Finanzierungsgrundlagen für Erstkäufer von Eigenheimen
Der Erhalt einer Hypothek ist ein entscheidender Schritt beim Kauf Ihres ersten Eigenheims, und es gibt mehrere Faktoren für die Auswahl des am besten geeigneten. Während die unzähligen Finanzierungsmöglichkeiten für Erstkäufer überwältigend erscheinen können, können Sie viel Zeit und Geld sparen, wenn Sie sich die Zeit nehmen, die Grundlagen der Immobilienfinanzierung zu erforschen.
Das Verständnis des Marktes, auf dem sich die Immobilie befindet, und ob sie den Kreditgebern Anreize bietet, kann zusätzliche finanzielle Vorteile für Sie bedeuten. Und wenn Sie Ihre Finanzen genau unter die Lupe nehmen, können Sie sicherstellen, dass Sie die Hypothek erhalten, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. In diesem Artikel werden einige der wichtigen Details beschrieben, die Erstkäufer von Eigenheimen für ihren großen Kauf benötigen.
Die zentralen Thesen
- Die Aufnahme einer Hypothek ist ein entscheidender Schritt beim Kauf Ihres ersten Eigenheims und es gibt mehrere Faktoren, um das beste zu wählen.
- Kreditgeber bewerten Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung anhand Ihres Einkommens, Ihres Vermögens, Ihrer Schulden und Ihrer Bonität.
- Wenn Sie sich für eine Hypothek entscheiden, müssen Sie sich zwischen einem festen oder variablen Zinssatz, der Anzahl der Jahre bis zur Tilgung Ihrer Hypothek und der Höhe Ihrer Anzahlung entscheiden.
- Konventionelle Kredite sind Hypotheken, die der Staat nicht versichert.
- Abhängig von Ihren Umständen haben Sie möglicherweise Anspruch auf günstigere Konditionen durch ein FHA, VA- oder anderes staatlich garantiertes Darlehen.
Darlehensarten
Konventionelle Kredite
Konventionelle Kredite sind Hypotheken, die nicht vom Bund versichert oder garantiert sind. In der Regel handelt es sich um Festhypotheken. Sie gehören aufgrund ihrer strengeren Anforderungen zu den am schwierigsten zu qualifizierenden Arten von Hypotheken – eine höhere Anzahlung, eine höhere Kreditwürdigkeit, ein niedrigeres Verhältnis von Einkommen zu Schulden und die Möglichkeit einer privaten Hypothekenversicherung . Wenn Sie sich jedoch für eine konventionelle Hypothek qualifizieren können, sind diese in der Regel kostengünstiger als Kredite, die vom Bund garantiert werden.
Konventionelle Kredite werden entweder als konforme Kredite oder als nicht konforme Kredite definiert. Konforme Kredite entsprechen den Richtlinien, wie den Kreditlimits der staatlich geförderten Unternehmen (GSE) Freddie Mac. Diese Kreditgeber (und verschiedene andere) kaufen und verpacken diese Kredite oft und verkaufen sie dann als Wertpapiere auf dem Sekundärmarkt. Kredite, die auf dem Sekundärmarkt verkauft werden, müssen jedoch bestimmte Richtlinien erfüllen, um als konforme Kredite eingestuft zu werden.
Das maximale konforme Darlehenslimit für eine konventionelle Hypothek im Jahr 2021 beträgt 548.250 USD, obwohl es für ausgewiesene Hochkostengebiete höher sein kann. Ein Kredit über diesem Betrag wird als Jumbo-Kredit bezeichnet, der in der Regel mit einem etwas höheren Zinssatz verbunden ist. Diese Kredite bergen ein höheres Risiko (da sie mehr Geld beinhalten), was sie für den Sekundärmarkt weniger attraktiv macht.
Bei nicht konformen Krediten legt das kreditgebende Institut, in der Regel ein Portfolio-Kreditgeber, eigene Richtlinien fest. Aufgrund von Vorschriften können nicht konforme Kredite nicht auf dem Sekundärmarkt verkauft werden.
