Versteckte Kosten für neue Häuser, die Käufer verbrennen können
Viele Hauskäufer denken, dass der Kauf eines neu gebauten Hauses klüger ist als der Kauf eines „gebrauchten“. Die Wartungs- und Reparaturkosten eines brandneuen Hauses sollten minimal sein. Die Baumaterialien, -systeme und -geräte sollten dem neuesten Code entsprechen und energieeffizient sein. Der Grundriss und die Annehmlichkeiten sollten den Bedürfnissen des zeitgenössischen Lebens entsprechen, und der Ort sollte bezugsfertig sein. Eine brandneue Immobilie hat auch eine emotionale Anziehungskraft für Käufer: Keine Abnutzung und kein Umgang mit dem Geschmack oder den Fehlern anderer – so lautet die Begründung!
Was viele Käufer nicht merken, ist, dass neue Häuser immer noch oft zahlreiche versteckte Kosten haben. Wenn Sie einen Neubau von einem Bauunternehmer oder Immobilienentwickler kaufen, sollten Sie Folgendes beachten, um sicherzustellen, dass Sie Ihr Geld mit Bedacht ausgeben und keine unangenehmen Überraschungen erleben.
Die zentralen Thesen
- Der Kauf eines neu errichteten Hauses erfordert fast genauso viel Liebe zum Detail wie der Kauf eines früheren Eigentums. Untersuchen Sie ein neues Zuhause sorgfältig, da es versteckte Mängel aufweisen kann.
- Verstehen Sie beim Anzeigen von Modellhäusern, was Standard ist und was eine aktualisierte Funktion darstellt, was Sie natürlich mehr kostet.
- Sie sollten Ihren eigenen Immobilienmakler haben und Ihre eigene Hypothek recherchieren – gehen Sie nicht davon aus, dass die Bedingungen des Bauherren die besten sind.
Versteckte Mängel
Genau wie ein älteres Haus kann ein brandneues Haus mehrere versteckte oder „latente“ Mängel enthalten, die teure Reparaturen erfordern könnten. Eine schwache Platte könnte reißen. Abstellgleis könnte abfallen. Die Holzböden könnten sich verziehen. Ihre Toilette könnte überlaufen. Die elektrische Verkabelung ist möglicherweise falsch. Starke Regenfälle können eine unzureichende Abdichtung oder Einstufung aufzeigen, die zu Undichtigkeiten oder Überschwemmungen führt. Jedes Problem, das Sie möglicherweise in einem bestehenden Haus nicht finden können, kann auch in einem brandneuen auftreten.
Um sich zu schützen, sollten Sie den Ruf des Bauherren zusammen mit den verwendeten Subunternehmern untersuchen, bevor Sie sich zu einem Kauf verpflichten. Und zahlen Sie immer für eine gründliche Inspektion durch einen unabhängigen Hausinspektor, der nicht mit dem Bauunternehmer verbunden ist.
Es kann klug sein, zwei Inspektionen zu unterschiedlichen Zeiten durchzuführen, um sicherzustellen, dass Ihr neues Zuhause wirklich fehlerfrei und in Einzugsform ist – eine nach dem Bau des Hauses, aber bevor alle Oberflächen fertiggestellt wurden (Probleme können auftreten) leichter zu identifizieren) und eine andere kurz bevor Sie schließen und in Besitz nehmen.
Informieren Sie sich außerdem darüber, mit welcher Garantie das Haus geliefert wird, und lesen Sie diese sorgfältig durch, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten. Möglicherweise müssen Sie sich auf diese Garantie verlassen, wenn latente Mängel auftreten, die von der Versicherungspolice Ihres Hausbesitzers nicht abgedeckt werden. Verschiedene Aspekte des Hauses können für unterschiedliche Zeiträume abgedeckt werden. Stellen Sie daher sicher, dass Sie sich dieser Einschränkungen bewusst sind. Beispielsweise gilt für das HLK-System möglicherweise eine längere Garantie als für Badezimmerarmaturen. Melden Sie alle Probleme dem Builder, sobald Sie sie bemerken.
Fehlende Notwendigkeiten
Neu gebaute Häuser kommen oft in einer Standard- oder Grundform vor und enthalten möglicherweise nicht alles, was Sie brauchen oder wollen. Es ist durchaus üblich, dass diesen Eigenschaften wesentliche Elemente des Innenraums wie einige Geräte und Fensterabdeckungen sowie äußere Merkmale wie Decks, Zäune und Landschaftsgestaltung fehlen.
