Überbleibselmieter
Was ist ein Überbleibselmieter?
Ein Überbleibselmieter ist ein Mieter, der nach Ablauf des Mietvertrags in einer Immobilie verbleibt. Nimmt der Vermieter weiterhin Mietzahlungen an, kann der Überbleibselmieter die Immobilie weiterhin rechtmäßig bewohnen, und staatliche Gesetze und Gerichtsurteile bestimmen die Länge der neuen Mietdauer des Überbleibselmieters. Akzeptiert der Vermieter keine weiteren Mietzahlungen, gilt der Mieter als Hausfriedensbruch, und wenn er nicht unverzüglich auszieht, kann eine Räumung erforderlich sein.
Die zentralen Thesen
- Ein Überbleibselmieter ist ein Mieter, der die Miete auch nach Ablauf des Mietvertrags weiter zahlt. Auch der Vermieter muss zustimmen, sonst droht ein Räumungsverfahren.
- Das Restmietverhältnis liegt in einer Grauzone zwischen Vollmietvertrag und Hausfriedensbruch. Schon eine einfache Ein-Satz-Vereinbarung bietet allen Parteien mehr Schutz und sollte in Betracht gezogen werden.
- Dieses Problem wird oft durch die monatliche Mietklausel, die in den meisten Mietverträgen enthalten ist, negiert.
Grundlegendes zu Holdover-Mandanten
monatlichen Mietvertrag umgewandelt wird.
Wenn ein Vermieter die Miete von einem Überbleibselmieter akzeptiert, variieren die Auswirkungen je nach bundesstaatlichem und lokalem Recht. In einigen Fällen setzt die Annahme der Zahlung die Mietdauer zurück. Zur Veranschaulichung: Wenn der ursprüngliche Mietvertrag ein Jahr war, beginnt ein neuer einjähriger Mietvertrag, wenn der Vermieter nach Ablauf des ersten Mietvertrags eine Mietzahlung akzeptiert. In anderen Fällen löst die Annahme einer Zahlung von einem Überbleibselmieter einen monatlichen Mietvertrag aus.
Um einen Mieter aus einer Immobilie zu entfernen, muss ein Vermieter ein Überbleibsverfahren einleiten, bei dem es sich im Wesentlichen um einen Räumungsfall handelt, der nicht auf versäumten Mietzahlungen basiert. Dies ist ein Verfahren, das normalerweise in Räumungs- oder Bagatellgerichten gehandhabt wird.
Wenn ein Vermieter möchte, dass ein Überbleibselmieter eine Immobilie räumt, darf der Vermieter die Miete des Mieters nicht annehmen und muss ihn als Eindringling behandeln.
Überbleibsel-Mieterrechte
Überbleibselmieter haben ein Mietverhältnis auf Duldung. Der Begriff „Dulden“ bedeutet das Fehlen von Einwänden ohne echte Zustimmung, und ein Duldungsmietverhältnis ist das Gegenteil eines Mietverhältnisses nach Belieben, bei dem ein Mieter die Immobilie mit Zustimmung des Eigentümers, jedoch in der Regel ohne schriftlichen Vertrag oder Mietvertrag, bewohnt. Unter Duldung hingegen versteht man die Überbleibselmieter eines ausgelaufenen Mietvertrags, die keine Aufenthaltserlaubnis des Vermieters mehr haben, aber noch nicht vertrieben wurden.
Wenn ein Vermieter Sie als Überbleibsel kündigen möchte, muss er Ihnen im Allgemeinen eine Kündigung zukommen lassen, obwohl dies, wie oben erwähnt, vom Staat geregelt wird und daher von Staat zu Staat unterschiedlich sein kann. Der Bescheid löst das Überbleibsverfahren aus. Im Bundesstaat New York muss eine Kündigung unter folgenden Umständen zugestellt werden:
- Ihr Mietvertrag ist abgelaufen, aber der Vermieter/Eigentümer hat Ihnen inzwischen Miete abgenommen.
- Sie haben keinen schriftlichen Mietvertrag, zahlen aber monatlich Miete.
- Der Vermieter/Eigentümer möchte Sie kündigen, obwohl der Mietvertrag nicht abgelaufen ist.
- Sie wohnen in mietpreisregulierten Wohnungen
- Sie haben einen Zuschuss nach §8.
- Ihr Mietvertrag verlangt es.
In der Kündigung müssen Sie den Kündigungsgrund, das Datum, an dem Sie umziehen müssen, angeben und dass der Vermieter rechtliche Schritte einleitet, wenn Sie die Frist nicht einhalten. Gründe können das Auslaufen eines Mietvertrages, schlechtes Verhalten als Mieter (z. B. zu laut oder ein nicht zugelassenes Haustier) sein, Untermieter ohne Wissen des Vermieters, Hausbesetzer (Einzug ohne Wissen des Vermieters), unzumutbar Verweigerung des Zugangs des Vermieters zur Immobilie und nicht genehmigte physische Veränderungen an den Räumlichkeiten (z. B. das Aufstellen einer Wand).
Sie haben jedoch keinen Anspruch auf Kündigung, wenn Ihr Mietvertrag abgelaufen ist, Sie aber in der Wohnung geblieben sind, ohne Miete zu zahlen. In diesem Fall kann ein Vermieter ohne vorherige Ankündigung ein Überbleibsverfahren einleiten.