Darlehen der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung (FHA)
Die Federal Housing Administration (FHA), Teil des US Department of Housing and Urban Development (HUD), bietet verschiedene Hypothekendarlehensprogramme für Amerikaner an. Ein FHA-Darlehen hat geringere Anforderungen an die Anzahlung und ist leichter zu qualifizieren als ein herkömmliches Darlehen. FHA-Darlehen eignen sich hervorragend für Erstkäufer von Eigenheimen, da Sie neben niedrigeren Vorabkreditkosten und weniger strengen Kreditanforderungen eine Anzahlung von nur 3,5%leisten können. FHA-Darlehen dürfen die oben beschriebenen gesetzlichen Grenzen nicht überschreiten.
Alle FHA-Kreditnehmer müssen jedoch eine Hypothekenversicherungsprämie zahlen, die in ihre Hypothekenzahlungen eingerechnet wird. Hypothekenversicherung ist eine Versicherungspolice, die einen Hypothekengeber oder Rechtsinhaber schützt, wenn der Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät, verstirbt oder anderweitig nicht in der Lage ist, die vertraglichen Verpflichtungen aus der Hypothek zu erfüllen.
VA-Darlehen
Das US-Veteranenministerium (VA) garantiert VA-Darlehen. Die VA vergibt keine Kredite selbst, sondern garantiert Hypotheken von qualifizierten Kreditgebern. Diese Garantien ermöglichen es Veteranen, Wohnungsbaudarlehen zu günstigen Konditionen (in der Regel ohne Anzahlung) zu erhalten.
In den meisten Fällen sind VA-Darlehen leichter zu qualifizieren als herkömmliche Kredite. Die Kreditgeber begrenzen in der Regel das maximale VA-Darlehen auf konventionelle Hypothekendarlehensgrenzen. Bevor Sie einen Kredit beantragen, müssen Sie Ihre Berechtigung bei der VA beantragen. Wenn Sie angenommen werden, stellt die VA eine Berechtigungsbescheinigung aus, mit der Sie einen Kredit beantragen können.
Zusätzlich zu diesen Bundesdarlehensarten und -programmen sponsern staatliche und lokale Regierungen und Agenturen Hilfsprogramme, um Investitionen oder Wohneigentum in bestimmten Bereichen zu erhöhen.
Eigenkapital- und Ertragsanforderungen
Die Preisgestaltung für Hypothekendarlehen wird vom Kreditgeber auf zwei Arten bestimmt – beide Methoden basieren auf der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Neben der Überprüfung Ihres FICO-Scores bei den drei großen Kreditauskunfteien berechnen Kreditgeber die Beleihungsquote (LTV) und die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR), um den Betrag zu bestimmen, den sie bereit sind, Kredite zu vergeben Sie, zuzüglich des Zinssatzes.
Der LTV ist der Betrag des tatsächlichen oder impliziten Eigenkapitals, das in den Sicherheiten verfügbar ist, gegen die Kredite aufgenommen werden. Beim Hauskauf wird der LTV ermittelt, indem der Kreditbetrag durch den Kaufpreis des Hauses geteilt wird. Kreditgeber gehen davon aus, dass je mehr Geld Sie (in Form einer Anzahlung) leisten, desto geringer die Wahrscheinlichkeit ist, dass Sie mit dem Kredit in Verzug geraten. Je höher der LTV, desto größer ist das Ausfallrisiko, sodass die Kreditgeber mehr verlangen.
Der DSCR bestimmt Ihre Fähigkeit, die Hypothek zu bezahlen. Kreditgeber dividieren Ihr monatliches Nettoeinkommen durch die Hypothekenkosten, um die Wahrscheinlichkeit zu bestimmen, dass Sie mit der Hypothek in Verzug geraten. Die meisten Kreditgeber verlangen DSCRs von mehr als eins. Je höher das Verhältnis, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Kreditkosten decken können und desto weniger Risiko geht der Kreditgeber ein. Je höher der DSCR, desto wahrscheinlicher wird ein Kreditgeber den Kreditzins aushandeln; selbst bei einem niedrigeren Zinssatz erhält der Kreditgeber eine bessere risikoadjustierte Rendite.
