach dem Interesse der Einwohner, im Vorstand mitzuarbeiten: Gibt es eine hohe Motivation oder relative Gleichgültigkeit? Dieses Gespräch kann Sie auch motivieren (oder nicht), eines Tages selbst im Vorstand zu sitzen, ein Schritt, der es erfordern würde, gewählt zu werden und etwas Freizeit für Ihre neuen Aufgaben aufzugeben.

8. Einhaltung der HOA

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Sie über bestehende Probleme zwischen der Vereinigung und dem aktuellen Eigentümer eines Hauses, das Sie interessiert, richtig informiert werden. Wenn Sie diese Probleme nicht rechtzeitig erfragen, können Sie sie erben, wenn Sie die Immobilie in Besitz nehmen.

Einige potenzielle Probleme können offensichtlich sein, z. B. tote oder überwucherte Landschaftsgestaltung oder abblätternde Farbe. Hat der Eigentümer umgekehrt äußere Verbesserungen oder andere Änderungen an der Immobilie vorgenommen, ohne eine HOA-Genehmigung zu erhalten? Wenn diese Änderungen nicht den Regeln entsprechen, was könnte mit Ihnen passieren, wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind? Sie können den Eigentümer möglicherweise dazu zwingen, die Probleme im Rahmen des Kaufvertrags zu beheben oder bei Abschluss Bargeld bereitzustellen.

9. Versicherungspflichten

Wie beim Eigentum an Immobilien können auch die Versicherungsleistungen innerhalb einer geplanten Entwicklung aufgeteilt werden, wobei die HOA einige Gefahren oder Bereiche abdeckt und der Hausbesitzer für andere verantwortlich ist.

Diese sind oft durch staatliche Gesetze vorgeschrieben. In Florida zum Beispiel muss eine Eigentumswohnung HOA das gesamte Gemeinschaftseigentum versichern, das jeden Teil des Gebäudes bis hin zur unfertigen Trockenbauwand einer Einheit umfasst. In der Zwischenzeit ist der Hausbesitzer für die Versicherung des gesamten persönlichen Eigentums in seiner Wohnung verantwortlich, einschließlich Haushaltsgeräten, Fußböden, Schränken, Fensterbehandlungen und dergleichen.

Überprüfen Sie das Gesetz für den Staat, in dem Sie leben, auf die genaue Aufteilung der Anforderungen. Bestätigen Sie, dass die HOA für die Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, diese Anforderungen erfüllt.

Eine Katastrophenversicherung  ist besonders wichtig, wenn Sie den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Stadthauses in einem Gebiet erwägen, das anfällig für größere Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben, Schneestürme, Waldbrände, Tornados oder Hurrikane ist. „Im pazifischen Nordwesten ist eine Erdbebenversicherung [bei geplanten Entwicklungen] sehr verbreitet, aber nicht erforderlich“, sagt Manning.

Überprüfen Sie, ob die HOA als Vorteil für den Besitz innerhalb der Entwicklung zusätzliche Abdeckung bietet. „[A] zukunftsorientierte HOA kann ein Eigentumswohnungsgebäude auf diese Weise attraktiver machen“, sagt Manning. Sie könnten hinzufügen, „Erdbeben und andere Arten von Gefahrenversicherungen, [die] sich in den HOA-Gebühren des Hausbesitzers widerspiegeln werden.“ Sie sollten sich natürlich vergewissern, ob sich diese zusätzliche Deckung auch auf die Bereiche erstreckt, für die der Hausbesitzer gesetzlich verantwortlich ist, oder nur auf die, die in den Zuständigkeitsbereich der HOA fallen.

Die Quintessenz

In einer geplanten Entwicklung zu leben – und teilweise von den Regeln einer HOA regiert zu werden – kann ein gemischter Segen sein. Es bietet die Aussicht, etwas Kontrolle über Ihr Zuhause gegen die reduzierte Verantwortung für die Wartung und für den Genuss gemeinsamer Annehmlichkeiten und Sicherheit auszutauschen. Es kann jedoch auch das vielfältige Erscheinungsbild einer typischen Nachbarschaft gegen ein einheitlicheres Erscheinungsbild eintauschen, wenn auch mit geringerer Wahrscheinlichkeit, dass der Einrichtungsgeschmack eines Nachbarn oder schlampige Pflegegewohnheiten für Sie zum Problem werden.

Wie gut Sie diese Kompromisse annehmen, wird dazu beitragen, wie glücklich Sie in einer Eigentumswohnung oder einem anderen „geplanten Zuhause“ sein werden. Wenn Sie sich für einen Kauf entscheiden, beauftragen Sie unbedingt Fachleute, darunter einen Immobilienmakler, der mit geplanten Entwicklungen und HOAs vertraut ist, da diese im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses einige ungewöhnliche Aspekte aufweisen.