Finanzierungsgrundlagen für Erstkäufer
Der Erhalt einer Hypothek ist ein entscheidender Schritt beim Kauf Ihres ersten Eigenheims, und es gibt mehrere Faktoren für die Auswahl des am besten geeigneten. Während die unzähligen Finanzierungsmöglichkeiten für Erstkäufer überwältigend erscheinen können, können Sie sich viel Zeit und Geld sparen, wenn Sie sich die Zeit nehmen, um die Grundlagen der Immobilienfinanzierung zu erforschen.
Das Verständnis des Marktes, auf dem sich die Immobilie befindet, und ob es Anreize für Kreditgeber bietet, kann für Sie zusätzliche finanzielle Vorteile bedeuten. Wenn Sie sich Ihre Finanzen genau ansehen, können Sie sicherstellen, dass Sie die Hypothek erhalten, die Ihren Anforderungen am besten entspricht. Dieser Artikel beschreibt einige der wichtigen Details, die Erstkäufer benötigen, um ihren großen Einkauf zu tätigen.
Die zentralen Thesen
- Der Erhalt einer Hypothek ist ein entscheidender Schritt beim Kauf Ihres ersten Eigenheims, und es gibt mehrere Faktoren für die Auswahl des besten.
- Kreditgeber bewerten Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung anhand Ihres Einkommens, Ihres Vermögens, Ihrer Schulden und Ihrer Bonität.
- Bei der Auswahl einer Hypothek müssen Sie sich zwischen einem festen oder variablen Zinssatz, der Anzahl der Jahre für die Tilgung Ihrer Hypothek und der Höhe Ihrer Anzahlung entscheiden.
- Konventionelle Kredite sind Hypotheken, die der Staat nicht versichert.
- Abhängig von Ihren Umständen haben Sie möglicherweise Anspruch auf günstigere Konditionen durch ein FHA, VA- oder anderes staatlich garantiertes Darlehen.
Darlehensarten
Konventionelle Kredite
Herkömmliche Kredite sind Hypotheken, die von der Bundesregierung nicht versichert oder garantiert sind. Es handelt sich in der Regel um festverzinsliche Hypotheken. Sie sind einige der schwierigsten Arten von Hypotheken, für die sie sich aufgrund ihrer strengeren Anforderungen qualifizieren können – eine höhere Anzahlung, eine höhere Kreditwürdigkeit, ein niedrigeres Verhältnis von Einkommen zu Schulden und das Potenzial für eine private Hypothekenversicherung . Wenn Sie sich jedoch für eine konventionelle Hypothek qualifizieren können, sind diese in der Regel kostengünstiger als Kredite, die von der Bundesregierung garantiert werden.
Konventionelle Kredite werden entweder als konforme Kredite oder als nicht konforme Kredite definiert. Konforme Kredite entsprechen Richtlinien wie den von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) Freddie Mac festgelegten Kreditlimits . Diese Kreditgeber (und verschiedene andere) kaufen und verpacken diese Kredite häufig und verkaufen sie dann als Wertpapiere auf dem Sekundärmarkt. Kredite, die auf dem Sekundärmarkt verkauft werden, müssen jedoch bestimmte Richtlinien erfüllen, um als konforme Kredite eingestuft zu werden.
Das maximale konforme Kreditlimit für eine konventionelle Hypothek im Jahr 2021 beträgt 548.250 USD, kann jedoch für ausgewiesene Gebiete mit hohen Kosten höher sein. Ein Darlehen, das über diesem Betrag liegt, wird als Jumbo-Darlehen bezeichnet, das normalerweise einen etwas höheren Zinssatz aufweist. Diese Kredite sind mit einem höheren Risiko verbunden (da sie mehr Geld beinhalten), was sie für den Sekundärmarkt weniger attraktiv macht.
Für fehlerhafte Kredite legt das Kreditinstitut, das den Kredit zeichnet, in der Regel ein Portfolio-Kreditgeber, seine eigenen Richtlinien fest. Aufgrund von Vorschriften können fehlerhafte Kredite nicht auf dem Sekundärmarkt verkauft werden.
