Garantiegebühren
Was sind Garantiegebühren?
Die Laufzeitgarantiegebühr bezieht sich auf den Geldbetrag, der vom Inhaber an den Emittenten eines hypothekenbesicherten Wertpapiers (MBS) gezahlt wird. Diese Gebühr hilft dem Emittenten, die mit dem Wertpapier verbundenen Verwaltungskosten und -ausgaben zu bezahlen, und verringert auch jedes Risiko oder jeden Verlust, der entstehen kann, wenn eine der Hypotheken, die das Wertpapier besichern, ausfällt. Garantiegebühren, auch g-Gebühren genannt, beziehen sich auch auf Gebühren, die ein Hypothekenschuldner an einen Bürgen für erbrachte Dienstleistungen zahlt.
Die zentralen Thesen
- Eine Garantiegebühr ist ein Betrag, der an den Emittenten eines hypothekenbesicherten Wertpapiers gezahlt wird.
- Diese Gebühren helfen dem Emittenten, Verwaltungskosten und sonstige Aufwendungen zu bezahlen und reduzieren zudem das Risiko und das Verlustpotenzial bei einem Ausfall der zugrunde liegenden Hypotheken.
- G-Gebühren werden auch von anderen Garantiegebern für erbrachte Leistungen erhoben.
- Die Gebühren können ein Prozentsatz des Vermögenswerts oder ein fester Betrag sein.
Garantiegebühren verstehen
Emittenten von Anbietern von hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS) wie Freddie Mac, Ginnie Mae und Fannie Mae verlangen von den Kreditgebern Garantiegebühren für die Erstellung, Bedienung und Berichterstattung des Vermögenswerts sowie für die Garantie, die der Anbieter ergänzen wird, um sie zu leisten sicher, dass Kapital- und Zinszahlungen auch dann erfolgen, wenn die Kreditnehmer in Verzug geraten. Während die Gebühr normalerweise einen bestimmten Prozentsatz des Wertes des Vermögenswerts beträgt, kann der Emittent auch einen festen Betrag berechnen. Diese Zahlungsgarantie ist der Hauptbestandteil der Garantiegebühren.
Anbieter wie Fannie, Freddie und Ginnie helfen Banken, indem sie Hypotheken von Hypothekenbanken, Geschäftsbanken, Kreditgenossenschaften, Aggregatoren usw. kaufen. In den meisten Fällen zahlen diese staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) diese Hypotheken, indem sie sie in Form eines verbrieften MBS an die Originatoren zurückgeben, den der Empfänger dann verkaufen oder behalten kann. Die in die MBS integrierte Garantiegebühr ist der Erlösbringer für den MBS-Anbieter und reicht im Idealfall produktübergreifend aus, um einzelne Hypothekenausfälle abzudecken.
Die Garantiegebühren setzen sich hauptsächlich aus der Kreditgarantie zusammen, die sie dem Endinhaber des MBS gewähren. Sie decken jedoch auch die Kosten für die Verwaltung und Verwaltung der verbrieften Hypothekenpools ab und berichten den Anlegern und der Securities and Exchange Commission (SEC) über den MBS. und andere Back-Office-Aufgaben.
Obwohl diese Gebühren oft als eine Art Versicherung für hypothekenbesicherte Wertpapiere bezeichnet werden, decken sie, wie erwähnt, auch andere Dienstleistungen ab. Beispielsweise kann eine Bank dem Inhaber einer Schuldverschreibung oder eines Vermögenswerts eine g-Gebühr berechnen, um eine Garantie zu stellen. Sie können auch Garantiegebühren als Teil des Zinssatzes für eine Hypothek erheben. Im Gegensatz zu anderen Vorabgebühren – Dokumenten- und Ausgabegebühren – werden diese Gebühren während der gesamten Laufzeit des Darlehens erhoben.
Kreditgeber können als Teil des Zinssatzes einer Hypothek Garantiegebühren erheben.
Besondere Überlegungen
Die Garantiegebühren richten sich nach der Bonität und der Größe des zugrunde liegenden Hypothekenpools. Vor der Hypothekenkrise und der Finanzkrise waren die Garantiegebühren ein kleiner Abzug von 15 bis 25 Basispunkten. Als Gegenleistung für diese geringe Gebühr erhielt der Hypothekengeber einen verkaufbaren Vermögenswert und löschte gleichzeitig den Kredit aus den Büchern, um mehr Kredite freizugeben. Dies war ein ausgezeichnetes Geschäft für die Kreditgeber, da die MBS-Anbieter bei der Festlegung der Garantiegebühren auf die Informationen der Kreditgeber angewiesen waren. Die Banken nutzten die Gelegenheit, um die Grenzen zu überschreiten, wer vernünftigerweise eine Hypothek erhalten konnte, was zu NINJA-Krediten und einer allgemeinen Marktverzerrung führte. Leider wurden die Garantiegebühren nicht an diese Realität angepasst, was zu einer massiven Hypothekenkrise führte, bei der die US-Regierung letztendlich MBS-Anbieter retten musste, da ihre Garantiegebühren nicht ausreichten, um die tatsächliche Haftung zu decken.
Seit der Finanzkrise und der Großen Rezession sind die Garantiegebühren stark gestiegen. Im Vergleich zu Durchschnittswerten vor der Kernschmelze von 15 bis 25 Basispunkten ist der Durchschnitt nach der Kernschmelze mehr als doppelt so hoch. Die Federal Housing and Finance Agency (FHFA) erstellt eine jährliche Analyse der von Freddie und Fannie erhobenen Garantiegebühren. Die FHFA meldete 2016 eine durchschnittliche Garantiegebühr von 61 Basispunkten für ein Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz von 30 Jahren. Obwohl Garantiegebühren außerhalb der Lobbygruppen der Hypothekenindustrie im Allgemeinen nicht viel Aufmerksamkeit erfahren, gab es politische Versuche, Erhöhung des Vorstands um weitere 10 Basispunkte durch den FHFA, um zukünftige Risiken für die amerikanischen Steuerzahler zu verringern. Diese vorgeschlagenen Erhöhungen wurden vor der Umsetzung ausgesetzt.