Wohneigentum als Kapitalanlage
Eigenheim gehört seit jeher zum amerikanischen Traum. Aus diesem Grund akzeptieren viele Menschen den Besitz eines Eigenheims als richtig, ja sogar obligatorisch, ohne die Vorteile und Risiken abzuwägen. Wenn Sie erwägen, ein Haus zu kaufen, sollten Sie die Vor- und Nachteile der Investition, die Sie tätigen möchten, kennen und prüfen – wie bei jeder Investitionsentscheidung –, bevor Sie auf der gestrichelten Linie unterschreiben.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie ein Eigenheim in Erwägung ziehen, sollten Sie sich der Vorteile und möglichen Risiken bewusst sein und diese überprüfen, bevor Sie das Geschäft abschließen.
- Zu den Vorteilen einer Investition in ein Eigenheim gehören Wertsteigerung, Eigenheimkapital, Steuerabzüge und abzugsfähige Ausgaben.
- Risiken und Vorbehalte bei der Investition in ein Eigenheim können hohe Vorlaufkosten, Abschreibungen und Illiquidität umfassen.
Attraktive langfristige Investition
Gesamtwertung stellt den Anstieg des Wertes zu Hause im Laufe der Zeit. Immobilienpreise sind zyklisch und Hausbesitzer sollten nicht erwarten, dass der Wert der Immobilie kurzfristig drastisch steigt. Wenn Sie jedoch lange genug in Ihrem Haus bleiben, besteht eine sehr gute Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihr Haus später aufgrund der Wertsteigerung gewinnbringend verkaufen können.
Tatsächlich ist der Kauf eines Eigenheims eine der besten langfristigen Investitionen, die Sie tätigen können. Trotz dramatischer Einbrüche wie dem Return-on-Investment (ROI), der Ihnen auch einen Platz zum Leben bietet.
Immobilien werden in erster Linie aufgrund des Grundstücks geschätzt, auf dem das Haus steht, während die tatsächliche Struktur im Laufe der Zeit abwertet. Der Ausdruck „Lage, Lage, Lage“ ist also nicht nur ein Immobilien-Schlagwort, sondern ein ganz wichtiger Aspekt beim Hauskauf. Die Nachbarschaft mit den damit verbundenen Annehmlichkeiten – Schulbezirke, Parks, Straßenzustand usw. – und die Stadt, in der sich das Haus befindet, tragen maßgeblich zur Wertschätzung der Immobilie bei.
Stellen Sie sich ein Haus vor, das so heruntergekommen und baufällig ist, dass es unbewohnbar ist. Das Land unter dem Haus kann immer noch viel Geld wert sein – in diesem Fall mehr als die Residenz. Ein Verkäufer kann erwägen, es so zu verkaufen, wie es ist (mit der noch intakten Struktur) oder etwas mehr auszugeben, um das Haus abzureißen und das Land selbst zu einem höheren Preis zu verkaufen.
Eigenkapital aufbauen
Eigenheimkapital stellt die Differenz zwischen der Höhe Ihrer Hypothekenschuld und dem Marktpreis oder Wert Ihres Eigenheims dar. Eigenheimkapital und Wertsteigerung können zusammen betrachtet werden. Wie oben erwähnt, würde Ihr Haus wahrscheinlich im Laufe der Zeit an Marktwert gewinnen.
Ihr Eigenkapital wächst auch, wenn Sie Ihre Hypothek abzahlen, wobei weniger von Ihrer Zahlung für Zinsen verwendet wird und mehr für die Verringerung des Saldos Ihres Darlehens.
Wertsteigerung ist die Wertänderung Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit, während Eigenheimkapital die Differenz zwischen dem Saldo Ihrer Hypothek und dem Marktwert Ihres Eigenheims ist.
Der Aufbau von Eigenkapital braucht einige Zeit, weil es Zeit braucht, den Kapitalsaldo aus dem Hypothekendarlehen zu senken – es sei denn, Sie leisten eine große Anzahlung oder regelmäßige Vorauszahlungen.
Beachten Sie jedoch, dass die Dauer Ihres Eigenheims einen großen Einfluss darauf hat, wie viel Eigenkapital Sie aufbauen und welche Wertsteigerung Sie erzielen können. Je länger Sie es behalten, desto mehr Eigenkapital erhalten Sie.
Wenn Sie Ihre Hypothek zurückzahlen und den geschuldeten Betrag reduzieren, ohne es zu merken, sparen Sie, wenn der Wert Ihres Eigenheims steigt – genau wie der Wert Ihres Sparkontos mit den Zinsen steigt. Wenn Sie verkaufen, erhalten Sie wahrscheinlich jeden Dollar, den Sie ausgezahlt haben, und mehr zurück, vorausgesetzt, Sie bleiben lange genug in Ihrem Haus. Im Laufe der Zeit sollten die durchschnittlichen 6% Rendite ( Zinssatz ) Ihrer Ersparnisse Ihre Ausgaben mehr als decken.