Jedes dieser fehlenden Elemente kann eine zusätzliche Ausgabe sein. Bevor Sie ein Angebot machen, fragen Sie, was im Preis des Hauses enthalten ist, notieren Sie, was fehlt, und recherchieren Sie, um herauszufinden, wie viel diese Artikel kosten werden. Stellen Sie sicher, dass Sie diese Einkäufe in Ihr Budget einbeziehen. Wenn Sie es sich nicht leisten können, sie aus eigener Tasche zu bezahlen, kann der Bauunternehmer, der Ihre Abschlusskosten bezahlt, das Geld freisetzen, das Sie für Jalousien, Rasen sowie eine Waschmaschine und einen Trockner benötigen.
Wenn sich dies als zu teuer oder zu zeitaufwändig herausstellt, suchen Sie nach einem neuen Haus, das alle wichtigen Dinge enthält, oder ziehen Sie eine Immobilie in Betracht, die fast brandneu ist und nur so bewohnt wird, dass der Vorbesitzer alle fehlenden Notwendigkeiten installiert hat.
Teure Upgrades
Das auffällige Modell, das Sie besichtigen werden, verfügt in der Regel über alle verfügbaren Upgrades, die der Bauherr anbietet, von Hartholzböden und Granitoberflächen bis hin zu Erkerfenstern und übergroßen Badezimmern. Zu sehen, was Sie haben könnten, kann Sie dazu verleiten, deutlich mehr auszugeben als der Grundpreis, der Sie ursprünglich für die Immobilie und die Gemeinde angezogen hat. Der Preisunterschied zwischen dem Basismodell und dem Modell mit allen Schnickschnack kann viele Zehntausende von Dollar betragen.
Wenn Sie die Upgrades über den Builder kaufen, zahlen Sie möglicherweise einen Aufpreis und haben eine geringere Auswahl als wenn Sie die Upgrades selbst durchführen. Sie müssen auch den zukünftigen Wiederverkaufswert berücksichtigen. Treffen Sie Entscheidungen, die eine Vielzahl von Käufern ansprechen und nicht dazu führen, dass Ihr Zuhause in der Region über- oder unterbessert wird.
Einige Hersteller bauen gehobene Funktionen in das Standardmodell ein und berücksichtigen diese im Grundpreis. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie wissen, was Sie sehen, bevor Sie ein Haus besichtigen und sich in etwas verlieben, das Sie sich nicht leisten können – oder sich betrogen fühlen, weil das Standardmodell anscheinend nicht dem Luxusmodell entspricht.
Eine ungewisse Zukunft
In einer neuen Community wissen Sie möglicherweise nicht wirklich, worauf Sie sich langfristig einlassen. Wie werden deine Nachbarn sein? Was wird auf dem freien Grundstück nebenan gebaut? Wie zuverlässig werden die Dienste sein (wie Schneeräumung, Versorgung oder Müllabfuhr)? Wie wirken sich diese Unbekannten auf Ihre Lebensqualität und den Wiederverkaufswert Ihres Hauses aus? „Neubau“ ist nicht unbedingt ein Synonym für „geringe Kriminalität“, „freundliche Nachbarn“ oder „gute Nachbarschaftspflege“.
Es ist in Ordnung, ein Risiko für diese Unbekannten einzugehen. Stellen Sie einfach fest, dass Sie ein Risiko eingehen. Die Bedingungen können sich auch in etablierten Stadtteilen ändern, aber zumindest diese Gebiete haben eine Geschichte und einen guten Ruf, die Ihnen eine bessere Vorstellung davon geben könnten, wie das Leben in Ihrem neuen Zuhause im Vergleich zu einer brandneuen Entwicklung aussehen wird.
Fehlende Vertretung
Wenn Sie ein neues Zuhause kaufen, sollten Sie nicht einfach unbewaffnet in das Verkaufsbüro gehen, auch wenn dies wie ein einfacher One-Stop-Shop-Vorgang erscheinen kann. Der Handelsvertreter des Builders repräsentiert den Builder – und nicht Sie. Eine vom Bauunternehmer möglicherweise arrangierte Finanzierung ist nicht unbedingt die beste oder kostengünstigste verfügbare Finanzierung. Machen Sie Ihre Recherchen und machen Sie sich mit den verschiedenen verfügbaren Hypothekentypen und den für Kreditgeber in Ihrer Region verfügbaren Zinssätzen vertraut.
Dann, basierend auf Ihren Recherchen, holen Sie sich Ihren eigenen Immobilienmakler und Ihren eigenen Kreditgeber, um sicherzustellen, dass Sie den besten Preis für das Haus und den niedrigsten Zinssatz und die niedrigsten Gebühren für Ihre Hypothek erhalten.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Das Fazit
Machen Sie keine Annahmen darüber, was Sie erhalten, wenn Sie ein neues Zuhause kaufen. Es kann teurer sein und mit viel mehr Unsicherheiten verbunden sein, als Sie erwartet hatten. Wenn Sie sich jedoch auf die Erfahrung vorbereiten, wissen Sie, wie Sie auf Ihre Interessen achten und Ihr Geld mit Bedacht ausgeben können.