Held-by-Production-Klausel
Was ist eine Held-by-Production-Klausel?
„Bestanden durch Produktion“ ist eine Bestimmung in einem Öl- oder Erdgasgrundstücksmietvertrag, die es dem Mieter, in der Regel einem Energieunternehmen, erlaubt, die Bohraktivitäten auf dem Grundstück fortzusetzen, solange es wirtschaftlich eine Mindestmenge an Öl oder Gas fördert. Die produktionsbereite Rückstellung verlängert damit das Recht des Leasingnehmers, die Immobilie über die anfängliche Leasingdauer hinaus zu betreiben. Diese Bestimmung ist auch ein Merkmal von Pachtverträgen für Mineralgrundstücke.
Die zentralen Thesen
- Held-by-Production-Klauseln ermöglichen Bergleuten für Öl, Gas und Mineralien, ihre Landpachtverträge nach Ablauf zu verlängern, solange die Minen noch produktiv sind.
- Hold-by-Production-Klauseln werden auch „habendum“-Klauseln genannt
- Bergbauunternehmen suchen nach Klauseln, die durch die Produktion gehalten werden, um einen Pachtpreis in potenziell „heißen“ Produktionsbereichen festzulegen.
Wie eine Held-by-Production-Klausel funktioniert Work
Die Rückstellung für Produktionsreserven ermöglicht es Energieunternehmen, nach Ablauf der anfänglichen (Erst-)Laufzeit Mietverträge nicht neu zu verhandeln und über den gesamten wirtschaftlichen Lebenszyklus eines Öl- oder Gasfeldes unter einer Nebenlaufzeit zu operieren. Dies führt zu erheblichen Einsparungen, insbesondere in geografischen Gebieten, die aufgrund der produktiven Förderung von Öl- und Gasquellen „heiß“ geworden sind. Da sich die Immobilienpreise in solchen Gegenden generell im Aufwärtstrend befinden, würden die Pächter natürlich deutlich höhere Preise für die Neuverhandlung von Mietverträgen verlangen.
Habendum-Klausel
Nach Angaben der Anwaltskanzlei Holland & Hart kann die Klausel zum Halten durch die Produktion in einem Mietvertrag auch als Habendum-Klausel bezeichnet werden. Eine Habendum-Klausel in einem Öl- und Gaspachtvertrag enthält normalerweise zwei separate Klauseln, die primäre und die sekundäre Klausel. Die Hauptlaufzeit ist ein fester Zeitraum und läuft zu einem späteren Zeitpunkt ab. Der Zeitraum unter dem sekundären Begriff ist unbestimmt. Solange Öl und Gas gefördert werden, gilt der Pachtvertrag.
Pacht von Mineralrechten
Held by Production ist eine Art Verpachtung von Mineralrechten für die Ölgesellschaft, bei der die Ölgesellschaft, die die Produktionsanlagen auf dem Land eines anderen Eigentümers betreibt, das Recht hat, über die ursprünglich vereinbarte Pachtdauer hinaus auf die Mineralien oder Reserven auf diesem Land zuzugreifen.
Dieses Thema ist im Zuge des Schieferölbooms in den USA und Kanada besonders wichtig. Land mit diesen Schieferressourcen kann einen beträchtlichen Wert besitzen. Für einige Grundeigentümer ist der Schieferboom jedoch weniger willkommen, da sie durch Klauseln über die Besitz-nach-Produktion aus dem Pachtgewinn herausgeschnitten wurden.
Gemäß den Klauseln über die „Hold-by-Production“ können Ölgesellschaften die Kontrolle über das gesamte Pachtgebiet behalten, solange es auf dem Grundstück mindestens eine Bohrung gibt, die eine „Mindestbezahlmenge“ an Öl oder Gas fördert. (Mindestzahlungsmengen werden im Allgemeinen als ein Wert der Ölförderung definiert, der die Betriebskosten übersteigt.) Dies kann zu erheblichen Konflikten zwischen Landbesitzern und den dort tätigen Öl- und Gasunternehmen führen.
Beispiele für eine Held-by-Production-Klausel
Nach Angaben der Energy Mineral and Law Foundation nahm die Nutzung von Hold-by-Production-Klauseln dramatisch zu, nachdem Range Resources, ein unabhängiges Erdgasunternehmen, 2007 mit dem Bohren äußerst rentabler horizontaler Hydrofracking-Bohrlöcher in Washington County, Pennsylvania, begann.
Als die Branche von den Erfolgen von Range mit der neuen Technik erfuhr, begannen andere Unternehmen, Immobilien für die Entwicklung zu explodierenden Preisen zu leasen. Der „Wettbewerb um Anbauflächen führte dazu, dass die Mietpreise von historischen Preisen von 1 USD pro Morgen auf 500 USD pro Morgen, dann auf 1.000 USD pro Morgen und dann auf 10.000 USD und mehr pro Morgen anstiegen.“
Um ihre Investitionen vor Preissteigerungen zu schützen, suchten die Unternehmen in ihren neuen Pachtverträgen nach Produktions-Holded-by-Production-Klauseln, und in einigen Fällen versuchten sie, alte Pachtverträge für leistungsschwache Brunnen zu kaufen und die neue Fracking-Technologie zur Gewinnsteigerung einzusetzen.