Darlehen der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung (FHA)
Die Federal Housing Administration (FHA), Teil des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD), bietet verschiedene Hypothekendarlehensprogramme für Amerikaner an. Ein FHA-Darlehen hat geringere Anforderungen an die Anzahlung und ist leichter zu qualifizieren als ein herkömmliches Darlehen. FHA-Kredite eignen sich hervorragend für Erstkäufer, da Sie zusätzlich zu niedrigeren Kreditkosten im Voraus und weniger strengen Kreditanforderungen eine Anzahlung von nur 3,5%leisten können. FHA-Darlehen dürfen die oben beschriebenen gesetzlichen Grenzen nicht überschreiten.
Alle FHA-Kreditnehmer müssen jedoch eine Hypothekenversicherungsprämie zahlen, die in ihre Hypothekenzahlungen einfließt. Die Hypothekenversicherung ist eine Versicherungspolice, die einen Hypothekengeber oder Titelinhaber schützt, wenn der Kreditnehmer mit Zahlungen in Verzug gerät, verstirbt oder auf andere Weise nicht in der Lage ist, die vertraglichen Verpflichtungen der Hypothek zu erfüllen.
VA-Darlehen
Das US-Veteranenministerium (VA) garantiert VA-Darlehen. Die VA vergibt keine Kredite selbst, sondern garantiert Hypotheken von qualifizierten Kreditgebern. Diese Garantien ermöglichen es Veteranen, Wohnungsbaudarlehen zu günstigen Konditionen zu erhalten (normalerweise ohne Anzahlung).
In den meisten Fällen sind VA-Darlehen leichter zu qualifizieren als herkömmliche Darlehen. Kreditgeber beschränken das maximale VA-Darlehen im Allgemeinen auf herkömmliche Hypothekendarlehenslimits. Bevor Sie einen Kredit beantragen, müssen Sie Ihre Berechtigung bei der VA beantragen. Wenn Sie akzeptiert werden, stellt die VA eine Berechtigungsbescheinigung aus, mit der Sie einen Kredit beantragen können.
Zusätzlich zu diesen Darlehensarten und -programmen des Bundes unterstützen staatliche und lokale Regierungen und Behörden Hilfsprogramme, um die Investitionen oder das Wohneigentum in bestimmten Bereichen zu erhöhen.
Eigenkapital- und Ertragsanforderungen
Die Preisgestaltung für Hypothekendarlehen wird vom Kreditgeber auf zwei Arten festgelegt: Beide Methoden basieren auf der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Zusätzlich zur Überprüfung Ihres FICO-Scores bei den drei großen Kreditauskunfteien berechnen die Kreditgeber das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) und das Schuldendienst-Deckungsverhältnis (DSCR), um den Betrag zu bestimmen, an den sieKredite vergeben möchten Sie plus den Zinssatz.
Der LTV ist der Betrag des tatsächlichen oder impliziten Eigenkapitals, der in dengeliehenen Sicherheiten verfügbar ist. Bei Hauskäufen wird der LTV ermittelt, indem der Darlehensbetrag durch den Kaufpreis des Hausesdividiert wird. Kreditgeber gehen davon aus, dass je mehr Geld Sie (in Form einer Anzahlung) aufbringen, desto weniger wahrscheinlich ist, dass Sie mit dem Kredit in Verzug geraten. Je höher der LTV, desto größer ist das Ausfallrisiko, sodass die Kreditgeber mehr verlangen.
Der DSCR bestimmt Ihre Fähigkeit, die Hypothek zu bezahlen. Kreditgeber dividieren Ihr monatliches Nettoeinkommen durch die Hypothekenkosten, um die Wahrscheinlichkeit zu bestimmen, dass Sie mit der Hypothek in Verzug geraten. Die meisten Kreditgeber benötigen DSCRs von mehr als eins. Je höher die Quote, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Kreditkosten decken können, und desto geringer ist das Risiko, das der Kreditgeber eingeht. Je höher der DSCR, desto wahrscheinlicher wird ein Kreditgeber den Kreditzins aushandeln. Selbst bei einem niedrigeren Zinssatz erhält der Kreditgeber eine bessere risikobereinigte Rendite.
