Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM)
Was ist eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM)?
Eine Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM) ist eine Art umgekehrte Hypothek, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert ist. Hypotheken zur Umwandlung von Eigenheimen ermöglichen es Senioren, das Eigenkapital in ihrem Eigenheim in Bargeld umzuwandeln.
Der Betrag, der ausgeliehen werden kann, basiert auf dem geschätzten Wert des Eigenheims (und unterliegt den FHA-Grenzwerten). Die Kreditnehmer müssen mindestens 62 Jahre alt sein. Geld wird gegen den Wert des Eigenkapitals im Haus vorgezogen. Auf den ausstehenden Kreditsaldo fallen Zinsen an, es müssen jedoch keine Zahlungen geleistet werden, bis das Haus verkauft ist oder der / die Kreditnehmer stirbt. Zu diesem Zeitpunkt muss der Kredit vollständig zurückgezahlt werden.
Die zentralen Thesen
- Eine Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM) ist eine Art von umgekehrter Hypothek, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert ist.
- HECMs machen den größten Teil des Reverse-Mortgage-Marktes aus.
- HECM-Konditionen sind oft besser als die von privaten umgekehrten Hypotheken, aber der Darlehensbetrag ist fest und es sind Prämien für Hypothekenversicherungen erforderlich.
Wie eine Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen funktioniert
Hypotheken zur Umwandlung von Eigenheimen sind eine beliebte Art der proprietäre umgekehrte Hypotheken bekannt variieren und möglicherweise höhere Kreditbeträge mit geringeren Kosten als bei HECMs ermöglichen.
HECMs bieten jedoch in der Regel niedrigere Zinssätze für Kreditnehmer. Die Wirtschaftlichkeit eines HECM – im Vergleich zu einer privat gesponserten umgekehrten Hypothek – hängt vom Alter des Kreditnehmers und davon ab, wie lange der Kreditnehmer voraussichtlich leben oder das Haus besitzen wird. Viele Arten von umgekehrten Hypotheken richten sich ausschließlich an Senioren, für die keine Rückzahlung erforderlich ist, bis der Kreditnehmer sein Haus verkauft oder stirbt.
Ein HECM kann auch im Vergleich zu einem Eigenheimkredit in Betracht gezogen werden. Ein Eigenheimkredit ist einer umgekehrten Hypothek nicht unähnlich, da den Kreditnehmern ein Vorschuss auf der Grundlage des Eigenkapitalwerts ihres Eigenheims gewährt wird, der als Sicherheit dient. Bei einem Eigenheimkredit müssen die Mittel jedoch zurückgezahlt werden, normalerweise in regelmäßigen monatlichen Zinszahlungen kurz nach Auszahlung der Mittel.
765.600 US-Dollar
Das maximale HECM-Kreditlimit im Jahr 2020 gegenüber 726.525 USD im Jahr 2019
Während für HECM-Kredite keine monatlichen Zahlungen von Kreditnehmern erforderlich sind, sind bestimmte Gebühren mit dem Abschluss und der Bedienung des Kredits verbunden. Kreditnehmer müssen auch Hypothekenversicherungsprämien zahlen.
Wer ist für eine Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen berechtigt – HECM?
Die Federal Housing Administration sponsert die Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen und versichert die Produkte. Die FHA legt auch die Richtlinien und die Förderfähigkeit für diese Darlehen fest. Kreditnehmer können HECMs nur von Banken erhalten, bei denen die FHA das Produkt sponsert. Um eine Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen zu erhalten, muss ein Kreditnehmer einen Standardantrag ausfüllen.
Um eine Genehmigung zu erhalten, muss ein Kreditnehmer alle von der FHA festgelegten Anforderungen erfüllen. Sie müssen:
- 62 Jahre oder älter sein
- Besitzen Sie die Immobilie vollständig oder zahlen Sie einen beträchtlichen Betrag aus
- Besetzen Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz
- Seien Sie nicht in Bezug auf Bundesschulden kriminell
- Verfügen Sie über finanzielle Mittel, um die laufenden Grundgebühren wie Grundsteuern, Versicherungen, Gebühren für Hausbesitzerverbände usw. weiterhin rechtzeitig zu bezahlen.
- Nehmen Sie an einer Verbraucherinformationssitzung teil, die von einem von Housing and Urban Development zugelassenen HECM-Berater durchgeführt wird
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Darüber hinaus muss die Eigenschaft eine der folgenden sein:
- Einfamilienhaus oder Haus mit zwei bis vier Wohneinheiten, wobei eine Wohneinheit vom Kreditnehmer belegt wird
- HUD-genehmigtes Eigentumswohnungsprojekt
- Hergestelltes Haus, das die FHA-Anforderungen erfüllt