Hausbesitzerverband (HOA)
Was ist eine Hausbesitzervereinigung (HOA)?
Ein Hausbesitzerverband (HOA) ist eine Organisation in einer Unterteilung, einer geplanten Gemeinde oder einem Eigentumswohnungsgebäude, die Regeln für die Immobilien und ihre Bewohner festlegt und durchsetzt. Diejenigen, die Immobilien innerhalb der Gerichtsbarkeit einer HOA kaufen, werden automatisch Mitglieder und müssen Gebühren zahlen, die als HOA-Gebühren bezeichnet werden. Einige Assoziationen können sehr restriktiv sein, was Mitglieder mit ihren Eigenschaften tun können.
Eine HOA verstehen
Hausbesitzerverbände (HOAs) werden normalerweise in Gemeinden oder Stadtteilen von Einfamilienhäusern oder Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Eigentumswohnungen) gebildet. In der Regel wird eine HOA eingerichtet, um Regeln für die Eigenschaften innerhalb der Gerichtsbarkeit festzulegen und durchzusetzen. Eine HOA besteht aus den Bewohnern der Gemeinde und wird von diesen betrieben. Die Mitgliedschaft in einer HOA ist normalerweise eine Voraussetzung für den Kauf eines Eigenheims in einer Gemeinde, in der eine HOA eingerichtet wurde.
Eine HOA hat normalerweise einen Vorstand oder Gouverneure, die gewählt werden, um die Regeln und Vorschriften der HOA durchzusetzen und zu überwachen. Eine HOA beschreibt ihre Regeln normalerweise in einem Dokument, das als Erklärung der Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen (CC & Rs) bezeichnet wird. CC & Rs legen bestimmte Bedingungen für Eigentümer in Bezug auf die Instandhaltung ihrer Immobilien fest. Diese Bedingungen umfassen manchmal strukturelle Einschränkungen – die Art der Zäune oder der Landschaft – oder kleinere ästhetische Entscheidungen, wie z. B. die Farbe der Farbe eines Hauses. In einem CC & R-Dokument können auch die Strafen für Verstöße gegen die im CC & R festgelegten Richtlinien aufgeführt sein. Die Strafen reichen von Gebühren über erzwungene Einhaltung bis hin zu in einigen Fällen sogar Rechtsstreitigkeiten.
Die zentralen Thesen
- Ein Hausbesitzerverband (HOA) ist eine Organisation, die Regeln und Richtlinien für eine Unterteilung, eine geplante Gemeinde oder ein Eigentumswohnungsgebäude erstellt und durchsetzt.
- Die Mitglieder eines Hausbesitzerverbandes sind die Bewohner der Unterteilung, der Gemeinde oder des Gebäudes. Einige Gemeinden verlangen eine obligatorische Mitgliedschaft für Personen, die Immobilien in der Zone erwerben.
- Hausbesitzerverbände (HOAs) werden von einem Board of Directors geführt und erheben in der Regel monatliche oder jährliche Gebühren, um die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume und die Instandhaltung der Einrichtungen zu finanzieren.
- Hausbesitzerverbände (HOAs) können gegen nicht konforme Hausbesitzer Bußgelder verhängen.
Hausbesitzerverbände vs. Gemeinschaftsverbände vs. Eigentümerverbände
Die meisten HOAs sind eingetragen und unterliegen daher den staatlichen Gesetzen. Einige Staaten betrachten jedoch HOAs auf Eigentumswohnungsbasis, die oft als „Eigentumswohnungsgemeinschaften“ bezeichnet werden, und Organisationen, die Genossenschaften regieren – sogenannte Koop-Gremien – als von HOAs getrennte Einheiten. Diese Unterscheidung erfolgt unter der Annahme, dass sich die Eigentumsinteressen dieser Organisationen unterscheiden. Infolgedessen dient die Bezeichnung „Community Association“ als allgemeiner Überbegriff, der HOAs, Eigentumswohnungen und Genossenschaftsräte umfasst.
Die Foundation for Community Association Research ist eine Handelsorganisation, die sich im Auftrag von HOAs für staatliche Gesetzgebungen einsetzt. Den neuesten verfügbaren Daten zufolge gab es 2018 in den USA 347.000 Gemeindeverbände, und 26% der Bevölkerung lebten in Gebieten, in denen es Gemeindeverbände gab.