Aus diesem Grund sollten Sie bei Verhandlungen mit einem Hypothekengeber jede Art von qualifiziertem Einkommen angeben, das Sie erzielen können. Manchmal kann ein zusätzlicher Teilzeitjob oder ein anderes einkommensschaffendes Unternehmen den Unterschied zwischen der Qualifizierung oder Nichtqualifizierung für einen Kredit oder dem Erhalt des bestmöglichen Zinssatzes ausmachen.
Private Hypothekenversicherung (PMI)
Der LTV bestimmt auch, ob Sie eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen müssen. PMI hilft, den Kreditgeber vor Zahlungsausfällen zu schützen, indem ein Teil des Kreditrisikos auf einen Hypothekenversicherer übertragen wird. Die meisten Kreditgeber benötigen PMI für Kredite mit einem LTV von mehr als 80%. Dies führt zu jedem Darlehen, bei dem Sie weniger als 20% Eigenkapital im Eigenheim besitzen. Die Versicherungssumme und das Hypothekenprogramm bestimmen die Kosten der Hypothekenversicherung und deren Einzug.
Die meisten Prämien für Hypothekenversicherungenwerden monatlich zusammen mit Steuer- und Sachversicherungs- Treuhandkonten erhoben. Sobald der LTV 78% oder weniger beträgt, soll der PMI automatisch eliminiert werden. Möglicherweise können Sie den PMI auch kündigen, wenn der Wert des Eigenheims so hoch ist, dass Sie 20% Eigenkapital erhalten, und ein festgelegter Zeitraum abgelaufen ist, z. B. zwei Jahre.
Einige Kreditgeber, wie die FHA, bewerten die Hypothekenversicherung als Pauschalbetrag und aktivieren sie in den Kreditbetrag.
Versuchen Sie als Faustregel, eine private Hypothekenversicherung zu vermeiden, da diese Kosten für Sie keinen Nutzen haben.
Es gibt Möglichkeiten, die Zahlung für PMI zu vermeiden. Man darf beim Kauf eines Eigenheims nicht mehr als 80% des Immobilienwertes ausleihen;Die andere Möglichkeit besteht darin, eine Eigenheimfinanzierung oder eine zweite Hypothek zu verwenden, um mehr als 20% abzubauen. Das gebräuchlichste Programm heißt 80-10-10 Hypothek. Die 80 steht für den LTV der ersten Hypothek, die ersten 10 für den LTV der zweiten Hypothek, während die zweite 10 für das Eigenkapital steht, das Sie zu Hause haben.
Obwohl der Zinssatz für die zweite Hypothek höher sein wird als der Zinssatz für die erste Hypothek, sollte er auf gemischter Basis nicht viel höher sein als der Zinssatz für ein 90% iges LTV-Darlehen. Eine Hypothek vom Typ 80-10-10 kann günstiger sein als die Zahlung für PMI. Es ermöglicht Ihnen auch, die Zahlung der zweiten Hypothek zu beschleunigen und diesen Teil der Schulden schnell zu beseitigen, sodass Sie Ihr Haus frühzeitig abbezahlen können.
Festverzinsliche Hypotheken im Vergleich zu variabel verzinslichen Hypotheken
Eine weitere Überlegung ist, ob eine Hypothek mit festem oder variablem Zinssatz (auch als variabel verzinslich bezeichnet) abgeschlossen werden soll. Bei einer festverzinslichen Hypothek ändert sich der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Der offensichtliche Vorteil eines festverzinslichen Darlehens besteht darin, dass Sie wissen, wie hoch die monatlichen Darlehenskosten für die gesamte Darlehenslaufzeit sind. Und wenn die vorherrschenden Zinssätze niedrig sind, haben Sie für eine beträchtliche Zeit einen guten Zinssatz festgelegt.
