Hold-By-Production-Klausel
Was ist eine Produktionsklausel?
„Hielt durch Produktion“ ist eine Bestimmung in einem Öl oder Erdgas Immobilien Leasing, die das ermöglicht Mieter, in der Regel ein Energieunternehmen, zu Bohraktivitäten auf dem Grundstück fortsetzen, solange es wirtschaftlich ist, eine minimale Menge an Öl oder Gas zu erzeugen. Die Produktionsrückstellung erweitert damit das Recht des Mieters, die Immobilie über die anfängliche Mietdauer hinaus zu betreiben. Diese Bestimmung ist auch ein Merkmal von Pachtverträgen für mineralische Immobilien.
Die zentralen Thesen
- Durch Produktionsklauseln können Bergleute für Öl, Gas und Mineralien ihre Landpachtverträge nach Ablauf verlängern, solange die Minen noch produktiv sind.
- Produktionsklauseln werden auch als „Habendum“ -Klauseln bezeichnet
- Bergbauunternehmen suchen nach Produktionsklauseln, um einen Mietpreis in potenziell „heißen“ Produktionsbereichen zu sichern.
Funktionsweise einer Produktionsklausel
Die Rückstellung für Produktionsbeteiligung ermöglicht es Energieunternehmen, Neuverhandlungen von Mietverträgen nach Ablauf der anfänglichen (primären) Laufzeit zu vermeiden, und ermöglicht es ihnen, unter einer sekundären Laufzeit für den gesamten wirtschaftlichen Lebenszyklus eines Öl- oder Gasfelds zu arbeiten. Dies führt zu erheblichen Einsparungen für sie, insbesondere in geografischen Gebieten, die aufgrund der produktiven Produktion von Öl- und Gasbohrungen „heiß“ geworden sind. Da die Immobilienpreise in solchen Gebieten im Allgemeinen im Aufwärtstrend liegen, würden die Pächter natürlich deutlich höhere Preise für die Neuverhandlung von Mietverträgen verlangen.
Habendum-Klausel
Nach Angaben der Anwaltskanzlei Holland & Hart kann die Holding-by-Production-Klausel in einem Mietvertrag auch als Habendum-Klausel bezeichnet werden. Eine Habendum-Klausel in einem Öl- und Gas-Leasingvertrag enthält normalerweise zwei separate Begriffe, den primären und den sekundären Begriff. Die Hauptlaufzeit ist ein fester Zeitraum und läuft zu einem späteren Zeitpunkt ab. Der Zeitraum unter der Sekundärlaufzeit ist unbefristet. Solange Öl und Gas gefördert werden, bleibt der Mietvertrag in Kraft.
Mineral Rights Lease
Bei der Produktion handelt es sich um eine Art Mineralrechtsleasing für die Ölgesellschaft, bei dem die Ölgesellschaft, die die Produktionsanlagen auf dem Land eines anderen Eigentümers betreibt, das Recht hat, über die ursprünglich vereinbarte Leasingdauer hinaus auf die Mineralien oder Reserven auf diesem Land zuzugreifen.
Dieses Problem ist besonders wichtig im Zuge des Schieferölbooms in den USA und Kanada. Land mit diesen Schieferressourcen kann einen beträchtlichen Wert haben. Für einige Landbesitzer ist der Schieferboom jedoch eine weniger willkommene Nachricht, da sie durch Produktionsklauseln aus dem Leasing-Windfall herausgeschnitten wurden.
Gemäß den Produktionsklauseln können Ölunternehmen die Kontrolle über die gesamte Pacht behalten, solange mindestens eine Bohrung vorhanden ist, die eine „Mindestzahlungsmenge“ an Öl oder Gas auf dem Grundstück fördert. (Mindestzahlungsmengen werden im Allgemeinen als Wert der Ölförderung definiert, der die Betriebskosten übersteigt.) Dies kann zu erheblichen Konflikten zwischen Landbesitzern und den dort tätigen Öl- und Gasunternehmen führen.
Beispiele für eine Produktionsklausel
Nach Angaben der Energy Mineral and Law Foundation nahm die Verwendung von Produktionsklauseln dramatisch zu, nachdem Range Resources, ein unabhängiges Erdgasunternehmen, 2007 in Washington County, Pennsylvania, mit dem Bohren äußerst profitabler horizontaler hydraulischer Fracking-Bohrlöcher begann.
Als die Branche von den Erfolgen von Range mit der neuen Technik erfuhr, begannen andere Unternehmen, Immobilien für die Entwicklung zu explodierenden Preisen zu leasen. Der „Wettbewerb um Anbauflächen führte dazu, dass die Mietpreise von historischen Preisen von 1 USD pro Morgen auf 500 USD pro Morgen, dann auf 1.000 USD pro Morgen und dann auf 10.000 USD und mehr pro Morgen anstiegen.“
Um ihre Investitionen vor Preiserhöhungen zu schützen, suchten Unternehmen in ihren neuen Mietverträgen nach Klauseln über die Produktionsunterbrechung. In einigen Fällen wollten sie alte Mietverträge für Bohrlöcher mit schlechter Leistung kaufen und die neue Fracking-Technologie einsetzen, um die Gewinne zu steigern.