Eine HOA unterscheidet sich von einer Property Owners Association (POA). Ein POA ist ein weiter gefasster Begriff, der sich normalerweise auf eine Gruppe von Personen bezieht, die ihre Gemeinde und die Immobilienwerte der Immobilie in ihrer Gemeinde verbessern möchten. Der Hauptunterschied zwischen POAs und HOAs besteht darin, dass POAs jeden in der Gemeinde umfassen können, der ein Interesse am Wert der Immobilien der Gemeinde hat. Im Gegensatz zu HOAs können POAs auch Personen umfassen, die keine Hausbesitzer sind.
Vor- und Nachteile von Hausbesitzerverbänden
Die HOA bietet ihren Mitgliedern Vorschriften und Richtlinien. Diese Standards werden mit dem Ziel eingehalten, die Eigentumswerte der Gemeinde zu erhalten und zu verbessern. Oft sind die Richtlinien auf das Aussehen ausgerichtet, daher befassen sie sich mit Vorschriften für die Sauberkeit der Immobilie, den Zustand der Immobilie und etwaige Reparaturen an der Immobilie. In der Regel sollen die Richtlinien für HOAs dazu beitragen, ein einheitliches Erscheinungsbild aller in der Verbandszone enthaltenen Eigenschaften zu gewährleisten.
In der Regel bietet das HOA-Management seinen Mitgliedern zusätzliche Dienstleistungen im Austausch für ihre HOA-Gebühren an. Diese Annehmlichkeiten können Landschaftsgestaltung, Parkplätze und Einrichtungen wie Schwimmbäder, Tennisplätze oder Partyräume umfassen, die allen HOA-Mitgliedern zur Verfügung stehen. Einige HOA-Gebühren decken auch die Kosten für die Müllabfuhr und Schneeräumung ab.
Auf einer theoretischeren Ebene sind HOAs für einige Menschen ein Symbol für Selbstverwaltung und Demokratie. Dieser Glaube könnte von der Idee herrühren, dass die besten Leute, um eine Gemeinschaft zu verwalten, die Menschen sind, die in ihr leben (im Gegensatz zu einem Vermieter, der nicht auf dem Gelände lebt).
Vorteile
- Festlegen und Durchsetzen von Community-Regeln
- Eigenschaftswerte schützen
- Bieten Sie Dienstleistungen, Annehmlichkeiten und Einrichtungen
- Bieten Sie Selbstverwaltung an
Nachteile
- Legen Sie Gebühren, Gebühren und Veranlagungen fest
- Auferlegung restriktiver Vorschriften
- Ineffizient arbeiten
- Amateurhaft oder unpassend verwaltet
Ein Nachteil einer HOA sind die hohen Kosten der Vereinsgebühren, die letztendlich einige potenzielle Käufer abschrecken könnten. Außerdem können die HOA-Regeln und -Vorschriften für einige Hausbesitzer unangemessen, willkürlich oder zu restriktiv erscheinen, die möglicherweise die Freiheit wünschen, ihre Immobilien anzupassen.
Darüber hinaus sind HOA-Vorstandsmitglieder normalerweise Freiwillige, und sie sind möglicherweise nicht ausreichend geschult, um Immobilien zu verwalten, komplexe finanzielle Probleme zu lösen oder eine unterschiedliche Gruppe von Menschen für eine gemeinsame Sache zu vereinen. Da die Führung von HOAs einen Konsens erzielen muss, wenn sie Entscheidungen über Wartung und Upgrades treffen, ist es auch möglich, dass es zu Konflikten zwischen HOA-Mitgliedern kommt, die anderer Meinung sind.
Besondere Überlegungen
In einigen Fällen können HOAs erhebliche finanzielle und rechtliche Macht über die Eigentümer in ihrer Zone ausüben. HOAs erheben monatliche oder jährliche HOA-Gebühren. Die HOA-Gebühren liegen normalerweise zwischen 200 und 400 US-Dollar pro Monat, können jedoch in Luxusvierteln oder -gemeinden zwischen weniger als 100 US-Dollar und über 10.000 US-Dollar liegen.
HOA-Gebühren tragen häufig auch zum Reservefonds des Vereins bei, der für größere Renovierungsprojekte oder Notfälle vorgesehen ist. Zusätzlich zu den regulären Gebühren können HOAs Hausbesitzern spezielle Bewertungen auferlegen, wenn der Verein nicht über ausreichende Reserven verfügt, um unerwartete Reparaturen an öffentlichen Bereichen wie Gehwegen oder Parkplätzen zu finanzieren.