Ein weiterer Pluspunkt ist, dass Eigenheimkapital die Flexibilität bietet, ein Darlehen zu erhalten, das an die Höhe Ihres Eigenheimkapitals gebunden ist. Viele Anleger verfolgen gleichzeitig ihr Eigenheimkapital und ihren Eigenheimwert. Wenn ein Investor der Meinung ist, dass sein Eigenheimwert stark zunimmt, kann er ein Eigenheimdarlehen verschieben, um eine bessere Gelegenheit zu haben, die Wertsteigerung eines Verkäufers zu realisieren.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beimUS-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Standort, Standort, Standort
Während die Tilgung Ihrer Hypothek unabhängig von Ihrem Wohnort gleich funktioniert, variiert das Marktwertwachstum je nach Standort. Laut dem Hauspreisindex (HPI) der Federal Housing Finance Agency (FHFA) stiegen die Immobilienpreise in den USA insgesamt im Fünfjahreszeitraum bis zum 31. Dezember 2019 um durchschnittlich 32,88 %. Allerdings stiegen die Preise in der Zensusabteilung Mittelatlantik nur um 23,21% und die Preise in der Pazifikzählungsabteilung stiegen um durchschnittlich 40,39 %.
Um zu sehen, wie sich dies auf die Preise dort auswirken kann, wo Sie kaufen möchten, sehen Sie sich die vollständige FHFA-Tabelle unten an:
Quelle: FHFA US-Hauspreisindex -3. Quartal 2019.
Ausschluss von Kapitalgewinnen
Schließlich verkaufen Sie Ihr Haus. Wenn Sie dies tun, erlaubt Ihnen das Gesetz, die Gewinne zu behalten und keine Kapitalertragssteuern zu zahlen. Nun, nicht unbedingtalle Gewinne. Der Internal Revenue Service (IRS) ermöglicht einen steuerfreien Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar für Alleinstehende und 500.000 US-Dollar für verheiratete Paare – nur für Ihren Hauptwohnsitz, nicht für einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienimmobilie.
Es gibt einige Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen, um sich für diesen Ausschluss zu qualifizieren. Sie müssen das Haus seit mindestens zwei Jahren – 24 Monaten – innerhalb der letzten fünf Jahre bis zum Abschlussdatum besitzen. Das Wohnsitzerfordernis schreibt vor, dass Sie in den fünf Jahren vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre in der Wohnung gelebt haben. Die letzte Bedingung, die Look-Back-Anforderung, besagt, dass Sie in den zwei Jahren vor dem letzten Verkauf keinen Gewinn durch den Verkauf eines anderen Hauptwohnsitzes gemacht haben.
Steuerabzüge
Nach der Wertschätzung sind die am häufigsten genannten Vorteile von Wohneigentum Steuerabzüge oder Einsparungen. Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie einen Teil der Kosten für den Besitz dieses Hauses von den Steuern abziehen, die Sie an die Regierung zahlen. Dies beinhaltet Hypothekenzinsen sowohl für Ihren Hauptwohnsitz als auch für ein Zweitwohnsitz, die sich auf Tausende von Dollar pro Jahr belaufen können.
Zinsen für Eigenheimdarlehen oderEigenheimkreditlinien (HELOC) sind ebenfalls abzugsfähig, wenn die Mittel zur wesentlichen Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet werden. Sie können auch bis zu 10.000 US-Dollar an staatlichen und lokalen Steuern (SALT) abziehen, einschließlich Grundsteuern.
Die Wirkung des Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetzes
DasTax Cuts and Jobs Act hat wesentliche Änderungen an den Teilen der Abgabenordnung vorgenommen, die mit Wohneigentum zu tun haben. Sofern ein zukünftiger Kongress das Gesetz nicht ändert, laufen alle Bestimmungen nach dem 31. Dezember 2025 aus. Aber vorerst haben Änderungen dieses Gesetzes den Wert des Eigenheims reduziert.
Das Gesetz begrenzt den Abzug von Hypothekenzinsen auf 750.000 US-Dollar der gesamten Hypothekenschuld, einschließlich für ein Erst- und Zweitwohnsitz und alle Eigenheim- oder HELOC-Darlehen. Die höhere Begrenzung von Hypothekenschulden in Höhe von 1 Million US-Dollar gilt jedoch weiterhin für Schulden, die vor dem 16. Dezember 2017 eingegangen sind.
