Was Sie über Hausbewertungen wissen sollten
Unabhängig davon, ob Sie ein Haus mit einer Hypothek kaufen, Ihre bestehende Hypothek refinanzieren oder Ihr Haus an einen anderen als einen reinen Barkäufer verkaufen, ist eine Hausbewertung ein wichtiger Bestandteil der Transaktion. Wenn Sie Käufer, Eigentümer oder Verkäufer sind, sollten Sie wissen, wie der Bewertungsprozess funktioniert und wie ein Gutachter den Wert eines Hauses bestimmt.
Die zentralen Thesen
- Eine Bewertung ist eine unvoreingenommene professionelle Meinung über den Wert eines Eigenheims und wird immer dann verwendet, wenn eine Hypothek am Kauf, der Refinanzierung oder dem Verkauf dieser Immobilie beteiligt ist.
- Ein qualifizierter Gutachter erstellt auf Grundlage einer Sichtprüfung einen Bericht, der die jüngsten Verkäufe ähnlicher Immobilien, aktuelle Markttrends und Aspekte des Hauses (z. B. Ausstattung, Grundriss, Quadratmeterzahl) verwendet, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.
- Der Kreditnehmer zahlt in der Regel die Bewertungsgebühr, die mehrere hundert Dollar betragen kann.
- Wenn der Schätzwert niedriger als erwartet ist, kann die Transaktion verzögert oder sogar abgebrochen werden.
Was ist eine Hausbewertung?
Ein Wertgutachten ist eine unvoreingenommene professionelle Einschätzung des Wertes eines Hauses. Schätzungen werden fast immer bei Kauf- und Verkaufstransaktionen und häufig bei Refinanzierungsgeschäften verwendet. Bei einer Kauf- und Verkaufstransaktion wird anhand einer Bewertung ermittelt, ob der Vertragspreis des Eigenheims angesichts des Zustands, des Standorts und der Merkmale des Eigenheims angemessen ist. Bei einer Refinanzierung versichert ein Gutachten dem Kreditgeber, dass dem Kreditnehmer nicht mehr Geld ausgehändigt wird, als das Eigenheim wert ist.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Kreditgeber möchten sicherstellen, dass Hausbesitzer nicht zu viel Kredite für eine Immobilie aufnehmen, da das Haus als Sicherheit für die Hypothek dient. Sollte der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug geraten und in eine Zwangsvollstreckung geraten, verkauft der Kreditgeber das Haus, um das geliehene Geld zurückzubekommen. Das Gutachten hilft der Bank, sich vor einer Kreditvergabe stärker abzusichern, als sie im schlimmsten Fall erholen könnte.
Der Beurteilungsprozess und wie Werte ermittelt werden
Da das Gutachten in erster Linie die Interessen des Kreditgebers schützt, wird der Kreditgeber das Gutachten in der Regel in Auftrag geben. Ein Gutachten kostet mehrere hundert Dollar und in der Regel zahlt der Kreditnehmer diese Gebühr.
Laut dem Appraisal Institute, einer Vereinigung professioneller Immobiliengutachter, sollte einqualifizierter Gutachter – wie in allen 50 Bundesstaaten erforderlich – lizenziert oder zertifiziert sein und mit der Region vertraut sein. Gemäß Bundesvorschriften muss der Gutachter unparteiisch sein und darf kein direktes oder indirektes Interesse an der Transaktion haben.
Der Schätzwert einer Immobilie wird durch die jüngsten Verkäufe ähnlicher Immobilien und durch aktuelle Markttrends beeinflusst. Die Ausstattung des Hauses, die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder, die Funktionalität des Grundrisses und die Quadratmeterzahl sind ebenfalls Schlüsselfaktoren bei der Bewertung des Wertes des Hauses. Der Gutachter muss eine vollständige Sichtprüfung des Innen- und Außenbereichs durchführen und alle Umstände feststellen, die den Wert der Immobilie beeinträchtigen, wie z. B. notwendige Reparaturen.
Üblicherweise verwenden Gutachter den Uniform Residential Appraisal Report vonFannie Mae für Einfamilienhäuser. Der Bericht fordert den Gutachter auf, das Innere und Äußere der Immobilie, die Nachbarschaft und vergleichbare Verkäufe in der Nähe zu beschreiben. Der Gutachter gibt dann anhand seiner Beobachtungen eine Analyse und Schlussfolgerungen über den Wert der Immobilie.