Der Vorstand der HOA, der normalerweise für die Finanzen der Organisation verantwortlich ist, überwacht die Sammlung und Verwaltung der Mittel. Neben der Festsetzung von Gebühren und Einschätzungen kann der Vorstand Hausbesitzern, die gegen die Regeln verstoßen oder die öffentlichen Bereiche beschädigen, Geldstrafen auferlegen. HOAs können nicht nur Strafen verhängen, sondern auch ein Pfandrecht an einer Immobilie erheben, wenn ein Hausbesitzer ernsthaft in Verzug gerät. Bestehende HOA-Grundpfandrechte können es schwierig machen, das Haus zu verkaufen, wenn sie nicht freigegeben werden.
Beispiel eines Hausbesitzerverbandes
Manchmal machen Konflikte im Zusammenhang mit HOAs die nationalen Schlagzeilen. Ab 2014gerieten einHausbesitzer aus Indianapolis und seine HOA in einen Streit um die Sonnenkollektoren auf dem Dach seines Hauses. Um die Sonnenenergie vollständig zu erfassen, müssen die Sonnenkollektoren nach Süden ausgerichtet sein – eine Richtung, die die HOA nicht zulässt, da sie für die Straße und andere Nachbarn zu sichtbar sind.
Während die Sprache im HOA-Vertrag Sonnenkollektoren erlaubt, ist sie in Bezug auf ihre Positionierung vage. Mit der Unterstützung mehrerer staatlicher Gesetzgeber versuchte der Hausbesitzer, ein Gesetz von der Generalversammlung von Indiana zu verabschieden, das es HOAs verbietet, Sonnenkollektoren oder deren Platzierung in irgendeiner Weise einzuschränken. Gesetzentwürfe wurden eingeführt, aber in den Jahren 2018 und 2019 nicht verabschiedet. Ein neuer Gesetzentwurf wurde 2020 eingeführt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Hausbesitzerverband (HOA)?
Ein Hausbesitzerverband (HOA) ist eine Organisation, die die Aufgabe hat, die Angelegenheiten einer Immobilienentwicklung zu regeln, die mehreren Parteien gehört, beispielsweise einem Wohnhaus. HOAs sind für Aufgaben wie die regelmäßige Wartung des Gebäudes, die Entscheidung über größere Renovierungsprojekte wie den Austausch des Gebäuderaums sowie die Ausarbeitung und Durchsetzung der Satzung des Gebäudes verantwortlich. Um ihre Geschäftstätigkeit zu finanzieren, berechnen HOAs ihren Mitgliedern monatliche HOA-Gebühren, typischerweise im Bereich von 200 bis 400 USD pro Monat. HOAs haben auch die Befugnis, die Statuten der Gemeinde durchzusetzen, indem sie beispielsweise Bußgelder gegen Anwohner verhängen, die sich weigern, diese einzuhalten.
Was sind die Vor- und Nachteile einer HOA?
HOAs können einzelnen Eigentümern zugute kommen, indem sie die erforderlichen Verwaltungsdienste bereitstellen. Ohne eine HOA müssten sich die Eigentümer eines Wohnhauses beispielsweise untereinander abstimmen, um über häufig auftretende Probleme wie die Beseitigung von Müll im gesamten Gebäude, Gebäudereparaturen und kommunale Richtlinien zu entscheiden. Dies kann für die Bewohner sehr zeitaufwändig sein und zu Konflikten und Meinungsverschiedenheiten zwischen den Eigentümern führen. Andererseits können HOAs auch Probleme für Eigentümer verursachen, sofern der Eigentümer mit den Statuten oder Ausgabenentscheidungen der HOA nicht einverstanden ist.
Welche rechtlichen Befugnisse hat eine HOA?
Einzelne HOAs haben unterschiedliche rechtliche Befugnisse, je nachdem, wie sie entworfen wurden. Im Allgemeinen haben HOAs jedoch die gesetzliche Befugnis, Community-Richtlinien zu erstellen und durchzusetzen, z. B. ob Rauchen, Haustiere oder Vermietung im Gebäude gestattet sind. Außerdem entscheiden die HOAs über die Budgets für das Gebäude und haben die Befugnis, ihren Mitgliedern monatliche oder einmalige Gebühren in Rechnung zu stellen. Wenn sich ein Mitglied weigert, diese Gebühren zu zahlen oder die Community-Richtlinien einzuhalten, können HOAs eine Reihe von Strafen verhängen. In vielen Fällen können diese Strafen Geldstrafen, die Einschränkung von Privilegien der Gemeinschaft und sogar Rechtsstreitigkeiten umfassen.