Aus diesem Grund sollten Sie bei Verhandlungen mit einem Hypothekengeber jede Art von qualifiziertem Einkommen angeben, das Sie erzielen können. Manchmal kann ein zusätzlicher Nebenjob oder ein anderes einkommensschaffendes Geschäft den Unterschied ausmachen, ob Sie sich für einen Kredit qualifizieren oder nicht oder den bestmöglichen Zinssatz erhalten.
Private Hypothekenversicherung (PMI)
LTV bestimmt auch, ob Sie eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen müssen. PMI trägt dazu bei, den Kreditgeber vor einem Ausfall zu schützen, indem ein Teil des Kreditrisikos an einen Hypothekenversicherer übertragen wird. Die meisten Kreditgeber verlangen PMI für jeden Kredit mit einem LTV von mehr als 80%. Dies bedeutet jedes Darlehen, bei dem Sie weniger als 20% Eigenkapital im Haus besitzen. Die Versicherungssumme und das Hypothekenprogramm bestimmen die Kosten der Hypothekenversicherung und deren Einziehung.
Die meisten Hypothekenversicherungsprämien werden monatlich gesammelt, zusammen mit Steuer -und Sachversicherungen escrows. Sobald der LTV 78% oder weniger beträgt, soll der PMI automatisch eliminiert werden. Möglicherweise können Sie PMI auch kündigen, sobald das Eigenheim einen Wertzuwachs von 20 % erreicht hat und ein bestimmter Zeitraum, z. B. zwei Jahre, verstrichen ist.
Einige Kreditgeber, wie die FHA, werden die Hypothekenversicherung als Pauschalbetrag bewerten und in den Kreditbetrag einfließen lassen.
Versuchen Sie als Faustregel, eine private Hypothekenversicherung zu vermeiden, da diese Kosten für Sie keinen Nutzen haben.
Es gibt Möglichkeiten, die Zahlung für PMI zu vermeiden. Man darf beim Kauf eines Eigenheims nicht mehr als 80% des Immobilienwertes ausleihen;die andere besteht darin, über eine Eigenheimfinanzierung oder eine zweite Hypothek mehr als 20 % abzubauen. Das gebräuchlichste Programm heißt 80-10-10-Hypothek. Die 80 steht für den LTV der ersten Hypothek, die ersten 10 steht für den LTV der zweiten Hypothek und die zweite 10 steht für das Eigenkapital, das Sie im Eigenheim haben.
Obwohl der Zinssatz für die zweite Hypothek höher als der Zinssatz für die erste sein wird, sollte er auf gemischter Basis nicht viel höher sein als der Zinssatz eines 90% LTV-Darlehens. Eine Hypothek vom Typ 80-10-10 kann günstiger sein als die Zahlung für PMI. Es ermöglicht Ihnen auch, die Zahlung der zweiten Hypothek zu beschleunigen und diesen Teil der Schulden schnell zu beseitigen, damit Sie Ihr Haus vorzeitig abbezahlen können.
Festzinshypotheken vs. variabel verzinsliche Hypotheken
Eine weitere Überlegung ist, ob Sie eine Hypothek mit festem oder variablem Zinssatz (auch als variabel verzinst) erhalten möchten. Bei einer Festhypothek ändert sich der Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht. Der offensichtliche Vorteil eines Festzinskredits ist, dass Sie die monatlichen Kreditkosten für die gesamte Kreditlaufzeit kennen. Und wenn die vorherrschenden Zinssätze niedrig sind, haben Sie sich für eine beträchtliche Zeit einen guten Zinssatz gesichert.