Eine variabel verzinsliche Hypothek, wie eine zinslose Hypothek oder eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM), soll Erstkäufern oder Personen helfen, die erwarten, dass ihr Einkommen während der Darlehenslaufzeit erheblich steigt. Bei variabel verzinslichen Darlehen können Sie in den ersten Jahren des Darlehens in der Regel niedrigere Einführungszinsen erzielen. Auf diese Weise können Sie sich für mehr Geld qualifizieren, als wenn Sie versucht hätten, ein teureres festverzinsliches Darlehen zu erhalten.
Natürlich kann diese Option riskant sein, wenn Ihr Einkommen nicht mit dem Anstieg des Zinssatzes wächst. Der andere Nachteil ist, dass der Weg der Marktzinssätze ungewiss ist: Wenn sie dramatisch ansteigen, werden die Konditionen Ihres Kredits mit ihnen in die Höhe schnellen.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung einzureichen.
Funktionsweise von Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs)
Die häufigsten Arten von ARMs sind für einen Zeitraum von einem, fünf oder sieben Jahren. Der anfängliche Zinssatz wird normalerweise für einen bestimmten Zeitraum festgelegt und dann regelmäßig, häufig jeden Monat, zurückgesetzt. Sobald ein ARM zurückgesetzt wird, passt er sich dem Marktkurs an, normalerweise durch Hinzufügen eines vorgegebenen Spread (Prozentsatz) zum geltenden US-Treasury-Kurs.
Obwohl die Erhöhung in der Regel begrenzt ist, kann eine ARM-Anpassung teurer sein als das vorherrschende festverzinsliche Hypothekendarlehen, um den Kreditgeber für das Angebot eines niedrigeren Zinssatzes während der Einführungsphase zu entschädigen.
Interest-only – Darlehen sind eine Art von ARM, in dem Sie nur Hypothek zahlen Zinsen und nicht das Haupt während der Einführungsphase, bis das Darlehen zurückkehrt zu einem festen, Hauptzahler Darlehen. Solche Kredite können für erstmalige Kreditnehmer sehr vorteilhaft sein, da nur die Zahlung von Zinsen die monatlichen Kreditkosten erheblich senkt und Sie sich für einen viel größeren Kredit qualifizieren können. Da Sie jedoch in der Anfangszeit keinen Kapitalbetrag zahlen, ändert sich der für das Darlehen fällige Restbetrag erst, wenn Sie mit der Rückzahlung des Kapitalbetrags beginnen.
Das Fazit
Wenn Sie zum ersten Mal nach einer Hypothek suchen, fällt es Ihnen möglicherweise schwer, alle Finanzierungsmöglichkeiten zu sortieren. Nehmen Sie sich Zeit, um zu entscheiden, wie viel Eigenheim Sie sich tatsächlich leisten können, und finanzieren Sie dann entsprechend. Wenn Sie es sich leisten können, einen erheblichen Betrag zu senken oder über genügend Einkommen zu verfügen, um einen niedrigen LTV zu erzielen, haben Sie mehr Verhandlungsmacht mit den Kreditgebern und die meisten Finanzierungsmöglichkeiten. Wenn Sie auf das größte Darlehen drängen, wird Ihnen möglicherweise ein höherer risikobereinigter Zinssatz und eine private Hypothekenversicherung angeboten.
Wägen Sie den Vorteil eines größeren Kredits mit dem Risiko ab. Die Zinssätze der Regel schwimmen während der interest-only Zeit und werden oft in Reaktion auf Veränderungen der Marktzinsen anpassen. Berücksichtigen Sie auch das Risiko, dass Ihr verfügbares Einkommen nicht steigt, zusammen mit dem möglichen Anstieg der Kreditkosten.
Ein guter Hypothekenmakler oder Hypothekenbanker sollte in der Lage sein, Sie durch die verschiedenen Programme und Optionen zu führen, aber nichts hilft Ihnen besser, als Ihre Prioritäten für ein Hypothekendarlehen zu kennen.