Der Bericht muss Folgendes enthalten:
- Eine Straßenkarte mit der bewerteten Immobilie und vergleichbaren verwendeten Verkäufen
- Eine äußere Gebäudeskizze
- Eine Erklärung, wie die Quadratmeterzahl berechnet wurde
- Fotos der Vorder, Rückseite und Straßenszene des Hauses
- Vordere Außenaufnahmen jeder vergleichbaren Eigenschaft verwendet
- Andere sachdienliche Informationen – wie Marktverkaufsdaten, öffentliche Grundbucheinträge und öffentliche Steuerunterlagen – die der Gutachter benötigt, um denangemessenen Marktwert der Immobilie zu bestimmen.
Wenn Ihr Eigenheimkapital bei der Refinanzierung einer Hypothek weniger als 20 % beträgt, bleiben Sie bei der Zahlung für dieprivate Hypothekenversicherung (PMI)stecken.
Was Hauskäufer wissen müssen
Wenn Sie ein Haus kaufen und einen Vertrag haben, ist die Bewertung einer der ersten Schritte im Abschlussprozess. Fällt das Gutachten zum Vertragspreis oder darüber hinaus, verläuft die Transaktion wie geplant. Wenn die Bewertung jedoch unter dem Vertragspreis liegt, kann dies die Transaktion verzögern oder zum Scheitern bringen.
Die Chancen stehen gut, dass weder Sie noch der Verkäufer möchten, dass die Transaktion scheitert. Als Käufer haben Sie den Vorteil, dass eine niedrige Bewertung als Verhandlungsinstrument dienen kann, um den Verkäufer davon zu überzeugen, den Preis zu senken. Die Bank wird Ihnen oder einem anderen Interessenten nicht mehr leihen, als das Haus wert ist.
Während Schätzungen Käufern helfen, eine Überzahlung für Häuser zu vermeiden, kann ein Verkäufer eine niedrige Schätzung für ungenau halten und den Preis nur ungern senken. Wenn eine schlechte Bewertung zwischen Ihnen und Ihrem Hauskauf oder -verkauf steht, versuchen Sie, eine zweite Meinung durch eine andere Bewertung durch eine andere Person einzuholen. Gutachter können Fehler machen oder unvollständige Informationen haben. Besser noch, präsentieren Sie dem ursprünglichen Gutachter einen Sachverhalt für einen höheren Wert. Sie können Ihnen zustimmen und die Bewertung überarbeiten.
Bundesrichtlinien zur Beseitigung der überhöhten Schätzungswerte, die zur Immobilienkrise von 2008 beigetragen haben, führen manchmal dazu, dass Schätzungen unter dem angemessenen Marktwert liegen und niedrige Schätzungen schwer anfechtbar machen.
Was Hausverkäufer wissen müssen
Als Verkäufer bedeutet eine niedrige Schätzung, falls zutreffend, dass Sie möglicherweise den Preis Ihres Hauses senken müssen, um es zu verkaufen. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen, wenn Sie nach einem reinen Barkäufer Ausschau halten, der keine Bewertung als Bedingung für den Abschluss der Transaktion erfordert. Niemand will für ein Eigenheim zu viel bezahlen.
Wenn in Ihrer Umgebung kürzlich Verkaufsschwierigkeiten aufgetreten sind, kann dies leider den Wert Ihres Hauses verringern. Wenn Sie der Meinung sind, dass der Wert Ihres Eigenheims durch den Verkaufspreis von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen in der Nähe beeinträchtigt wurde, können Sie den Gutachter möglicherweise davon überzeugen, dass Ihr Eigenheim mehr wert ist, wenn es sich in einem wesentlich besseren Zustand als diese Immobilien befindet.
Ein Wertgutachten ist auch bei der Schenkung eines Eigenheims an ein Familienmitglied erforderlich.
Was refinanzierende Eigenheimbesitzer wissen müssen
Wenn Sie eine konventionelle Hypothek refinanzieren, kann eine niedrige Bewertung Sie daran hindern. Das Haus muss bei oder über dem Betrag, den Sie refinanzieren möchten, bewertet werden, damit Ihr Darlehen genehmigt wird. Wenn es sich bei Ihrer bestehenden Hypothek jedoch um eine FHA-Hypothek handelt, können Sie sich über das FHA Streamline Programmohne Schätzung refinanzieren– eine großartige Option für Unterwasser Hausbesitzer.
Die Quintessenz
Wenn alles glatt läuft, ist die Hausbewertung nur ein weiteres Kästchen auf einer abschließenden Checkliste. Wenn der Schätzwert niedriger als erwartet ist, kann die Transaktion verzögert oder sogar abgebrochen werden. Unabhängig davon, auf welche Situation Sie beim Kauf, Verkauf oder der Refinanzierung Ihres Eigenheims stoßen, ein grundlegendes Verständnis der Funktionsweise des Bewertungsprozesses kann nur zu Ihren Gunsten wirken, insbesondere wenn Sie Ihr erstes Eigenheim kaufen.