Eine variabel verzinsliche Hypotheken, wie zum Beispiel ein interest-only Hypothek oder eine variabel verzinsliche Hypotheken (ARM), ist so konzipiert, Erstkäufer oder Menschen zu helfen, die ihr Einkommen erwarten im wesentlichen über die Leihfrist steigen. Bei Darlehen mit variablem Zinssatz können Sie in den ersten Jahren des Darlehens in der Regel niedrigere Einführungszinsen erzielen, wodurch Sie sich für mehr Geld qualifizieren können, als wenn Sie versucht hätten, einen teureren Festzinskredit zu erhalten.
Diese Option kann natürlich riskant sein, wenn Ihr Einkommen nicht mit der Zinserhöhung mitwächst. Der andere Nachteil ist, dass der Weg der Marktzinsen ungewiss ist: Wenn sie dramatisch steigen, werden Ihre Kreditkonditionen mit ihnen in die Höhe schnellen.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development einzureichen.
Funktionsweise von Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs)
Die gebräuchlichsten Arten von ARMs sind für ein, fünf- oder siebenjährige Zeiträume vorgesehen. Der anfängliche Zinssatz ist normalerweise für einen bestimmten Zeitraum festgelegt und wird dann regelmäßig, oft monatlich, neu festgelegt. Sobald ein ARM zurückgesetzt wird, passt er sich dem Marktzinssatz an, normalerweise durch Hinzufügen eines vorbestimmten Spreads (Prozentsatz) zum aktuellen US-Staatsanleihensatz.
Obwohl die Erhöhung in der Regel begrenzt ist, kann eine ARM-Anpassung teurer sein als das vorherrschende Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz, um den Kreditgeber für das Angebot eines niedrigeren Zinssatzes während der Einführungsphase zu entschädigen.
Interest-only – Darlehen sind eine Art von ARM, in dem Sie nur Hypothek zahlen Zinsen und nicht das Haupt während der Einführungsphase, bis das Darlehen zurückkehrt zu einem festen, Hauptzahler Darlehen. Solche Kredite können für erstmalige Kreditnehmer sehr vorteilhaft sein, da nur die Zahlung von Zinsen die monatlichen Kreditkosten erheblich senkt und es Ihnen ermöglicht, sich für einen viel größeren Kredit zu qualifizieren. Da Sie jedoch während der Anfangsphase keinen Kapitalbetrag zahlen, ändert sich der fällige Saldo des Darlehens erst, wenn Sie mit der Rückzahlung des Kapitalbetrags beginnen.
Die Quintessenz
Wenn Sie zum ersten Mal nach einer Hypothek für Ihr Eigenheim suchen, kann es schwierig sein, alle Finanzierungsmöglichkeiten zu sortieren. Nehmen Sie sich Zeit, um zu entscheiden, wie viel Eigenheim Sie sich tatsächlich leisten können, und finanzieren Sie dann entsprechend. Wenn Sie es sich leisten können, einen erheblichen Betrag niederzulegen oder über genügend Einkommen verfügen, um einen niedrigen LTV zu erzielen, haben Sie mehr Verhandlungsmacht mit Kreditgebern und die meisten Finanzierungsmöglichkeiten. Wenn Sie auf den größten Kredit drängen, werden Ihnen möglicherweise ein höherer risikoadjustierter Zinssatz und eine private Hypothekenversicherung angeboten.
Wägen Sie den Nutzen eines größeren Kredits mit dem Risiko ab. Die Zinssätze der Regel schwimmen während der interest-only Zeit und werden oft in Reaktion auf Veränderungen der Marktzinsen anpassen. Berücksichtigen Sie auch das Risiko, dass Ihr verfügbares Einkommen nicht zusammen mit der möglichen Erhöhung der Kreditkosten steigt.
Ein guter Hypothekenmakler oder Hypothekenbanker sollte in der Lage sein, Sie durch all die verschiedenen Programme und Optionen zu führen, aber nichts hilft Ihnen besser, als Ihre Prioritäten für ein Hypothekendarlehen zu kennen.