Das Gesetz setzte auch das SALT-Abzugslimit auf 10.000 US-Dollar fest. Andere neue Bestimmungen beinhalten Beschränkungen bei der Geltendmachung von Unfallschäden mit Ausnahme von staatlich erklärten Katastrophen. Der Umzugskostenabzug besteht nicht mehr, außer für den diensthabenden Militärumzug aus beruflichen Gründen.
All diese Änderungen haben den Wert des Eigenheims gesenkt – einschließlich der Tatsache, dass mit der nahezu Verdoppelung des Standardabzugs (ein weiteres Merkmal des Gesetzes) weniger Menschen genug Abzüge haben, um Anhang A einzureichen, anstatt den Standardabzug vorzunehmen.
Die Tatsache, dass Sie für einen Steuerabzug berechtigt sind, bedeutet also nicht, dass er Ihnen am Ende nützlich ist. Die starke Begrenzung des SALT-Abzugs wird sich besonders nachteilig auf die Verringerung der verfügbaren Abzüge für Menschen auswirken, die in hoch besteuerten Staaten leben.
Hohe Vorlaufkosten
Die Kosten für die Investition in ein Eigenheim können hoch sein – Ihre Ausgaben sind nicht nur der Verkaufspreis der Immobilie und der Zinssatz Ihrer Hypothek. Für den Anfang können Sie damit rechnen, zwischen 2 und 5 % des Kaufpreises an Abschlusskosten zu zahlen. Zu den am häufigsten anfallenden Abschlusskosten gehören eine Anmeldegebühr, eine Bewertungsgebühr, Anwaltskosten, Grundsteuern, Hypothekenversicherung, Hausinspektion, Versicherungsprämie für das erste Jahr, Titelsuche, Titelversicherung, Punkte (vorausbezahlte Zinsen), Erstellungsgebühr, Aufnahme Gebühren und Erhebungsgebühren.
Experten sagen, dass Sie planen sollten, mindestens fünf Jahre in Ihrem Haus zu bleiben, um diese Kosten zu decken.
Potenzielle Abschreibung
Nicht alle Häuser gewinnen an Wert. Die Immobilienkrise von 2008 führte dazu, dass viele Hausbesitzer unter Wasser standen, was bedeutet, dass Sie mehr Schulden haben, als Ihr Haus wert ist. Es braucht keine Immobilienkrise, damit die Immobilienpreise stagnieren oder fallen. Regionale oder lokale wirtschaftliche Bedingungen können zu Immobilienwerten führen, die nicht mit der Inflation Schritt halten.
Denken Sie auch daran, dass die tatsächliche Struktur, in der Sie leben, im Laufe der Zeit an Wert verliert. Dies kann eine Folge von Abnutzung der Immobilie oder mangelnder Wartung und Reparatur sein.
Stolz und finanzielle Verantwortung
Ein oft zitierter Vorteil des Eigenheims ist das Wissen, dass Sie Ihr kleines Fleckchen Erde besitzen. Sie können Ihr Haus anpassen, umgestalten, streichen und dekorieren, ohne die Erlaubnis eines Vermieters einzuholen.
Eigentum bringt jedoch Verantwortung mit sich. Sie müssen Ihre Hypothek bezahlen oder riskieren, Ihr Haus und das von Ihnen aufgebaute Eigenkapital zu verlieren. Wartung und Pflege liegen in Ihrer Verantwortung. Sie können den Vermieter nicht um 2 Uhr morgens anrufen, um eine undichte Wasserleitung reparieren zu lassen. Wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie es selbst reparieren – oder reparieren lassen. Rasenmähen, Schneeräumung, Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung fallen auf Sie.
Illiquidität
Im Gegensatz zu Lagerbeständen, die innerhalb weniger Tage verkauft werden können, dauert das Entladen von Häusern in der Regel viel länger. Die Tatsache, dass Sie möglicherweise Zugang zu 500.000 US-Dollar an steuerfreien Kapitalgewinnen haben, bedeutet nicht, dass Sie Zugriff haben.5 In der Zwischenzeit müssen Sie weiterhin Hypothekenzahlungen leisten und das Haus warten, bis Sie es verkaufen.
Die Quintessenz
Ein Eigenheim ist eine Investition, die viele Anlagevorteile, aber auch Risiken mit sich bringt, was es zu einer Investition macht, die nicht jedermanns Sache ist. Es ist wichtig, den Anlagevorteil gegen die Risiken abzuwägen. Ein rationaler Vergleich von Vor- und Nachteilen kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob Sie Ihr Geld in eine Eigenheiminvestition investieren oder woanders möglicherweise bessere Renditen erzielen.